不能承受之重
房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)調(diào)控中少有的，也受到開發(fā)商“歡迎”的政策。最重要的原因，就是開發(fā)商希望房產(chǎn)稅能夠補(bǔ)貼地方財(cái)政，從而降低地價(jià)，以緩解“面粉貴過面包”的惡性循環(huán)。
從目前的稅率來看，重慶和上海的房產(chǎn)稅政策都還不能承擔(dān)如此重任。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組的測(cè)算，即使在全國(guó)范圍內(nèi)針對(duì)所有住宅開征房產(chǎn)稅(2010年底城鎮(zhèn)住宅總價(jià)約50萬(wàn)億元，稅率為1%，稅率超出目前水平且不考慮減免)，預(yù)計(jì)每年房產(chǎn)稅規(guī)模約為5000億元，遠(yuǎn)低于2010年土地出讓金2.7萬(wàn)億元。
據(jù)重慶媒體報(bào)道，重慶市市長(zhǎng)黃奇帆說房產(chǎn)稅將在2011年為重慶新增2億元財(cái)政收入，并全部投入公共租賃房建設(shè)。重慶計(jì)劃自2010年起3年內(nèi)建成4000萬(wàn)平方米公租房解決200萬(wàn)人的住房困難問題，該項(xiàng)目所需資金則為1000億元。
從微觀上來說，房產(chǎn)稅的稅率偏低，也削弱了其對(duì)投機(jī)的抑制力。
抑制投機(jī)的根本，是讓炒房的成本大于收益。但和上海近年來房?jī)r(jià)上漲的幅度相比，目前的稅率還達(dá)不到這個(gè)要求。
若一個(gè)三口之家已經(jīng)擁有了150平方米的住房，現(xiàn)在又新買一套均價(jià)為3萬(wàn)元的110平方米住房，那就有80平方米的面積需要繳稅，每年的稅款為6720元，即每月560元。
以上海閘北區(qū)大寧板塊的新梅共和城為例。2010年，該樓盤的成交均價(jià)仍上漲了5%，達(dá)到每平方米2.8萬(wàn)元左右，“去年底，一套100平米的三房以280萬(wàn)元成交，但業(yè)主在2003年買進(jìn)的時(shí)候，總價(jià)還不到80萬(wàn)?！?21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)新梅分行經(jīng)理劉珍德告訴《望東方周刊》。
新梅共和城主力房型租金約為每月4700元，按目前的成交價(jià)計(jì)算，年出租回報(bào)率約為2%。這都高于目前上海公布的房產(chǎn)稅稅率。也就是說，只要把房子租出去，租金就可以抵消房產(chǎn)稅的成本，而炒房者最看重的是房產(chǎn)的增值。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)的16個(gè)板塊標(biāo)桿樓盤中，上海2011年1月份大、中、小戶型房源的平均年出租回報(bào)率水平分別為2.07%、2.08%和2.25%。
為數(shù)不少的投資客打算“頑抗到底”，提高房租，將房地產(chǎn)調(diào)控帶來的成本，轉(zhuǎn)嫁到租客身上。
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，2011年1月，上海局部板塊的租賃價(jià)格較2010年12月上漲了5%到10%。
其中，寶山顧村板塊的租金，甚至出現(xiàn)了一次性加價(jià)700元的情況。顧村板塊位于外環(huán)以外，交通和配套并不便利，根據(jù)本刊記者查閱的信息，2010年底，位于地鐵7號(hào)線旁的文寶苑精裝修2室2廳租金也才1800元；東方帕堤歐的4室2廳的3層毛坯別墅的租金也只有3000元。另外，普陀長(zhǎng)壽等板塊租金上漲幅度也在600元到700元不等。
公開資料顯示，在松江、閘北、寶山等中低端物業(yè)集中的區(qū)域，月租上漲300元以上的情況已經(jīng)相當(dāng)普遍。
按照某網(wǎng)站發(fā)布的《2010租房白皮書》，2010年12月，上海二手房平均租賃價(jià)格上漲至2825元/月，比2009年同期增長(zhǎng)5.7%。兩居室平均租金為2857元/月，三居室平均租金為3881元/月。
未觸動(dòng)土地財(cái)政
遠(yuǎn)，不能改變土地財(cái)政的狀況；近，無法全面抑制投機(jī)。這讓外界在失望之余又多了一些質(zhì)疑。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授胡怡建就曾公開表示，在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，土地成本至少占房?jī)r(jià)的40%左右；建造成本約占30%；營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅和土地增值稅三項(xiàng)稅種約占銷售收入的13.75%，再加上契稅、印花稅等，各類稅費(fèi)之和一般在15%左右。
以房款為100萬(wàn)元計(jì)，拿地成本就是40萬(wàn)，各項(xiàng)稅費(fèi)就是15萬(wàn)，這兩項(xiàng)就已經(jīng)占了房款的大頭。而開發(fā)商除去30萬(wàn)元建筑成本，能剩下15萬(wàn)元。
言下之意，如果房產(chǎn)稅政策不能降低土地成本，對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控能力也還是有限。
國(guó)泰君安的報(bào)告也認(rèn)為，“房產(chǎn)稅短期內(nèi)并不承載打壓基本面的使命，無法破解土地財(cái)政依賴⋯⋯根據(jù)現(xiàn)有方案，房產(chǎn)稅不會(huì)對(duì)行業(yè)基本面產(chǎn)生較大影響，增加的持有成本較低，難以有效逼出存量供給?！?/P>
