業(yè)內(nèi)聲音

　　“閩八條”新政延續(xù)了寬松基調(diào)，首先響應(yīng)央行降低購(gòu)房首付的政策調(diào)整，明確提出首套商貸首付最低20%、二套房首付最低30%的舉措。但考慮到目前廈門(mén)樓市去剛需化成為新常態(tài)，高單價(jià)高總價(jià)高門(mén)檻才是購(gòu)房者面臨的核心問(wèn)題，首付比例的下調(diào)無(wú)法顯著激活購(gòu)房需求。只是對(duì)于具備購(gòu)買(mǎi)實(shí)力的改善型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，撬動(dòng)房產(chǎn)的資金杠桿降低了。

　　另外，圍繞“去庫(kù)存”這一主題，新政提出了多個(gè)指導(dǎo)性意見(jiàn)，包括各個(gè)地方政府收購(gòu)庫(kù)存商品房作為公租房，房地產(chǎn)企業(yè)將庫(kù)存商品房轉(zhuǎn)化為企業(yè)總部、眾創(chuàng)空間等其他產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，允許符合標(biāo)準(zhǔn)的未開(kāi)發(fā)非住宅用地變更土地用途等，都是切實(shí)可行的實(shí)施方案。對(duì)于廈門(mén)樓市而言，住宅產(chǎn)品庫(kù)存結(jié)構(gòu)較為健康，存量將近320萬(wàn)平方米，去化周期為11個(gè)月，是市場(chǎng)良性運(yùn)行的合理區(qū)間，因此受新政影響不大。相較之下，廈門(mén)的商辦類(lèi)項(xiàng)目面臨較大的庫(kù)存壓力。在產(chǎn)品用途轉(zhuǎn)化或土地性質(zhì)變更上操作空間較大，將更多地得益于新政利好。

　　同時(shí)，庫(kù)存動(dòng)態(tài)月報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)防控制度建立以及各地庫(kù)存情況定期上報(bào)并排名，使市場(chǎng)進(jìn)一步透明化和風(fēng)險(xiǎn)把控都將有據(jù)可依。

　　商辦類(lèi)項(xiàng)目更多得益于新政

　　這次“閩八條”新政涉及很多方面內(nèi)容，傳遞了政策面持續(xù)寬松的積極信號(hào)，主要目的是通過(guò)各類(lèi)措施達(dá)到有效去化存量的目的。不過(guò)，由于目前廈門(mén)商品住宅的庫(kù)存壓力較小，新政對(duì)于漳州、龍巖等存量壓力較大的三四線城市而言影響會(huì)更大。

　　在優(yōu)化開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)中，“閩八條”新政提出2015年12月31日前簽訂土地出讓合同、未構(gòu)成閑置土地，且已全部繳清土地出讓金的商業(yè)辦公用地，可轉(zhuǎn)型為商品住宅用地。這條指導(dǎo)性意見(jiàn)可謂是新政的一大亮點(diǎn)。近年來(lái)，由于廈門(mén)島外出讓的商辦用地較多，商業(yè)、SOHO類(lèi)產(chǎn)品呈現(xiàn)一定的去化壓力。如果此條措施能落地廈門(mén)，既可以緩解住宅土地供應(yīng)緊張的壓力，又能減輕商業(yè)辦公的庫(kù)存壓力，可謂一舉兩得。

　　不過(guò)，由于廈門(mén)新政細(xì)則還未具體出臺(tái)，“閩八條”的最終落地執(zhí)行成效還有待時(shí)間檢驗(yàn)。從近期樓市表現(xiàn)看，2月份適逢傳統(tǒng)春節(jié)假期，大多數(shù)項(xiàng)目仍處于蓄客期，成交數(shù)據(jù)稍顯平淡。加上去年第四季度開(kāi)發(fā)商集中推盤(pán)及購(gòu)房入戶政策的刺激造成部分消費(fèi)力的提前透支，上半年廈門(mén)樓市需要一段緩沖期，預(yù)計(jì)下半年會(huì)出現(xiàn)不錯(cuò)的行情。

　　新政對(duì)三四線城市影響更大

　　克而瑞廈門(mén)機(jī)構(gòu)分析師

　　歐磊

　　廈門(mén)唐氏地產(chǎn)常務(wù)副總經(jīng)理

　　陳耿杰