提要：在整體市場(chǎng)受調(diào)控影響較大的通州，品牌房企龍湖地產(chǎn)旗下蔚瀾香醍最近連續(xù)3個(gè)月銷售過(guò)億。和誠(chéng)園、蔚瀾香醍相類似，北京不少品牌房企的項(xiàng)目特別是中高端項(xiàng)目，歷經(jīng)調(diào)控的“風(fēng)吹雨打”，價(jià)格依舊巋然不動(dòng)。
■ 看各方·1 開(kāi)發(fā)商
手里有錢，心里不慌
價(jià)格策略有松有緊，大房企穩(wěn)度調(diào)控初期
“開(kāi)盤(pán)價(jià)格未定，預(yù)計(jì)還在每平米5萬(wàn)元以上。”日前，記者致電綠城·誠(chéng)園售樓處，售樓員在電話中這樣說(shuō)。誠(chéng)園內(nèi)部人士也向記者透露，二期開(kāi)盤(pán)原定的5萬(wàn)-5.5萬(wàn)元/平米的價(jià)格目前沒(méi)有變化。這位人士表示，誠(chéng)園是綠城地產(chǎn)第二代高層公寓的代表作品，下半年會(huì)積極推盤(pán)銷售，但價(jià)格會(huì)依然堅(jiān)挺。
在整體市場(chǎng)受調(diào)控影響較大的通州，品牌房企龍湖地產(chǎn)旗下蔚瀾香醍最近連續(xù)3個(gè)月銷售過(guò)億。龍湖地產(chǎn)有關(guān)人士表示，蔚瀾香醍17000元/平米的價(jià)格就是平價(jià)開(kāi)盤(pán)，加上品質(zhì)支撐，已經(jīng)取得期待的市場(chǎng)反饋，更進(jìn)一步采取靈活價(jià)格策略的可能性微乎其微。
和誠(chéng)園、蔚瀾香醍相類似，北京不少品牌房企的項(xiàng)目特別是中高端項(xiàng)目，歷經(jīng)調(diào)控的“風(fēng)吹雨打”，價(jià)格依舊巋然不動(dòng)。如萬(wàn)科藍(lán)山從5月初開(kāi)盤(pán)以來(lái)，3個(gè)半月簽約64套，占推盤(pán)量的40%。雖然銷售速度遠(yuǎn)不能和一期開(kāi)盤(pán)相比，但39800元/平米的價(jià)格并未調(diào)整。萬(wàn)科北京公司總經(jīng)理毛大慶就曾表示，“萬(wàn)科藍(lán)山項(xiàng)目不會(huì)調(diào)價(jià)，慢慢賣?！倍f(wàn)科能夠沉住氣慢慢賣，萬(wàn)科藍(lán)山的前提是“萬(wàn)科北京的產(chǎn)品銷售結(jié)構(gòu)比例是很合理的”。截至目前，紫苑和長(zhǎng)陽(yáng)半島的熱賣，為萬(wàn)科北京貢獻(xiàn)了大量回款，也使萬(wàn)科在北京房企銷售排行中名列前茅。
從萬(wàn)科整個(gè)公司看，上半年銷售金額達(dá)367.7億元，加上7月84.4億元，累計(jì)銷售452.1億元，今后5個(gè)月，只要月均銷售40億元，年度銷售業(yè)績(jī)就穩(wěn)超2009年。而有分析人士認(rèn)為，由于萬(wàn)科大部分項(xiàng)目將集中在下半年竣工，預(yù)計(jì)結(jié)算和營(yíng)業(yè)收入比上半年將有較大增長(zhǎng)，“萬(wàn)科中期手持現(xiàn)金191億元，財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健，采取靈活價(jià)格策略的壓力已經(jīng)緩解?！?/FONT>
手里有錢，心里不慌。除萬(wàn)科之外，“萬(wàn)（科）保（利）招（商）金（地）”另外三家雖然上半年銷售數(shù)字同比有漲有落，但凈利潤(rùn)均出現(xiàn)明顯上漲。如金地上半年銷售面積、銷售金額同比分別減少42.83%和37.31%，但凈利潤(rùn)同比漲幅高達(dá)327%，金地董事長(zhǎng)凌克就表示，金地完成全年目標(biāo)壓力不大，下半年將有足夠房源供應(yīng)。
樓市沒(méi)有傷筋動(dòng)骨，小房企慢慢賣
龍頭品牌房企的策略是靈活的價(jià)格策略、有松有緊，但絕不以降價(jià)損傷品牌，于是，平穩(wěn)地度過(guò)調(diào)控開(kāi)始的四個(gè)月。而對(duì)于一些中小房企來(lái)說(shuō)，則是守著旗下不多的項(xiàng)目“慢慢賣”，對(duì)降價(jià)實(shí)在提不起精神。
位于三環(huán)外一高端樓盤(pán)在沉寂了幾個(gè)月之后，終于拿到了預(yù)售證，每平米價(jià)格比前期依然上漲了兩三萬(wàn)元。談到調(diào)控，談到降價(jià)，該項(xiàng)目有關(guān)人士對(duì)記者表示，調(diào)控對(duì)高端樓盤(pán)影響不大，“產(chǎn)品價(jià)值放在那里，就慢慢賣。公司不差錢，更沒(méi)有降價(jià)的壓力?！?/FONT>
記者還發(fā)現(xiàn)，具體到許多項(xiàng)目的銷售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商并不是通過(guò)價(jià)格策略，而是通過(guò)給買房人制造緊張情緒，刺激市場(chǎng)。日前，買房人鄧女士收到朝陽(yáng)區(qū)某樓盤(pán)短信稱“明日放量最后幾套小戶型，僅此一天”。第二天一大早，鄧女士趕到時(shí)幾套房源已經(jīng)售罄。昨天，她又收到同樣一條短信。一樓盤(pán)售樓主管告訴記者，類似這樣“放量最后幾套房源”、“最后幾天優(yōu)惠”是開(kāi)發(fā)商慣用的銷售策略。“調(diào)控只是暫時(shí)抑制了需求，沒(méi)有傷筋動(dòng)骨；開(kāi)發(fā)商看到幾個(gè)月并沒(méi)有普遍的實(shí)質(zhì)性降價(jià)，現(xiàn)在也不認(rèn)真考慮降價(jià)的事情了。小打小敲，隔三差五賣一批?！边@位主管如是說(shuō)。
■ 看各方·2 中介
同行打架爭(zhēng)客戶的少了
經(jīng)紀(jì)人疲于應(yīng)付交易拉鋸戰(zhàn)
“報(bào)紙上有點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，買房和賣房的人就會(huì)開(kāi)始較勁”，最近一個(gè)月以來(lái)，由于二手房市場(chǎng)的行情變幻，令東花市某中介門(mén)店的經(jīng)紀(jì)人小李感到很無(wú)奈，很羨慕那些在6月份辭職休息的舊同事。
7月中旬以來(lái)，二手房行情有點(diǎn)好轉(zhuǎn)，買房人看房增多，但是對(duì)于小李而言，卻并不是工作狀態(tài)的好轉(zhuǎn)?！氨绕?月份和6月份，人更加疲倦了?！毙±钫f(shuō)。本家潤(rùn)園的一套三居室的房子，小李帶著客戶跑了四五趟，在其極力勸說(shuō)下，房東在價(jià)格上有了10萬(wàn)元的讓步，客戶也明確了購(gòu)買意向，房主卻在成交的前一天再次專門(mén)研究了網(wǎng)上的新聞，覺(jué)得房?jī)r(jià)沒(méi)有下降的可能性，可能還會(huì)上漲，不僅說(shuō)不降價(jià)了，還想加點(diǎn)價(jià)格再賣，客戶顯然就不干了。而夾在中間的小李，不僅這個(gè)月的一筆提成收入泡湯了，領(lǐng)導(dǎo)看他的眼神也和以前有些不一樣。
“都說(shuō)二手房的價(jià)格下降，那應(yīng)該是全市的平均價(jià)，在我所跑的這片二環(huán)里的區(qū)域，價(jià)格就從來(lái)沒(méi)有降過(guò)?！毙±钫f(shuō)，這給他帶來(lái)了最壞的結(jié)果：買房的人覺(jué)得價(jià)格肯定會(huì)降，不愿意出手買；賣房的人覺(jué)得價(jià)格會(huì)繼續(xù)上漲，不愿意出手賣房。如新怡家園的房子，買的人說(shuō)價(jià)格能降到3萬(wàn)以下，賣的人說(shuō)能漲到6萬(wàn)，中介干的是“撮合”的活，這么大的差距，誰(shuí)也沒(méi)法撮合。
不再擺攤、搶客戶，等著市場(chǎng)回暖
“政策出臺(tái)后，大家都繃著，幾個(gè)月沒(méi)分出勝負(fù)，大家也累了?！毙±罨貞?，5月份調(diào)控政策初現(xiàn)效果的時(shí)候，出于緊張和擔(dān)憂，小李還和同事們經(jīng)常舉著牌子到外面“擺攤設(shè)點(diǎn)”，經(jīng)過(guò)兩個(gè)月的激情奮斗，發(fā)現(xiàn)效果還是不明顯，因?yàn)橘I房人和賣房人看的都是價(jià)格。沒(méi)有降過(guò)價(jià)的房源，擺在哪里也不會(huì)有人買。相反，每次“擺攤”還會(huì)引起同行和城管的非議，也有點(diǎn)“死馬當(dāng)活馬醫(yī)”的無(wú)奈。
小李說(shuō)，6月份之后，不少同事都陸續(xù)離職了，因?yàn)橛X(jué)得沒(méi)幾個(gè)月是不會(huì)有好轉(zhuǎn)的，個(gè)人“奮斗”是胳膊擰不過(guò)大腿。還有些同行是因?yàn)楣疽{(diào)整門(mén)店，覺(jué)得換到不熟悉的地方更沒(méi)戲，就索性不干的?！案浇袔准议T(mén)店現(xiàn)在的從業(yè)人員幾乎換了一輪?！?/FONT>
7月初，小李還一度慶幸自己堅(jiān)持留在了店里，而且還提拔為店經(jīng)理。因?yàn)楫?dāng)時(shí)的政策影響似乎有弱化的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)雖然沒(méi)有降，但看房的人多了，他還做成了一筆很有成就感的交易，一個(gè)很富裕的老板在沒(méi)怎么講價(jià)的情況下，買了一套這里的大三居，讓他們小賺了一筆，給同事鼓了勁。
過(guò)了7月中旬，又有不少買房人看到政策沒(méi)效果，開(kāi)始出手了，但是一直沒(méi)有出現(xiàn)成交明顯增加的事實(shí)，他開(kāi)始懷疑7月份的那次成交只是一個(gè)特殊個(gè)案。最近幾天，媒體又在報(bào)道政策收緊的新聞。“隨他去了，能做多久就多久，盡量找好房源，盡量帶好客戶，成交不成交，就順其自然了?！毙±钣X(jué)得，現(xiàn)在也沒(méi)有6月那時(shí)想辭職的沖動(dòng)了，還想呆在這行里，就得有個(gè)好心態(tài)，期望不大了，失望也不大了，情緒也好了。
“最近好像同行打架爭(zhēng)客戶的也少了。打架的時(shí)候說(shuō)明大家還是有希望和激情的，現(xiàn)在都看淡了，我們主導(dǎo)不了市場(chǎng)，只能是等著”，小李開(kāi)玩笑說(shuō)。
■ 看各方·3 購(gòu)房者
有的人不等了，有的人不買了
等不來(lái)降價(jià)，低開(kāi)就出手
“3個(gè)多月沒(méi)降價(jià)，我也不等了，買下算了?！鄙现?，買房人王先生來(lái)到位于城鐵13號(hào)線北苑站附近的一樓盤(pán)，簽下了選房認(rèn)購(gòu)書(shū)，選了一套50多平米的LOFT戶型。
靠近地鐵、總價(jià)不高，這是王先生首次置業(yè)所考慮的兩大硬性條件。從去年年中開(kāi)始，王先生就開(kāi)始關(guān)注地鐵沿線的多個(gè)樓盤(pán)。2009年三季度，位于北苑站附近的某大盤(pán)入市，首期均價(jià)12000元-13000元/平米，僧多粥少，王先生沒(méi)能選上房。接下來(lái)幾個(gè)月的時(shí)間，到今年春節(jié)前后，該樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)突破2萬(wàn)元/平米。“漲得太快了，等等吧?！笨墒菦](méi)想到越等越漲，到今年5月該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)，均價(jià)已經(jīng)達(dá)到27500元/平米。
“價(jià)格雖然漲了，但調(diào)控已經(jīng)開(kāi)始了。”抱著對(duì)“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控政策的期待，王先生開(kāi)始等待房?jī)r(jià)下降。而受到調(diào)控影響，王先生看中的樓盤(pán)曾經(jīng)開(kāi)盤(pán)售罄、售樓處人滿為患的火爆場(chǎng)面一去不返了。王先生告訴記者，從5月到8月，自己也多次到售樓處看過(guò)，每次就是幾個(gè)人、十來(lái)個(gè)人看房，有的人還只是光看不買，“剛開(kāi)始還覺(jué)得這么冷清，開(kāi)發(fā)商慢慢就會(huì)降價(jià)。但每次去問(wèn)，都還是原來(lái)的價(jià)格?！甭?，王先生沉不住氣了。
而在部分“遏制房?jī)r(jià)上漲初見(jiàn)成效”的論斷中，王先生覺(jué)得靠政策降房?jī)r(jià)的可能性已經(jīng)越來(lái)越小，“政策畢竟只是政策，降不降還是開(kāi)發(fā)商說(shuō)的算。開(kāi)發(fā)商不缺錢，誰(shuí)會(huì)愿意主動(dòng)降價(jià)呢？”不再等待，王先生最終在等待了3個(gè)多月后出手了。
除了像王先生這樣等不來(lái)降價(jià)就不等了的買房人，還有一些看到樓盤(pán)低開(kāi)，覺(jué)得差不多就買了的買房人。在某網(wǎng)站工作的陳小姐最近辦了一張中糧萬(wàn)科·長(zhǎng)陽(yáng)半島的搖號(hào)卡，等待長(zhǎng)陽(yáng)半島2期開(kāi)盤(pán)。在陳小姐眼里，長(zhǎng)陽(yáng)半島1期從最早預(yù)期的16000元/平米到后來(lái)起價(jià)13500元/平米，再到最終開(kāi)盤(pán)變成均價(jià)13500元/平米，陳小姐覺(jué)得開(kāi)盤(pán)價(jià)下調(diào)幅度已經(jīng)比較明顯了，“那么多買房人都動(dòng)心了，800多套房子一搶而空?！币黄趦r(jià)格已然放在那里，指望2期再降已經(jīng)不現(xiàn)實(shí)了，“只要2期開(kāi)盤(pán)價(jià)格不漲得離譜，我就買?！?/FONT>
沒(méi)降價(jià)買不起，不買了
雖然不少買房人開(kāi)始尋求出手機(jī)會(huì)，但更多的仍然是按兵不動(dòng)。
“反正是買不起，現(xiàn)在根本就不考慮買房的事情。”今年28歲的林先生已經(jīng)邁入準(zhǔn)備婚房的“剛需”門(mén)檻，原本也指望著調(diào)控能降降房?jī)r(jià)，結(jié)果望穿秋水也沒(méi)見(jiàn)多少樓盤(pán)有實(shí)質(zhì)性降價(jià)，“房?jī)r(jià)是不漲了，可是原來(lái)買不起，現(xiàn)在還是買不起，”林先生索性也不再看房了，只是偶爾看看樓市新聞，“剛開(kāi)始還覺(jué)得部分樓盤(pán)打折優(yōu)惠，變相降價(jià)能推倒降價(jià)的多米諾骨牌，后來(lái)看看也沒(méi)有帶出降價(jià)潮。最后，連任志強(qiáng)都開(kāi)始勸房企降價(jià)了，房企還不降價(jià)，我還指望什么？”于是，林先生連掃一眼樓市新聞的頻率都降低了。
有人是覺(jué)得貴壓根不愿意給樓市抬轎子，有人是總價(jià)太高心有余而力不足，有人是供得起月供供不起首付。一句話，等不來(lái)降價(jià)就買不起，買不起就不買了。
■ 記者手記
不聽(tīng)老任言，吃虧在眼前
從最初委婉規(guī)勸房企控制房?jī)r(jià)，到日前苦口婆心勸房企順應(yīng)調(diào)控要求，任志強(qiáng)越來(lái)越替開(kāi)發(fā)商焦慮了。
售樓員經(jīng)常勸買房人“抓緊買吧，再不買就漲了”、“你看你原來(lái)不買，現(xiàn)在再買就貴了”，不排除售樓員規(guī)勸的善意，因?yàn)闃潜P(pán)漲價(jià)的事實(shí)擺在那里；但也不能忽視售樓員的焦慮，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的銷售壓力在那里。
售樓員的焦慮和任志強(qiáng)的焦慮本質(zhì)上都是替開(kāi)發(fā)商著急。
今年，開(kāi)發(fā)商的銷售壓力更多的來(lái)自于調(diào)控的洶涌。房企都處于調(diào)控的波濤中，“舍得”才是游過(guò)激流的最大秘訣。舍得，有舍才有得，小舍小得，大舍大得。或許諸如萬(wàn)科等品牌房企現(xiàn)在的銷售壓力小了，已經(jīng)游到了淺水區(qū)，那是因?yàn)樗麄兿壬崛チ恕案邇r(jià)”、高收益的包袱，身上的負(fù)重少了，游得自然就快了，甚至很快就可以上岸。調(diào)低開(kāi)盤(pán)價(jià)格對(duì)萬(wàn)科的品牌有影響嗎？沒(méi)有，萬(wàn)科還是那個(gè)萬(wàn)科。
然而許多房企和項(xiàng)目并沒(méi)有看到品牌房企已經(jīng)做出了表率，依然抱定“高價(jià)”“高品質(zhì)”不撒手，殊不知不尋求盡快上岸，就要面臨上游隨時(shí)而來(lái)的洪流，就要小心水底的暗礁。無(wú)怪乎任志強(qiáng)看著許多房企的慢吞吞心急如焚。
一個(gè)是標(biāo)桿式的龍頭企業(yè)，一個(gè)是標(biāo)桿式的地產(chǎn)大佬，各以其多年對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熟知、對(duì)企業(yè)生態(tài)的敏感，身體力行或直言相告，不知道那么多房企還在等什么？
日前，高層在京再次強(qiáng)調(diào)，繼續(xù)貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施，堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作。政策調(diào)控難見(jiàn)松動(dòng)，接下來(lái)的問(wèn)題就是：不買房，買房人照樣過(guò)來(lái)了；不賣房，房企撐的過(guò)去嗎？再不抓緊尋求上岸，一旦再有政策開(kāi)閘，恐怕還在水里的開(kāi)發(fā)商連一根救命稻草也抓不住了。
