在成交量的二次觸底完成后，價(jià)格低谷才能形成，但由于本次樓市調(diào)控政府決心很大，導(dǎo)致調(diào)控周期將會(huì)很長(zhǎng)，預(yù)計(jì)未來(lái)價(jià)格觸底后不會(huì)出現(xiàn)上一輪政策退出時(shí)房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲的現(xiàn)象，中國(guó)樓市或進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。
樓市調(diào)控中，政策與市場(chǎng)正雙重施壓房企的資金鏈。一邊是，隨著“9·29新政”以及各地“限購(gòu)令”的落實(shí)執(zhí)行，成交量二次觸底，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售乏力；另一邊，加息、預(yù)售金監(jiān)管等調(diào)控輪番出臺(tái)，其持續(xù)性、嚴(yán)厲性讓市場(chǎng)觀望情緒濃厚。對(duì)于第四季度的樓市走向，業(yè)內(nèi)仍存分歧，但普遍共識(shí)是，在資金鏈趨緊的情況下，開(kāi)發(fā)商的打折優(yōu)惠幅度會(huì)更大。
成交量“二次探底”
以“限購(gòu)令”為首的一系列調(diào)控政策對(duì)欲購(gòu)而未購(gòu)房者起到威懾作用已經(jīng)相當(dāng)明顯，剛剛過(guò)去的10月份樓市人氣較9月明顯遜色。
根據(jù)浙商證券對(duì)北京、上海、杭州、南京、長(zhǎng)沙、成都、東莞等15個(gè)重點(diǎn)一、二線城市跟蹤監(jiān)測(cè)，一線城市最新成交量較10月中上旬的高點(diǎn)下降了45%，而二線城市的下降幅度則為15%。一線城市由于受到限購(gòu)令的影響，成交量的下滑速度和幅度遠(yuǎn)大于二線城市。
整個(gè)10月份，北京網(wǎng)上期房簽約面積約78.59萬(wàn)平方米，環(huán)比降幅31%，同比降幅39%；上海一手住宅成交約170萬(wàn)平方米，同比下降31%，環(huán)比下降8個(gè)百分點(diǎn)；深圳一手房成交45.68萬(wàn)平方米，同比下降8.64%，環(huán)比降幅為1.4%。
“成交量加速下滑已經(jīng)開(kāi)始反映趨勢(shì)的轉(zhuǎn)向，目前的市場(chǎng)自8月出現(xiàn)反彈之后已經(jīng)重回觀望期?！笔缆?lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌分析道。分析之所以會(huì)出現(xiàn)“二次觸底”的局面，世聯(lián)地產(chǎn)研究認(rèn)為，這是市場(chǎng)價(jià)格底線與購(gòu)房者心理承受底線之間博弈的結(jié)果。“直到成交量的二次觸底完成后，價(jià)格低谷才能形成，但由于本次樓市調(diào)控政府決心很大，導(dǎo)致調(diào)控周期將會(huì)很長(zhǎng)，預(yù)計(jì)未來(lái)價(jià)格觸底后不會(huì)出現(xiàn)上一輪政策退出時(shí)房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲的現(xiàn)象，中國(guó)樓市或進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期?！蓖鹾１蟊硎?。
調(diào)控政策或長(zhǎng)期持續(xù)
在市場(chǎng)低迷開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售乏力的同時(shí)，政策層面則進(jìn)一步趨緊，取消房貸優(yōu)惠利率、加息、預(yù)售金監(jiān)管等措施輪番出臺(tái)，施壓房企銀根。國(guó)慶前夕，中央各部委聯(lián)手出臺(tái)“9·29新政”，上調(diào)房屋貸款首付以及貸款利率，并要求進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)差別化信貸政策。
上月中旬，證監(jiān)會(huì)有關(guān)人士表示，已暫緩受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)，并對(duì)已受理的房地產(chǎn)類(lèi)重組申請(qǐng)征求國(guó)土資源部意見(jiàn)。
10月20日央行又一次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，限貸及加息效應(yīng)疊加必將強(qiáng)化樓市調(diào)控效應(yīng)，增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人購(gòu)房的難度，而央行公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，2010年前三季度，房地產(chǎn)貸款增速逐步回落。中央高層此間也再次發(fā)出調(diào)控不放松的信號(hào)。
市場(chǎng)分析人士指出，開(kāi)發(fā)商在逐漸被收緊貸款的環(huán)境下，再次收緊預(yù)售資金，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的現(xiàn)金流及新項(xiàng)目的影響巨大，開(kāi)發(fā)商只有降價(jià)以求快速銷(xiāo)售回款，以保證足夠資金使在建項(xiàng)目竣工。
后市分歧加大
盡管開(kāi)發(fā)商的資金鏈遭遇政策與市場(chǎng)的雙重壓力，但業(yè)內(nèi)對(duì)于后市仍存分歧。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，資金鏈的緊張將成為開(kāi)發(fā)商第四季度甚至更久一段時(shí)期的主旋律，特別是到年末，在借貸與償貸的雙重壓力下，開(kāi)發(fā)企業(yè)將對(duì)資金回籠格外關(guān)注，勢(shì)必會(huì)逼迫逆市推售，這將很可能會(huì)催生出新一輪降價(jià)潮。
而在上市房企的三季報(bào)中也顯示，看空四季度普遍成為開(kāi)發(fā)商的共識(shí)。佳兆業(yè)的報(bào)告稱(chēng)，希望能穩(wěn)當(dāng)?shù)囟冗^(guò)，或不會(huì)出現(xiàn)降價(jià)等促銷(xiāo)措施。萬(wàn)科也表示，四季度市場(chǎng)整體銷(xiāo)售速度可能明顯放緩。
“這些調(diào)控政策是對(duì)開(kāi)發(fā)商資金回籠的‘致命打擊’。”有開(kāi)發(fā)商對(duì)媒體表示，就目前而言，開(kāi)發(fā)商不會(huì)輕易降低房?jī)r(jià)，房貸政策會(huì)影響部分潛在的意向型客戶，但是真正的剛性需求并不會(huì)受到太大影響。因此，大部分開(kāi)發(fā)商還是會(huì)選擇“硬扛”。
第一創(chuàng)業(yè)研究報(bào)告顯示，在四季度大部分開(kāi)發(fā)商可能會(huì)采取更大的降價(jià)促銷(xiāo)措施，如增加折扣等，但全面、明顯下調(diào)價(jià)格的可能性不大。
