法官說(shuō)法
小區(qū)哪些場(chǎng)所，全體業(yè)主共有？
法院判決認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定，業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。第三十八條規(guī)定，物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十一條也規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列附屬設(shè)施設(shè)備和共用部位歸全體業(yè)主所有：（一）物業(yè)管理企業(yè)辦公用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房、門衛(wèi)房等物業(yè)管理用房……
因此，本案中規(guī)劃部門批復(fù)作為物業(yè)管理用房的自用房1、2，產(chǎn)權(quán)歸于全體業(yè)主共有。開(kāi)發(fā)商未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)和業(yè)主大會(huì)同意，無(wú)權(quán)擅自變更訟爭(zhēng)自用房2性質(zhì)與用途，用于出租營(yíng)利。
律師說(shuō)法
公共空間被占，業(yè)主如何維權(quán)？
福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝律師：目前我們常見(jiàn)的屬于小區(qū)業(yè)主的共有部分包括小區(qū)內(nèi)道路、綠地、公共通行部分（如通道、樓梯、大堂），以及其他公共場(chǎng)所如活動(dòng)房、小區(qū)會(huì)所、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房。
應(yīng)當(dāng)注意的是，不納入公攤的部分，也可能作為業(yè)主共有的一部分。目前，并沒(méi)有法律法規(guī)規(guī)定業(yè)主共有的房屋必須納入公攤面積。
如果發(fā)現(xiàn)公共空間被占，業(yè)主可以成立業(yè)主委員會(huì)，先行與開(kāi)發(fā)商或者公共空間的侵權(quán)人進(jìn)行協(xié)調(diào)，如果協(xié)調(diào)不成，業(yè)主委員會(huì)可以起訴要求返還或停止占有。
案例3 架空層被占7年業(yè)委會(huì)成功討回
900平方米的架空層，本該屬于全體業(yè)主所有，但是開(kāi)發(fā)商等單位卻“享用”了7年。此前，福建省高級(jí)人民法院曾審理過(guò)一起這樣的案件，最終裁定將長(zhǎng)期被占據(jù)的架空層歸還給業(yè)主。
思明區(qū)富宇大廈的4層和5層之間約有900平方米的架空層和管道夾層，本應(yīng)歸屬全體業(yè)主所有。但是，業(yè)主們?nèi)胱『蟀l(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商及架空層的實(shí)際使用者一直將這900平方米據(jù)為己有，而且，多年來(lái)一直在免費(fèi)使用。
本應(yīng)屬于業(yè)主的架空層，怎么免費(fèi)供他人使用？2007年，富宇大廈成立了業(yè)委會(huì)。業(yè)委會(huì)成立后，就將開(kāi)發(fā)商及架空層的實(shí)際使用者告上法庭。起訴認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商等單位長(zhǎng)期占用架空層和管道夾層，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，依法應(yīng)當(dāng)將這907平方米的建筑返還給業(yè)主。
這個(gè)案件，前后歷經(jīng)區(qū)法院、市中院和省高院多次審理。二審時(shí)，中院判決認(rèn)定，架空層屬于全體業(yè)主所有。
二審判決之后，被告又向省高院申訴。最終，省高級(jí)人民法院還是維護(hù)了業(yè)主權(quán)益，確認(rèn)架空層屬于共有部分，歸屬全體業(yè)主所有，裁定駁回再審申請(qǐng)。
法官說(shuō)法
架空層歸全體業(yè)主
二審法官認(rèn)為，架空層和管道夾層不計(jì)入建筑面積，不列入公攤，作為整棟大廈的公共設(shè)施，所有權(quán)依法應(yīng)屬于全體業(yè)主。
省高級(jí)人民法院經(jīng)過(guò)調(diào)查，最終支持了二審法院的認(rèn)定。省高院的法官指出，雖然架空層沒(méi)有進(jìn)入建筑面積和公攤面積，但它確實(shí)是依附于富宇大廈。由于開(kāi)發(fā)商及架空層的實(shí)際使用者未能提交證據(jù)證明這部分歸其所有，因此，認(rèn)定架空層為整棟大廈的公共設(shè)施，所有權(quán)屬于全體業(yè)主。
