按照博弈論，消費(fèi)者沒(méi)有發(fā)生根本的變化，而商家一方無(wú)論是在形態(tài)還是數(shù)量上均已與之前大不相同時(shí)，選擇權(quán)便向消費(fèi)者進(jìn)行了轉(zhuǎn)移。對(duì)商家而言，如何改變這一被動(dòng)局面是獲得市場(chǎng)成功的關(guān)鍵所在。那么如何改變？改變的內(nèi)容是什么？

　　在商圈時(shí)代的初期，“圈”的概念針對(duì)商家多于針對(duì)消費(fèi)者，為保證投資回報(bào)，商圈的開(kāi)發(fā)者大都采取全面撒網(wǎng)的方式進(jìn)行，即不論商家性質(zhì)，只求入駐率。這與當(dāng)時(shí)市場(chǎng)規(guī)模有限及投資者對(duì)商圈經(jīng)濟(jì)認(rèn)知不足有關(guān)，在那一時(shí)期貨品流通速度及貨品種類(lèi)與現(xiàn)今狀況不可同日而語(yǔ)，而當(dāng)時(shí)的投資開(kāi)發(fā)商對(duì)商圈的認(rèn)知大多尚停留在百貨商場(chǎng)時(shí)代，許多人認(rèn)為“MALL”只是個(gè)比較大的百貨商場(chǎng)。

　　在市場(chǎng)未被完全開(kāi)發(fā)時(shí)期，上述認(rèn)知尚不會(huì)對(duì)商家形成太多的發(fā)展阻力，這主要是因?yàn)槭袌?chǎng)不夠成熟，即意味著消費(fèi)者不夠成熟，亦即意味著消費(fèi)者此時(shí)尚無(wú)能力對(duì)商家進(jìn)行挑剔，在一個(gè)以新經(jīng)營(yíng)形態(tài)的外表包裝下，此時(shí)的商圈模式甚至對(duì)消費(fèi)者具有極強(qiáng)的吸引力，對(duì)新鮮事物所持有的好奇心將導(dǎo)致消費(fèi)者的消費(fèi)水平在短期內(nèi)將高于實(shí)際消費(fèi)能力，市場(chǎng)擴(kuò)張能力領(lǐng)先于市場(chǎng)實(shí)際潛力。

　　關(guān)于這點(diǎn)最明顯的例子是在2003年左右，包括北京等中心城市在內(nèi)的許多地區(qū)，紛紛出現(xiàn)消費(fèi)者熱捧新商圈的狀況。這一狀況持續(xù)了5年左右，一直至2008年才有所回落。廈門(mén)在SM城市廣場(chǎng)、世貿(mào)商城等SHOPPINGMALL開(kāi)業(yè)之初所出現(xiàn)的觀者如潮也屬于這一類(lèi)型。

　　然而在市場(chǎng)趨于成熟之后，這一狀況將一去不復(fù)返。消費(fèi)者在認(rèn)識(shí)了解了商圈是什么之后，消費(fèi)回歸理性是必然的。2008年起，許多一線(xiàn)城市出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)招商難的問(wèn)題，究其原因，是因?yàn)橄M(fèi)者回歸理性之后，由于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方規(guī)劃的無(wú)序，導(dǎo)致“看的比買(mǎi)的多”，甚至出現(xiàn) “只看不買(mǎi)”、“無(wú)人前來(lái)”的局面，除去開(kāi)業(yè)之初的火爆場(chǎng)面，客流量的不穩(wěn)定成為制約商場(chǎng)發(fā)展的重要因素。

　　面對(duì)這一局面，一些具備長(zhǎng)期商圈運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)針對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)布局、業(yè)態(tài)調(diào)整的做法更值得新商圈的投資者去參考。

　　以廈門(mén)SM城市廣場(chǎng)為例，在經(jīng)歷過(guò)開(kāi)業(yè)初期的火爆之后，SM已經(jīng)擁有一定客流量，商戶(hù)入駐率也不斷提升，此時(shí)的SM并未因此而立刻進(jìn)行盲目擴(kuò)張，而是針對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行著進(jìn)一步的調(diào)整以適應(yīng)市場(chǎng)變化。在開(kāi)業(yè)至今十年的時(shí)間內(nèi)，經(jīng)營(yíng)方始終按一定的發(fā)展脈絡(luò)執(zhí)行著相關(guān)規(guī)劃，在對(duì)樓面經(jīng)營(yíng)范圍的劃分上不斷地進(jìn)行著微調(diào)，向成熟的SHOPPINGMALL形態(tài)進(jìn)化完善。如引進(jìn)新食尚，以及對(duì) “光和作用”書(shū)店等的引進(jìn)，使產(chǎn)業(yè)鏈更為豐富完整；將分布在一樓、二樓的休閑、運(yùn)動(dòng)品牌集中并上調(diào)至以休閑時(shí)尚定位的五樓，調(diào)整原本位于三樓的書(shū)城區(qū)域?yàn)閬?lái)雅百貨的入駐提供更合理的空間等。這些都是SM在面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、顧客群體消費(fèi)習(xí)慣變化而采取的MALL品牌類(lèi)別區(qū)域化、業(yè)態(tài)調(diào)整的應(yīng)對(duì)之策。

　　而對(duì)于家居行業(yè)方面所進(jìn)行的整改，則說(shuō)明了SM城市廣場(chǎng)對(duì)于市場(chǎng)脈絡(luò)把握的準(zhǔn)確性。

　　家居產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)有所不同的是，消費(fèi)群體相對(duì)狹窄，購(gòu)買(mǎi)頻率低，市場(chǎng)細(xì)分程度更高，對(duì)于綜合性SHOPPINGMALL而言，并非最合適的產(chǎn)業(yè)引入模塊，容易形成客流的斷層，從而影響商場(chǎng)的整體運(yùn)營(yíng)，且無(wú)論是對(duì)于行業(yè)經(jīng)營(yíng)者本身或是商場(chǎng)內(nèi)其他商家均會(huì)形成一定不良影響。該產(chǎn)業(yè)更適合進(jìn)行單獨(dú)的產(chǎn)業(yè)聚集，形成業(yè)態(tài)，組成較單一的規(guī)模化商業(yè)聚集區(qū)。

　　在諸如吉家·家世界及紅星美凱龍等家裝產(chǎn)業(yè)商圈出現(xiàn)后，上述不良影響勢(shì)必加劇，若SM城市廣場(chǎng)仍堅(jiān)持固化不調(diào)整產(chǎn)業(yè)組合，堅(jiān)持保留家居產(chǎn)業(yè)模塊，首先將面臨著四樓客流的斷層，影響整體客流量，對(duì)于商場(chǎng)的整體經(jīng)營(yíng)發(fā)展形成阻礙，同時(shí)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)入駐商家的利益而言，在規(guī)模化效益的博弈中必將導(dǎo)致自身及入駐商家雙方的受損。

　　另一方面，就家居產(chǎn)業(yè)入駐商家而言，目標(biāo)消費(fèi)群第一選擇一定是在更為專(zhuān)業(yè)的家裝商業(yè)聚集區(qū)，這樣的商業(yè)聚集區(qū)的最大特色就是化單一的家具賣(mài)場(chǎng)為家具、家裝、建材三種產(chǎn)業(yè)緊密鏈接，相輔相成，三種產(chǎn)業(yè)的客群互相共享，無(wú)形中擴(kuò)大了家居產(chǎn)業(yè)的客戶(hù)群體，更有利于家居產(chǎn)業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中得以生存；否則其自身利益更無(wú)從保障。

　　在此局面下，SHOP－PINGMALL的業(yè)態(tài)調(diào)整勢(shì)在必行，唯有如此，才能為商場(chǎng)的發(fā)展贏得更廣闊的空間，這也是對(duì)入駐商家利益的保護(hù)，為其提供更為有利的發(fā)展平臺(tái)。

　　而在SM二期的運(yùn)作上，更能體現(xiàn)出SM城市廣場(chǎng)對(duì)行業(yè)把控上的前瞻性。SM二期并非對(duì)一期的簡(jiǎn)單擴(kuò)充，高檔影院、時(shí)尚品牌的入駐，將一期與二期間互有補(bǔ)助又各有不同充分體現(xiàn)出來(lái)。

　　現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論中最常用到的波士頓矩陣中的 “瘦狗”及“金牛”理論，或許可以更簡(jiǎn)明地說(shuō)清商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的變化：初期全面撒網(wǎng)式招商的商業(yè)模式可視為“瘦狗”，曾經(jīng)為投資方帶來(lái)過(guò)巨大利潤(rùn)，但如今已風(fēng)光不再，甚至拖累到整體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此應(yīng)當(dāng)對(duì)此形式進(jìn)行舍棄；而“金?！眲t是通過(guò)對(duì)市場(chǎng)更為細(xì)分、合理的市場(chǎng)定位及發(fā)展規(guī)劃，不斷進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整以適應(yīng)市場(chǎng)變化，從而真正形成規(guī)?；б妗Ｒ虼?，能否掌握市場(chǎng)變化規(guī)律并合理地進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，將是今后商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵。

　　SHOPPING MALL之后誰(shuí)又將成為新的主角？敬請(qǐng)關(guān)注下期報(bào)道。（楊薌毅）