周轉(zhuǎn)周期延長
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年76家房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3224.71億元，去年末7523.44億元存貨的消化周期達(dá)2.33年。而2009年，76家房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2373.2億元，2009年末5256.28億元存貨的消化周期為2.21年。去年，上市房企在存貨激增的同時(shí)，存貨周轉(zhuǎn)周期也在上升。
截至去年末，76家房企中有67家存貨上升，其中增幅超過50%的房企有26家，增幅超過100%的房企有9家。在存貨周轉(zhuǎn)方面，周轉(zhuǎn)周期延長的房企有43家，其中存貨周轉(zhuǎn)周期延長超過1年的公司有11家。
業(yè)內(nèi)人士指出，大多數(shù)上市房企存貨激增，存貨周轉(zhuǎn)率下降，主要原因是拿地節(jié)奏過快，土地儲(chǔ)備增速超過營業(yè)收入的增速。以保利地產(chǎn)(600048)為例，去年末公司存貨達(dá)1098.98億元，同比增長82%，存貨周轉(zhuǎn)周期為3.06年，同比延長0.45年。
年報(bào)顯示，2010年保利地產(chǎn)積極拿地，以一線省會(huì)城市為中心向二三線城市縱深發(fā)展，全年新進(jìn)12個(gè)城市。除了積極通過公開招拍掛獲取項(xiàng)目外，還通過舊城改造、概念地產(chǎn)、定向購地、合作開發(fā)和一級(jí)轉(zhuǎn)二級(jí)等方式獲取項(xiàng)目，全年新增房地產(chǎn)項(xiàng)目45個(gè)，截至報(bào)告期末，公司擁有可結(jié)算資源高達(dá)4195萬平方米，擴(kuò)張速度與2009年相比顯著加快。
華僑城(000069)的存貨從2009年末的91億元上升至2010年末的195.75億元，存貨在總資產(chǎn)中的占比從2009年末29.6%上升至2010年末的40.33%；主要原因是2010年公司地產(chǎn)項(xiàng)目投資力度加大，工程建設(shè)進(jìn)度加快，新項(xiàng)目購入土地大幅增加。
資金鏈趨緊
房企在存貨增長的同時(shí)，資金鏈開始趨緊。2010年，76家房企經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-711.26億元，而2009年，這些公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為498.38億元。其中，萬科(000002)、首開股份(600376)、華僑城等房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流同比下降都在70億元以上。
另據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年末，76家房企合計(jì)持有貨幣資金2011.9億元，同比增長20%，主要原因是籌資增加。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2011年，貨幣政策逐步收緊，房企籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額也將下降，由此加劇房企的資金鏈問題。
今年以來，央行已三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。據(jù)測算，每上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，大約將凍結(jié)商業(yè)銀行資金3500億元，在連續(xù)多次上調(diào)準(zhǔn)備金率后，開發(fā)商從銀行獲得貸款已越來越難。
與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在證券市場的融資規(guī)模大幅萎縮。Wind資訊統(tǒng)計(jì)顯示，包括股票首發(fā)、增發(fā)和公司債券發(fā)行在內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)2010年在A股市場總?cè)谫Y額為155.6億元(占房地產(chǎn)資金來源的0.22%，占房地產(chǎn)新增貸款的1.24%)，與2009年的1210.1億元相比，大幅下降87.1%。其中，通過首發(fā)和配股募資的資金為零。2010年至今，多家內(nèi)地房企赴香港融資，但融資成本的普遍利率高達(dá)8%至13%。融資成本過高無疑將增加房企的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，并減少房企的自由現(xiàn)金流。(記者 林喆)
