展望

　　逆市之下的魅力“抗壓股”

　　房地產(chǎn)調(diào)控、平抑房價，將可能成為未來較長時期內(nèi)不變的基調(diào)。豪宅具有相對固定的購買人群，這類成功人士多看重樓盤的真實品質(zhì)，且大部分傾向于一次性付款，在資金方面對銀行貸款依賴較小，基本不會受制于銀行的限貸政策。另一方面，豪宅具有地段、配套、資源等優(yōu)勢，保值價值凸現(xiàn)。

　　因此，在持續(xù)加壓的市場下，未來豪宅依舊能保持其不可動搖的市場地位，其“抗壓保值”的特性也將日益凸顯。

　　供給高潮迭起，島內(nèi)東部頻添新秀

　　下半年隨著銀根的持續(xù)收緊，開發(fā)商資金吃緊，同時為了積極搶奪分流客戶，大部分開發(fā)商緊鑼密鼓地加快工程進(jìn)度，加緊入市，供給量可能呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。

　　島內(nèi)東部將崛起三座豪宅“大城”。從資源條件、拍地情況及項目定位三方面綜合來看，全市具備打造豪宅的地塊大都分布于島內(nèi)東部地帶。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，島內(nèi)現(xiàn)有土地儲備量約340萬平方米(含在售項目未推量)，其中五緣灣、湖邊水庫和觀音山會展片區(qū)土地儲備量占比分別為46%、23%和10%，且不乏大量上萬樓面地價的地塊，這決定了東部三大板塊將成為島內(nèi)未來豪宅的主要供應(yīng)區(qū)域。

　　下半年，豪宅持續(xù)加推，如核心地段的寶嘉譽峰二期、萬科湖心島、世茂湖濱首府、鑫塔水尚、世茂湖濱首府、金山湖景大廈、中駿天峰等，將持續(xù)加溫豪宅市場。此外，新推的源昌寶墅灣、中鐵元灣、中鐵海曦、開元國投的觀海瀾庭，也將成為市場新看點。

　　細(xì)節(jié)決定成敗，品質(zhì)決勝市場

　　從近期銷售的豪宅產(chǎn)品上看，高總價并不是制約去化的因素，與此相反，戶型面積局促，總價相對較低，舒適度欠佳的產(chǎn)品，與項目定位形成錯位，成為影響豪宅銷售的因素之一。

　　廈門的豪宅已經(jīng)走向關(guān)注細(xì)節(jié)的時代，比如注重功能廳設(shè)置的戶型、更加專業(yè)及精細(xì)化的物業(yè)、便于客戶的精裝修以及多元化的產(chǎn)品，在近期面市或即將面市的豪宅項目身上逐漸顯露出提高產(chǎn)品舒適度的發(fā)展趨勢。舒適型產(chǎn)品也將主導(dǎo)未來豪宅市場的一大特征。

　　銷售去化“表里不一”，實際成交速度放緩

　　從銷售方面來看，未來銷售量預(yù)計將隨供給的集中放量而增長，但是受到限購影響，成交量方面可能會繼續(xù)呈現(xiàn)“表里不一”的情況，即認(rèn)購火爆而實際備案簽約卻相對冷清。近期豪宅銷售速度驚人，主要是由于稀缺的投資渠道及豪宅的保值能力帶來了高端需求急劇反彈。但隨著需求的逐步釋放，未來購房者可能會理性對待市場，銷售速度放緩，回歸過去豪宅市場的正常銷售速度。

　　價格居高難下，“退二進(jìn)三”大勢將定

　　價格方面，豪宅的客群多為關(guān)注品質(zhì)的改善型客戶，如近期豪宅中舒適的大戶型產(chǎn)品銷售率要遠(yuǎn)高于緊湊的中小戶型，盡管中小戶型具有較低的總價。因此，相對于降價促銷，開發(fā)商或許更傾向于選擇打造項目品質(zhì)來提高自身競爭力，精裝修、高品質(zhì)投入使得高位的成本加碼，單盤價格必將被推高。加之下半年豪宅有半數(shù)以上屬加推型產(chǎn)品，產(chǎn)品品質(zhì)較早期更勝一籌，也預(yù)示著價格的推高將成為難以回避的事實。　　文/新景祥咨詢顧問中心