南方日報駐京記者 呂天玲 見習記者 孫蘊佳
中國樓市調控進一步加力。繼各地限制非本地戶籍居民購房政策出臺后，中國住房和城鄉(xiāng)建設部、國家外匯管理局15日發(fā)布通知指出，境外個人在境內只能購買一套用于自住的住房，境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。
家住北京豐臺區(qū)的汪先生決定明年5月份結婚，因此，買一套房子成了他當下最重要的任務。但是，是年前買還是過了年再買，他一直猶豫不決。不過，近日的幾則消息卻讓他下定了再等等的決心。還有消息稱，有關部委正著手制定相關管理辦法，根據該辦法，價格主管部門將可以對房價進行直接行政調控。記者了解到，該辦法的核心內容包括：當房價出現較大幅度上漲時，經省級人民政府同意，省級物價部門有權直接出手限制商品房銷售價格，如直接限制利潤水平、直接限定銷售價格等。
像汪先生一樣被稱為“等待中的買房人”都認為，房價這次肯定能跌下來，買房的最佳時期還未到來。業(yè)內人士稱，這說明樓市調控正在不斷加碼，未來逐步進入關鍵時期。
政策??調控越來越緊
買房人選擇再等待正是看中了決策層在這輪調控中決心之大。早在今年5月，曾有媒體報道稱，發(fā)改委正在牽頭起草一部比“國十條”更嚴厲的房地產調控政策，該政策涉及政府在樓市中該起到何種作用。
在今年國務院關于落實《政府工作報告》重點工作部門分工意見中，“促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”一欄，住建部為牽頭單位，發(fā)改委則位列第二。
記者還了解到，深圳也曾經出臺過相關規(guī)定，即今年9月1日起實行的《深圳市房地產市場監(jiān)管辦法》中就明確規(guī)定：房地產市場價格總水平出現劇烈波動等異常狀態(tài)的，價格綜合管理部門可以會同有關部門對相關房地產開發(fā)企業(yè)，采取公告、會議、書面通知、約談等方式給予提醒告誡，對經提醒告誡仍未規(guī)范價格行為，違反價格法律法規(guī)的，由價格監(jiān)督執(zhí)法部門依法進行處罰。
業(yè)內人士稱，價格調控措施將極有可能按照深圳的相關規(guī)定進行。一旦價格主管部門對房價進行行政調控，對開發(fā)商來說，將是致命一擊。
其實，開發(fā)商們已經能夠感覺到，下半年政策調控越來越緊。9月29日，為了鞏固房地產市場調控成果措施，國家有關部委分別出臺進一步的樓市調控措施，其中暫停第三套及以上住房貸款、提高首付款比例至30%及以上、限制購房套數及調整契稅等條款，比以往政策更為嚴厲，這次調控被視為年內的第二次房產調控。
10月7日晚間，上海相關房產調控細則出臺。限定上海家庭只能新購一套商品住房，同時還提高了土地增值稅。此舉旨在遏制房價上漲勢頭，同時打擊投機炒作和囤積土地的行為。
這些措施之后則是一次突然襲來的“加息”風暴，也讓業(yè)內人士不由得猜測，一直“只聞其聲，不見其人”的房產稅聲音也越來越近了
9月29日，央視播發(fā)進一步遏制房價過快上漲的“五項措施”，其中再次強調，房價上漲壓力較大的城市，應采取限購措施。據悉，目前全國實行樓市限購制度的有14個城市，包括：北京、上海、廣州、深圳、三亞、天津、杭州、大連、廈門、南京、溫州、寧波、海口、福州。11月3日加入限購行列的蘇州市，則并非在這份14個城市名單之上，住建部一位官員更是表示，蘇州不會是最后一個執(zhí)行限購政策的城市。
近日更是有種種跡象表明，房產稅的試點并逐步向全國推廣，已無可避免。房產稅的開始征收，在近期具有調控樓市的功能，如對投機性需求會形成震懾作用，但從長期來看，其實是為地方政府帶來了一個穩(wěn)定的主體稅種。
深圳也傳出房產稅試點的消息。有報道稱，深圳市委市政府會同各部門召開緊急會議，討論房產稅在深圳試點的落實工作。
北京大學一位房地產專家告訴記者，一個接一個的調控措施分開來看，對房地產商似乎并不是重拳，但是，它們的合力將會在某一時點給開發(fā)商們致命打擊。
地產商??資金鏈開始吃緊
不管開發(fā)商對于銀監(jiān)局的數據持怎樣的態(tài)度，其資金不足即將成為事實。根據統(tǒng)計數據顯示，已公布中期業(yè)績的112家A股上市房地產公司上半年共有77家公司經營性現金流為負值，比2009年末的35家增加了一倍多。
在這種形勢下，萬科、招商地產、世茂、蘇寧環(huán)球等多家房企增發(fā)方案都已停止。而且房地產企業(yè)獲取貸款難度也加大。
據專業(yè)研究機構對四大行的調研發(fā)現，新增開發(fā)貸在10月份就基本停止了。
工行總行負責人告訴記者，目前正在進行年度總結，新增已不可能，存量信貸資產的置換空間也有限，再加上四大行背負更多配合調控的任務，開發(fā)貸基本就算停了。
銀監(jiān)會最近選擇了60家大型房地產企業(yè)集團進行分析，發(fā)現了大型房企多頭授信、內部關聯結構復雜、負債率過高和貸款集中到期等諸多值得重點關注的風險點。
知情人士透露，在這60家大型房企集團中，有18家平均資產負債率超過70%；60家大型房企集團共有4266個成員企業(yè)，其中有64個成員企業(yè)的資產負債率已經超過90%。
從貸款期限結構看，60家大型房企集團在一年內到期的大額貸款占比為28.3%，2012年底前到期的大額貸款占比為63.6%。監(jiān)管部門判斷，隨著房地產市場調整期的延續(xù)及貸款陸續(xù)到期，房地產貸款逾期現象可能有所增多。
業(yè)內人士認為，整個行業(yè)資金吃緊也就預示著年底房價調整壓力加大。
市場變化??一線城市成交低迷退房潮隱現
根據北京市房地產交易管理網及偉業(yè)我愛我家的統(tǒng)計數據信息顯示：11月首周(10月31日—11月6日)，全市新建商品房網簽總量為3078套，環(huán)比上周的1676套，上漲了近84%，但與去年同期相比仍有14%的跌幅。全市二手住宅網簽總量為3592套，環(huán)比上周的4186套，下跌了14%，與去年同期相比跌幅近41%。
根據美聯物業(yè)一份最新的研究報告，過去一周，廣州的成交套數和成交面積分別為1357套和153722平方米，環(huán)比分別下跌18%和22.1%。而深圳過去一周的成交套數僅為508套，環(huán)比下跌40.4%，成交面積為49303平方米，環(huán)比下跌42.5%。
中國房產信息集團公布的最新數據顯示，上周上海商品住宅的成交量為17.32萬平方米，環(huán)比下滑16%。同時，上周全市商品住宅成交均價為22329元/平方米，環(huán)比上周下跌4.25%。
記者在采訪中還發(fā)現，京城樓市部分項目特別是性價比不高的一些“高價房”已經出現了退房跡象。
記者從北京市房地產交易管理網了解到，位于北京CBD區(qū)域，均價高達每平方米八萬元的某高端公寓樓盤，10月13日出現了一條退房記錄，其中被退掉公寓產品簽約日期為今年8月27日。而在10月15日，該項目又出現了10條退房記錄，且所有房源均為去年3月份簽約購買。截至目前，該項目共有11條退房記錄。鳥巢旁的盤古大觀，網絡推廣名為七星摩根廣場，10月15日單日就被退房15套。
中國房地產估價師及經紀人學會理事李文杰在接受采訪時表示，這次政策調控的力度比較大，而且持續(xù)時間比較長，這使得不少買房人已經形成了一個價格下調的預期。特別是對這種投資屬性比較強的豪宅有些客戶以調控、不符合購買條件為由退房。
后市預測??
房價調整壓力加大
那些一直保持觀望的購房者在經濟學家謝國忠看來，是十分正確的做法。謝國忠不久前提醒市場在近期注意房價的拐點。
“房價已經見頂了，現在就要掉?！彼宰鞒錾鲜雠袛嗍腔谒狞c理由：一是加息預期；二是政府對房地產的政策調控力度不改；三是市場對人民幣升值的預期減弱；四是參考了實際的供應量，“到2012年，房地產的空置率會非常高，全中國13億老百姓要有房子的都有了。
持有這種觀點的人不在少數。美聯物業(yè)全國研究中心預測，政策調控方向從二級市場轉向三級市場覆蓋，當中“按評估價過戶征稅”成為重要內容。隨著開發(fā)商資金壓力增大以及新房銷售壓力加大，新一輪房價松動或許在12月份來臨。
北京華遠董事長任志強近日亦改變了以往堅挺房價的態(tài)度，他認為：“想在本輪樓市調控中讓房價跌個30%—40%是做夢?！辈贿^他也承認，隨著今年底明年初新房大量上市，房價漲不起來了。
任志強之所以做出這個判斷，理由是政府不會讓房價出現大幅漲跌。我愛我家研究員告訴記者，9月末密集出臺的“二次調控”措施使得市場中的投資需求再次受阻，他們預計11月市場將以自住為前提的剛性需求為支撐，成交量難以出現大幅攀升，成交價格也將保持平穩(wěn)狀態(tài)，不會出現大幅度漲跌。
無論何時見頂，也無論見頂的速度如何，部分熱點城市住宅市場的成交量下滑趨勢已經開始越來越明顯。業(yè)內專家認為，在這個節(jié)點上，政策不會退出或放松，短期內相當一部分開發(fā)商將面臨持續(xù)增加的資金壓力和新房銷售壓力。從中長期來看，房地產企業(yè)還可能面臨利率變動、行業(yè)競爭加劇等一系列風險。
但是，也有部分人士認為，調控后市場表現穩(wěn)定，政府短期內可能不會再出臺更為嚴厲的調控政策。中國指數研究院副主任陳晟認為，政府對于維持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的主基調沒有改變，但由于10月剛剛密集出臺調控細則，調控后市場表現穩(wěn)定，政府短期內可能不會再出臺更為嚴厲的調控政策。
