李斌：“首先，如果由于房屋質量存在問題，不符合交付條件，沒有實際交很顯然。在維修期間，也就是在交付之前的物業(yè)費應當由開發(fā)商支付。如果這個房屋的情況是，雖然有質量問題但是不影響業(yè)主收房，那么收房之后，要從收房那天起開始計算保修期，在保修期限之內開發(fā)商承擔保修義務。但問題在于，如果符合交房條件，業(yè)主應當收房，但房屋確實同時存在質量問題需要維修，在此維修過程當中的物業(yè)費，我個人認為還是應當由業(yè)主支付的。因為物業(yè)服務合同和商品買賣合同是兩個法律關系，如果房屋確實是由于嚴重質量問題，不符合交付條件，這種情況下物業(yè)費由開發(fā)商承擔。所以要看案件的實際情況到底是哪種。
其次，就涉及到的合同中不合理條款的問題，我們現(xiàn)在所使用的商品房的買賣合同一般是示范文本，示范文本本身不能夠理解為格式合同。但如果開發(fā)商在其擬定的，對不特定多數(shù)人的購房人共同使用的示范文本當中又增加了部分不合理的霸王條款，那么這個條款本身是免除或者限制了的開發(fā)商責任，同時他可能加重了買方的義務或者排除了買方的主要權利。這時很顯然它是侵害消費者合法權益的合同。
對于免責條款的合同，比如，‘我不承擔責任，所有費用都由你來負’。這時候他應當按照合同法的規(guī)定，采取特殊的文字、符號、字體等特殊標志將這些條款給標示出來，讓消費者很清晰地看到。另外，必須要對消費者進行解釋說明。
崔先生作為買方，如果他認為這個合同確實能夠構成格式條款，而這個格式條款又違背《合同法》規(guī)定，如果沒有提示，可以要求撤銷這個條款。”
經(jīng)濟之聲：在調查采訪過程中，記者發(fā)現(xiàn)，目前該小區(qū)還有樓盤正在交房。記者以消費者身份撥通開發(fā)商電話后，核實到，目前該小區(qū)的收房程序還是“先收后驗”。物業(yè)費也還是按照合同約定的交付之日起收取。開發(fā)商的做法存在問題嗎？如果存在，是哪些問題呢？
裘葉：“首先，開發(fā)商提到的‘先收后驗’這個行為肯定有問題，因為商品房是一種不動產(chǎn)，不動產(chǎn)之間的交付就是以實際交付為準。簽收就意味著，首先對這個房屋符合交付條件；第二，房屋不存在任何問題，消費者自愿收了，收了以后房屋的所有風險都由買售人承擔。所以如果‘先收再驗’，驗的過程中發(fā)生一些問題，可能不涉及到房屋主體質量的問題，比如漏水等這些小問題時，可能開發(fā)商這邊和物業(yè)公司這邊會有一些推諉。在這種情況下，對于消費者維權或者后續(xù)的主張權利可能會有一些障礙存在。所以收房的程序應該是先驗，驗完以后才能收。
其次，就物業(yè)費問題，如上述所說，應當按照實際交付日，房子收了之后才能向業(yè)主收取物業(yè)費，否則肯定是不合理的。”
經(jīng)濟之聲：收房的程序應該是什么樣的？哪些細節(jié)是需要消費者注意？
李斌：“房屋建設成功之后，建設單位、設計單位、施工方和監(jiān)理方應當進行四方竣工驗收?？⒐を炇蘸细竦姆课莶啪邆浣桓稐l件，住宅是特殊房屋，它要進行分層的驗收。在交付之前，開發(fā)商應當向買售人出具住宅質量保證書和住宅使用說明書。作為買方，有一個檢驗義務。也就是說，開開發(fā)商交付給的房屋到底表面是否能夠符合質量要求？有沒有表面瑕疵？買方有義務，也有權利進行檢驗。如果在檢驗過程中發(fā)現(xiàn)房屋存在著顯而易見的質量問題，買方有權利要求開發(fā)商承擔質量瑕疵擔保責任。如果有一些質量隱蔽的瑕疵，不能通過肉眼看到的，比如入住一段時間才能夠發(fā)現(xiàn)的，這仍然不能免除開發(fā)商的維修義務。因為他從交房之日起，在相應的保修期限之內，對房屋質量問題承擔維修義務。當然前提是房屋質量本身存在問題而不是業(yè)主的不當使用所造成。”
經(jīng)濟之聲：關于購房合同，一旦簽訂后就具有了法律效力。在買房的時候該怎么樣簽合同，哪些事項是必須明確的呢？
李斌：“首先，建議采取政府部門頒發(fā)的示范文本，這是一個平衡雙方權益的文本。
第二，必須明確要買的房屋本身具有的相關條件，比如面積、樓層、戶型等。
第三，房屋交付日期是什么樣的，如果延遲交付了，會承擔什么樣的違約金責任；如果出現(xiàn)了房屋質量問題，在什么情況之下可以拒收，在什么情況之下收了，但是相關的維修責任和維修費用由賣房來承擔。
第四，在維修期間發(fā)生的物業(yè)費的損失到底該如何承擔？因為物業(yè)公司肯定會去找業(yè)主收取物業(yè)費，因為業(yè)主是物業(yè)服務合同的相對人。但問題在于，業(yè)主繳納之后有沒有權利向開發(fā)商追償，因為這是開發(fā)商沒有履行質量瑕疵擔保責任給業(yè)主造成損失的一部分，這也要在合同中明確約定。包括什么時候辦理過戶登記，遲延辦理產(chǎn)權證時開發(fā)商要承擔什么樣的違約責任等相關內容都必須明確約定。
對于買方而言，除了取得房屋所有權，還要承擔一個法定擔保義務。買方需要關注合同本身是否具有不合理的責任免除條款。在這個方面，提示各位買售人，應當認真仔細閱讀合同，發(fā)現(xiàn)哪個地方不理解的，可以要求開放商解釋，也可以咨詢相關專業(yè)人士。
經(jīng)濟之聲：如果這個合同條款當中發(fā)現(xiàn)了霸王條款，簽訂的時候我們應該怎么辦？
裘葉：“如果在存在不合理條款的情況下，消費者首先要跟開發(fā)商進行溝通，能否做相應的修改。如果沒有辦法做修改，而消費者當時必須要買房的情況下，在合同簽訂的時候必須要綜合考慮情況。如果簽了，后續(xù)在履行房屋的交付、服務過程當中出現(xiàn)問題，要看這個不合理的條款有沒有違反法律的強制性規(guī)定，要是完全違反了法律的強制性規(guī)定，即使簽了這個條款也是無效的，對消費者來說也是沒有任何意義的。但還有一種情況，這個條款并不違反法律的強制性規(guī)定，只是對消費者一方存不合理的情況，那么消費者在當時就應當預料到這個后果可能會是什么樣。”央廣網(wǎng)北京4月25日消息
