“終極武器”不終極

　　也就是說(shuō)，即便“終極武器”房產(chǎn)稅千呼萬(wàn)喚始出來(lái)，擔(dān)負(fù)著2011年房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控重任的，仍不是它。

　　“國(guó)八條太猛，與之相較，力度較小的房產(chǎn)稅已不重要?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭告訴《瞭望東方周刊》，雖然沒(méi)有明確提出更新的調(diào)控政策，但新國(guó)八條要求地方政府確定并公布年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，就意味著房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控針對(duì)的對(duì)象，已經(jīng)從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體，變成了房?jī)r(jià)。

　　“行政干預(yù)房?jī)r(jià)總體水平，史無(wú)前例?！睏罴t旭說(shuō)，這也意味著，調(diào)控效果的評(píng)估將直接以房?jī)r(jià)漲跌為依據(jù)，“2011年全國(guó)樓市調(diào)整的幅度將大于2010年，部分城市房?jī)r(jià)將出現(xiàn)一定幅度的下滑；70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)將于二三季度出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)，多個(gè)月份會(huì)出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。”

　　但業(yè)內(nèi)也存在完全不同的看法。

　　“按照業(yè)內(nèi)對(duì)土地、建材、人工、融資等方面成本增長(zhǎng)的估算，再加上通貨膨脹等方面的因素，上海房?jī)r(jià)在2011年上漲10%，就相當(dāng)于沒(méi)漲?！毙录悠录t木集團(tuán)總經(jīng)理張永河告訴《望東方周刊》，因此，盡管2010年全年都處于樓市調(diào)控的影響下，但海外熱錢(qián)不僅沒(méi)有大量流出中國(guó)樓市，反而在2010年12月到2011年春節(jié)期間“大規(guī)模進(jìn)入樓市，至少2011年上半年還將保持流入的態(tài)勢(shì)”。

　　當(dāng)然，熱錢(qián)此時(shí)大規(guī)模流入樓市，并非是跟調(diào)控“對(duì)著干”。

　　“年底開(kāi)發(fā)商有償還貸款、工程賬款結(jié)算甚至農(nóng)民工結(jié)賬等資金壓力。另外，隨著銀行貸款的收緊，以及政策調(diào)控對(duì)資金鏈的影響，年底到明年上半年，將會(huì)是開(kāi)發(fā)商資金斷裂幾率最高的時(shí)期?！睆堄篮诱f(shuō)，但不可否認(rèn)的是，海外熱錢(qián)對(duì)中國(guó)樓市的熱情依然沒(méi)有消退。

　　另外，安信證券的分析報(bào)告也認(rèn)為，新的調(diào)控政策“可能在非常短期內(nèi)對(duì)樓市造成有限影響，同時(shí)進(jìn)一步對(duì)地產(chǎn)股產(chǎn)生壓力。但不太可能改變兩者中期趨勢(shì)。我們維持房地產(chǎn)市場(chǎng)今年放量但價(jià)穩(wěn)的判斷?！?/P>

　　長(zhǎng)遠(yuǎn)的轉(zhuǎn)型

　　在中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰看來(lái)，房產(chǎn)稅政策的效果雖未立竿見(jiàn)影，卻在悄悄地改變著房地產(chǎn)業(yè)的走向。

　　對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，房產(chǎn)稅政策的意義在于，開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將加速轉(zhuǎn)型。

　　“2010年，河北流傳著一句玩笑話，說(shuō)開(kāi)發(fā)商集體感染綜合體病毒。就是說(shuō)，河北所有的開(kāi)發(fā)商都在做綜合項(xiàng)目，都在轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)?！标愒品甯嬖V《望東方周刊》，2010年雖然“有驚無(wú)險(xiǎn)”，但房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)已越來(lái)越明顯。

　　另外，住宅市場(chǎng)上，2010年，房地產(chǎn)企業(yè)在一線城市的開(kāi)發(fā)量只占總量的16%，低于三線城市的水平。“省會(huì)城市，以及青島、大連等二線城市的開(kāi)發(fā)量占62%，而北京周邊的，如廊坊、香河等城市，開(kāi)發(fā)量也達(dá)到了20%。”陳云峰說(shuō)，開(kāi)發(fā)商從一線城市進(jìn)入二三線城市，面臨的最大問(wèn)題就是管理人員短缺，目前河北的項(xiàng)目總經(jīng)理底薪就達(dá)到了百萬(wàn)元。房產(chǎn)稅政策，預(yù)示著房產(chǎn)的投資功能將不斷減弱，這又將加速房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型速度。

　　事實(shí)上，海外熱錢(qián)也在轉(zhuǎn)型，“介入的品種已經(jīng)調(diào)整為一、二線城市的市中心的住宅項(xiàng)目；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；三、四線城市的住宅項(xiàng)目?！睆堄篮诱f(shuō)，海外熱錢(qián)在住宅市場(chǎng)投資上的重點(diǎn)，向內(nèi)地、小城市轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)非常明顯，“顯然，這就是房產(chǎn)稅政策帶來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。”

　　相比之下，個(gè)體投資客轉(zhuǎn)換得更快。多年來(lái)一直在上海炒房的溫州投資客向明告訴《望東方周刊》，2010年，溫州炒房客一方面堅(jiān)守一線城市的優(yōu)質(zhì)房源，另一方面，也將大批增量資金投入到了張永河所說(shuō)的這些領(lǐng)域。

　　在溫州客投資最多的浙江，他們帶來(lái)的影響已很明顯。公開(kāi)資料顯示，2010年，浙江房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲11.1%。杭州新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲了12.5%，而嘉興、紹興和臺(tái)州的漲幅卻分別達(dá)到25.4%、22.5%和18.5%。■