臺(tái)海網(wǎng)(微博)11月13日訊（海峽都市報(bào)閩南版記者 韓影）房款付了一半，眼看著就過戶了，但阿強(qiáng)卻突然發(fā)現(xiàn)，自己所購買的這套二手房，竟因房主欠債，被法院查封凍結(jié)了。這樣的情況下，這套二手房的買賣合同，還有效嗎？

連日來，海都互助會(huì)微信平臺(tái)上，類似二手房買賣糾紛，讓不少厝邊頭痛。為規(guī)避二手房買賣的雷區(qū)，海都律師團(tuán)成員——福建尚民律師事務(wù)所羅平律師，在此專門給大伙整理了一份二手房買賣攻略，有需要的厝邊們記得收藏哦。

【厝邊說】房款付了一半，所購二手房被查封

今年年初，阿強(qiáng)（化名）和老婆為方便孩子上學(xué)，在豐澤某小區(qū)買了套二手房。

房主是朋友介紹認(rèn)識(shí)的，雙方談妥后簽了合同，約定先付一半房款。產(chǎn)權(quán)過戶后，再付清尾款。

阿強(qiáng)按約轉(zhuǎn)了賬，但接下來的過戶過程中卻遇到了麻煩?！胺繓|開始很拖拉，后來態(tài)度就很冷淡了，甚至有時(shí)打電話都不接?！卑?qiáng)覺得蹊蹺，便請(qǐng)了律師，將房東告上法庭，要求協(xié)助過戶。

令他始料未及的是，法院在審理過程中，發(fā)現(xiàn)訴爭的這套房產(chǎn)，已經(jīng)被法院查封凍結(jié)了。原因是，房東身背巨額外債，無力償還，法院查封后準(zhǔn)備啟動(dòng)拍賣抵債。

“難道房屋買賣合同，就因?yàn)樗穫贿€攪黃了？”阿強(qiáng)為此焦頭爛額。往前一步，房產(chǎn)不能過戶。退一步，房東又沒能力還款。

目前，法院尚未宣判此案。但阿強(qiáng)忐忑不安，他擔(dān)心的是，一旦法院啟動(dòng)了拍賣程序，之前交付的那筆錢不就打水漂了嗎？

【律師說】 涉?zhèn)慨a(chǎn)買賣有風(fēng)險(xiǎn)，法院判法不一

對(duì)阿強(qiáng)的遭遇，福建尚民律師事務(wù)所羅平律師深表同情，從業(yè)以來，羅平律師也先后承辦了不少類似的二手房買賣糾紛。因該類案件情節(jié)較復(fù)雜，所以法院判法也不盡相同。

早在2011年，阿福在泉州市區(qū)豐盛假日城堡小區(qū)，購買了一套二手房，付的是全款，之后很快入住。賣方拿到產(chǎn)權(quán)后，遲遲不肯協(xié)助過戶，阿福告上法庭，并得到了法院的支持。

2012年，阿杰夫婦在豐澤福新花園城小區(qū)，購買了一套二手房，預(yù)付了70萬元的房款。就像阿強(qiáng)一樣，他們?cè)诜课葙I賣過程中，也發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)被法院查封。

于是，阿杰夫婦向法院申請(qǐng)執(zhí)行異議，但阿杰夫婦因不能舉證證明，這交付的70萬就是購房款，所以最終未得到法院支持，以敗訴告終。

在代理過的眾多案件中，以上兩個(gè)案件一輸一贏，讓羅平律師印象十分深刻。羅律師解釋，雖然自己在代理該類案件過程中，在法庭上輸過官司，但由于案件情節(jié)差異較大，所以法院作出完全不同的判決，也是有法律依據(jù)的。

【律師支招】 為厝邊整理買二手房攻略

那么，二手房買賣，究竟要注意哪些問題，一旦陷入糾紛，該如何處理呢？對(duì)此，羅律師為報(bào)紙前的厝邊們，整理了相應(yīng)攻略：

一、涉?zhèn)慨a(chǎn)怎么維權(quán)

買房時(shí)，如果不清楚原產(chǎn)權(quán)人的債務(wù)和經(jīng)濟(jì)糾紛，甚至房屋在過戶之前被法院查封凍結(jié)，常使購買人陷入兩難境地。但別著急，您有以下幾種方式維權(quán)：

首先，如果該房屋已經(jīng)進(jìn)入執(zhí)行階段，那么買房人可以以案外人的身份，向法院申請(qǐng)執(zhí)行異議，提供相應(yīng)的證據(jù)，請(qǐng)求法院對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行確權(quán)。執(zhí)行異議被駁回的，您還可以隨即提起執(zhí)行異議之訴的訴訟，再次要求法院解封房產(chǎn)，并確認(rèn)權(quán)屬歸自己所有。

但羅律師介紹，這兩種情形的訴訟，都是有風(fēng)險(xiǎn)的，根據(jù)相應(yīng)的司法解釋，買房人要求確權(quán)的，應(yīng)滿足三個(gè)條件。1.涉案房屋已經(jīng)交付使用。2.買房人支付了全款。3.排除惡意串通，房屋買賣價(jià)格是合理的。

由于買房過程中，常是先預(yù)付一部分款項(xiàng)，過戶后才付清尾款，所以第二個(gè)條件，通常較難滿足，訴訟風(fēng)險(xiǎn)也就較大。為防患于未然，買房之前一定要弄清房主的債務(wù)情況。

其次，您也可以直接起訴原產(chǎn)權(quán)人，要求確權(quán)并配合過戶。

二、確認(rèn)房屋有無產(chǎn)權(quán)

羅律師介紹，很多房東在產(chǎn)權(quán)未辦妥的情況下，就將房子轉(zhuǎn)讓了，這就會(huì)為二手房產(chǎn)權(quán)過戶帶來潛在的危險(xiǎn)。比如，開發(fā)商因稅費(fèi)等問題，辦不下產(chǎn)權(quán)，或者房主拿到產(chǎn)權(quán)后，又想漲價(jià)，不肯配合過戶。

所以，羅律師建議，您在購買二手房時(shí)，為避免不必要的麻煩，最好先確認(rèn)該房產(chǎn)有無產(chǎn)權(quán)。沒產(chǎn)權(quán)或產(chǎn)權(quán)存在糾紛的房子，最好不要草率購買。

【律師團(tuán)解答】

前男友每天發(fā)辱罵短信，我該咋辦？

一網(wǎng)友：我跟男友在一起四年，去年他開始懷疑我有外遇，一直惡語相對(duì)。分手后，他仍然每天都會(huì)發(fā)信息罵我，非常難聽。請(qǐng)問，我該怎么辦？

福建尚民律師事務(wù)所羅平：你前男友的這種行為，已經(jīng)侵犯了你的安寧權(quán)，如果對(duì)方繼續(xù)這樣，你可以保存相關(guān)證據(jù)，你可以到人民法院起訴對(duì)方，提出要求對(duì)方停止侵害、賠禮道歉等訴求。

老公嫌我胖，我想離婚，程序咋走？

一網(wǎng)友：我和老公結(jié)婚3年，生了一個(gè)兒子，身材有些發(fā)福了。老公這兩年很討厭我，說一看到我的身材就覺得惡心，深深傷害了我的自尊。我想離婚，該怎么做呢？

福建尚民律師事務(wù)所羅平：對(duì)此你可以選擇：第一，和老公到婚姻登記機(jī)關(guān)協(xié)議離婚，并對(duì)財(cái)產(chǎn)和孩子撫養(yǎng)權(quán)問題達(dá)成協(xié)議進(jìn)行分割；第二是到婚姻締結(jié)地或被告所在地人民法院起訴離婚，要求判決離婚，并要求對(duì)財(cái)產(chǎn)和孩子撫養(yǎng)權(quán)問題進(jìn)行分割。