臺海網(wǎng)12月5日訊（海峽導報記者 陳捷/文 陶小莫/漫畫）小區(qū)配套會所，是歸開發(fā)商所有，還是屬于業(yè)主共有？不計入公攤的物業(yè)管理用房，是不是屬于全體業(yè)主？900平方米架空層，開發(fā)商“享用”了7年，業(yè)主還能討回嗎？
最近，廈門有不少業(yè)主為了小區(qū)內的公共場所、公共設施狀告開發(fā)商或物業(yè)公司，要從開發(fā)商或物業(yè)手中奪回業(yè)主共有的公共使用空間。
小區(qū)之內，究竟有哪些場所、設施屬于業(yè)主共有？昨天，導報記者帶著這一問題采訪了擅長處理小區(qū)維權案件的律師，并結合典型案例解讀小區(qū)“業(yè)主共有”的權益。
福建自暉律師事務所主任林敏輝律師提醒說，根據(jù)《物權法》第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。
案例1 小區(qū)會所，屬于業(yè)主共有！
近日，思明區(qū)一小區(qū)業(yè)委會成功從開發(fā)商手中奪回了小區(qū)會所。
這個小區(qū)位于思明區(qū)檳榔西里，引發(fā)官司的小區(qū)會所位于小區(qū)3#樓的一層及二層，建設規(guī)劃時訟爭房屋為小區(qū)配套會所（活動室），建成后訟爭房屋在構造上具有獨立性，但尚未進行權屬登記。另外，在該項目進行產權面積測算時，訟爭房屋面積并未計入3#樓的公攤面積中。
業(yè)委會起訴認為，訟爭房屋依法屬于小區(qū)全體業(yè)主所有，開發(fā)商應立即將會所的所有權歸還給小區(qū)全體業(yè)主。因為，訟爭房屋作為小區(qū)的公共配套會所（活動室），其性質應屬于該條規(guī)定的建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公共設施，依法應屬于業(yè)主共有。
業(yè)委會還認為，雖然訟爭房屋未納入公攤面積，但這無法改變訟爭房屋屬于小區(qū)公共配套的性質。而且，并沒有相關法律法規(guī)規(guī)定業(yè)主共有的房屋必須是納入公攤面積的，也就是說，是否納入公攤與房屋權利的歸屬無必然聯(lián)系。
對此，被告開發(fā)商答辯說，業(yè)委會的訴求缺乏事實和法律依據(jù)，應當依法予以駁回。因為，根據(jù)《物權法》規(guī)定土地建筑應屬于建筑者建設所有，有相反證據(jù)證明除外。本案當中，訟爭會所的面積并未攤入公用建筑面積，不屬于公共使用空間，因此不應由業(yè)主共有。
經(jīng)審理，廈門中院作出終審判決，最終支持了業(yè)委會的訴求，判決要求開發(fā)商立即將小區(qū)會所房屋交付給小區(qū)全體業(yè)主使用。
法官說法
擅自變更用途，開發(fā)商應歸還
法官認為，從案涉小區(qū)的《建設工程規(guī)劃許可證》記載可知，訟爭房屋的建筑功能劃分為“配套會所（活動室）、物業(yè)管理”。在未經(jīng)規(guī)劃變更前，不得擅自變更用途，更不能以訟爭房屋的面積未攤入公用建筑面積作為認定其用途的依據(jù)。鑒于在《物權法》施行之前，法律和司法解釋對于建筑物區(qū)分所有權問題未進行明確規(guī)定，本案可參照該法及建筑物區(qū)分所有權司法解釋的規(guī)定，即案涉房屋屬于《物權法》所規(guī)定的“應當屬于業(yè)主共有的道路、綠地、公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房”。
因此，業(yè)委會要求開發(fā)商將訟爭房屋交付其使用，法院應予支持。
案例2 物業(yè)管理用房，也歸業(yè)主共有！
不計入公攤的物業(yè)管理用房，也應歸小區(qū)共有！此前，思明區(qū)嘉禾路一小區(qū)業(yè)委會也成功從開發(fā)商手中拿回了被占用的物業(yè)管理用房。
經(jīng)審理查明，該小區(qū)開發(fā)商經(jīng)規(guī)劃部門批復，獲準在小區(qū)西北側主入口處兩棟建筑之間增設單層建筑，作為保安室和物業(yè)管理用房，建筑面積為58.79平方米。
之后，開發(fā)商在小區(qū)西北側大門北半側增建單層自用房1，建筑面積為19.03平方米，南半側增建單層自用房2，建筑面積32.18平方米。建成后，自用房1作為小區(qū)保安室使用，自用房2由開發(fā)商分隔兩間店面出租。
業(yè)委會起訴稱，自用房2批復時是作為物業(yè)管理用房的，如今卻被開發(fā)商強占，甚至還違法分隔成兩間店面，出租獲利至今。因此，業(yè)委會訴請判令被告立即返還所占用的自用房2。
開發(fā)商答辯稱，訟爭房產是由開發(fā)商投資建設，產權歸屬于開發(fā)商所有。而且，訟爭房產并沒有計入小區(qū)共有公攤面積。
經(jīng)審理，法院作出一審判決，認為自用房2的產權依法屬于全體業(yè)主，因此，判令開發(fā)商將自用房2返還給小區(qū)業(yè)委會。
