三問“帶病房產(chǎn)”

1問 惡意租約 根源何在？

　　“惡意租約”，因何而起？導(dǎo)報記者發(fā)現(xiàn)，惡意租約的依據(jù)，主要是有一條“買賣不破租賃”的法律規(guī)定。

　　廈門大學(xué)法學(xué)院黃健雄教授告訴導(dǎo)報記者，所謂“買賣不破租賃”，是指《合同法》有規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”。即租賃關(guān)系依法成立之后終止之前，出租人再將租賃物轉(zhuǎn)讓給第三人的，租賃合同對受讓人繼續(xù)有效。也就是說，租賃權(quán)優(yōu)先于所有權(quán)，即使買家順利過戶，擁有了所有權(quán)，也無法對抗租賃權(quán)。

　　而“惡意租約”就是鉆了這一法律空子。黃健雄提醒說，對于競買人而言，對帶有“惡意租約”的房屋拍賣須謹(jǐn)慎，畢竟，不動產(chǎn)交易還要受到“買賣不破租賃”規(guī)則上的限制。

　　據(jù)了解，如果是承租人已一次性付清租金，房產(chǎn)所有人、抵押權(quán)人及債權(quán)人對該租約無異議，該租約為有效合同，法院不負(fù)責(zé)清場交付。

2問 惡意租約 怎么分辨？

　　一位法官告訴導(dǎo)報記者，“惡意租約”一般都有幾種共同的特征：租賃期限較長，往往是十年以上；租金一次性支付；此外，租金比市場價低很多。其中，有的租約有銀行轉(zhuǎn)賬憑據(jù)，但是，多數(shù)情況下，都沒有銀行轉(zhuǎn)賬記錄。對此，租戶聲稱是“給現(xiàn)金”。

　　據(jù)了解，在民間借貸糾紛中，原產(chǎn)權(quán)人往往背負(fù)巨額的債務(wù)，通常有多個債權(quán)人，為保證自己的利益，原產(chǎn)權(quán)人可能會與承租人惡意串通，簽署虛假租賃合同。其簽訂租賃合同的目的實際上是為了繼續(xù)占有使用房屋，阻止房屋被拍賣，同時減少自己的損失。

　　但是，“惡意租約”可能導(dǎo)致在拍賣時無人敢競買房屋，致使部分債權(quán)人的權(quán)利無法實現(xiàn)。

3問 買到“帶病房產(chǎn)” 新房東該咋辦？

　　對此，福建信海律師事務(wù)所林敏輝律師說，首先，新房主可以要求解除合同，并要求原房主承擔(dān)損害賠償責(zé)任，因為，原房主隱瞞了重要事實。也可以繼續(xù)維持合同的效力，要求老房主承擔(dān)違約責(zé)任。其次，假如老房主與承租人之間存在惡意欺詐，可以宣告該租賃合同無效。

　　鑒于“惡性租約”有愈演愈烈的趨勢，已經(jīng)成為債務(wù)人逃避債務(wù)的一種常見手段，嚴(yán)重?fù)p害了債權(quán)人和競買人的合法利益，衍生出了很多糾紛。對此，有不少專家建議，應(yīng)加強對此類“惡性租約”的審查，杜絕“惡性租約”存在的空間。如可以加強租賃行為的公示制度，規(guī)定只有在房管部門登記備案的租賃合同，才可以要求受讓人或競買人繼續(xù)履行。