賣方違約買房仍掏中介費(fèi) 產(chǎn)權(quán)過戶原買房人目的落空 簽確認(rèn)書中介逃脫應(yīng)負(fù)責(zé)任
購(gòu)買二手房規(guī)避仨“陷阱”
二手房買賣中，多數(shù)人是通過中介機(jī)構(gòu)來購(gòu)房。而隨著房?jī)r(jià)居高不下，目前房屋買賣一方當(dāng)事人違約行為增多，“一房二賣”甚至“一房多賣”現(xiàn)象頻繁發(fā)生。買房人常常成為受害者，不僅買不到房子，而且還要支付高額的房屋中介費(fèi)用。
日前，二中院發(fā)布警示，提醒買房人在購(gòu)買二手房時(shí)，要注意規(guī)避三種“陷阱”。
陷阱1
賣方惡意違約 買方還得掏中介費(fèi)
●現(xiàn)象：在房屋買賣市場(chǎng)中，購(gòu)房人一般不掌握房源信息，賣房人不掌握購(gòu)房信息。因此，大多數(shù)的買賣雙方選擇通過房屋中介公司居間來完成房屋買賣。
中介公司要求買房人與其簽訂居間合同，這種合同均為中介公司單方提供的格式合同，合同一般約定由買房人支付中介公司居間費(fèi)用。
●解讀：根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，買賣合同與居間合同是相互獨(dú)立的，買賣合同是否履行不影響居間合同的效力。
因此，當(dāng)賣房人違約不履行買賣合同時(shí)，中介公司不僅不履行原有的承諾，且仍要向購(gòu)房人索要相應(yīng)的居間費(fèi)用。如雙方發(fā)生糾紛訴訟至法院，買房人一般會(huì)敗訴。
房子買不到還得出居間費(fèi)用，買房人常常成為居間合同的受害人。
●案例：王某通過鏈家公司與賣房人李某簽訂了一份房屋買賣合同，約定王某以每平方米9000元價(jià)格購(gòu)買一套方莊地區(qū)的房子。王某為此交納了2萬元定金。
但定金交納后，王某再也無法與李某聯(lián)系上。
后鏈家公司告知王某，稱李某又以每平方米13000元的價(jià)格將房子賣給了他人，并給對(duì)方辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記。
當(dāng)王某覺得上當(dāng)受騙準(zhǔn)備與鏈家討個(gè)說法時(shí)，卻接到法院的傳票。鏈家公司將王某告上法庭，要求王某給付居間費(fèi)12萬元。
后法院判決王某給付鏈家公司12萬元。
陷阱2
“一房二賣”買方目的落空
●現(xiàn)象：房屋出賣方與買房人訂立房屋買賣合同后，由于房?jī)r(jià)上漲較快，與原來出賣價(jià)格相比，二者間的差價(jià)有時(shí)多達(dá)幾十萬元。
在巨大利益的誘惑下，賣房人往往選擇違約不履行原合同，而將其房屋賣給出價(jià)較高的第三方，并給新購(gòu)房人辦理了房屋過戶手續(xù)。形成“一房二賣”甚至“一房多賣”的現(xiàn)象。
●解讀：根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，當(dāng)賣房人將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給第三方后，原買房人無法再獲得該房屋的所有權(quán)，即使買房人已交納了購(gòu)房定金或全部房款，也只能選擇追究賣房人的合同違約責(zé)任，要求退還購(gòu)房款。
這勢(shì)必給買房人造成重大的財(cái)產(chǎn)損失。
陷阱3
簽《傭金確認(rèn)書》中介逃責(zé)任
●現(xiàn)象：房屋中介公司在與買房人簽訂居間合同時(shí)，同時(shí)會(huì)要求買房人簽訂一份《傭金確認(rèn)書》。
《傭金確認(rèn)書》的內(nèi)容一般為：“買房人應(yīng)于簽字之日起給付中介公司傭金”。
●解讀：在法律上，居間合同中的“傭金”就是指“居間費(fèi)用”。簽訂《傭金確認(rèn)書》，表明買房人認(rèn)可中介公司已完成了居間合同中約定的所有居間義務(wù)。
因?qū)Ψ筛拍畈皇煜?，且基于?duì)中介公司的一種信任，買房人一般沒有認(rèn)真考慮就簽字了。一旦日后賣房人出現(xiàn)違約，中介公司會(huì)以此為由，逃脫其應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。
法院建議
1.買房人在與中介公司簽訂居間合同時(shí)，一定要求中介公司出示賣房人的房屋產(chǎn)權(quán)證原證，以保證擬購(gòu)買的房屋是真實(shí)存在的。
2.在與中介公司簽訂居間合同時(shí)，雙方可通過補(bǔ)充協(xié)議方式，將房屋產(chǎn)權(quán)的過戶作為中介公司的居間義務(wù)。謹(jǐn)防中介公司將產(chǎn)權(quán)過戶排除在居間義務(wù)之外。
3.買房人一般盡量避免與中介公司簽訂《傭金確認(rèn)書》。
即使簽訂《傭金確認(rèn)書》，也應(yīng)將傭金支付的時(shí)間約定在房屋產(chǎn)權(quán)過戶后，將產(chǎn)權(quán)過戶作為傭金支付的前提條件。
文/記者洪雪通訊員宋毅
