政府多重政策疊加調(diào)控樓市，力度前所未有。記者從有關(guān)方面了解到，根據(jù)口頭通知，各商業(yè)銀行將從11月1日起，全面取消房貸七折利率，銀行給予首套房貸的利率優(yōu)惠下限調(diào)整為同檔期基準(zhǔn)利率的85%。
據(jù)了解，目前各家銀行北京分行購(gòu)買首套住房執(zhí)行的房貸標(biāo)準(zhǔn)為：首套住房首付最低30%，利率為同檔期基準(zhǔn)利率下浮15%；二套住房為首付最低50%，利率執(zhí)行同檔期基準(zhǔn)利率的1.1倍，禁止對(duì)第三套及以上住房提供貸款。
相關(guān)專家表示，實(shí)行七折優(yōu)惠利率是在2008年樓市低迷時(shí)期政府采取的刺激房產(chǎn)購(gòu)買的臨時(shí)性措施，現(xiàn)在收緊是理所當(dāng)然的事情。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于存量房貸并不在調(diào)整之列以及此前部分銀行已經(jīng)先期提高了房貸利率的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，所以這一變動(dòng)所波及的范圍并不大。
首套房現(xiàn)多重壓力
隨著樓市調(diào)控不斷深入，在特殊經(jīng)濟(jì)環(huán)境下執(zhí)行的首套房貸利率七折優(yōu)惠也畫上句號(hào)。
有專家指出，2008年金融危機(jī)下，政府的七折優(yōu)惠房貸利率刺激了樓市，保持了經(jīng)濟(jì)增速。而當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是充足的流動(dòng)性吹大了房地產(chǎn)泡沫。“一旦房?jī)r(jià)下跌，銀行要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)，所以銀行有必要通過提高利率優(yōu)惠門檻來收緊房地產(chǎn)貸款。”
首套房貸利率調(diào)整后，居民的利息負(fù)擔(dān)將有較大幅度提高。之前央行加息，房貸利率提高了，如果再取消首套房貸款七折優(yōu)惠，就預(yù)示著首套房貸款加息以后利率負(fù)擔(dān)出現(xiàn)雙重壓力。
據(jù)測(cè)算，一筆30年期100萬(wàn)元住房按揭貸款，利率從七折調(diào)整為八五折后，月供要多交555.31元，30年將多交20萬(wàn)元。
此前央行加息是5年期貸款基 準(zhǔn) 利 率 從 5.94%上 調(diào) 至6.14%——即增加貸款人月供115.57元，現(xiàn)首套購(gòu)房利率最低折扣從七折提升至八五折，給購(gòu)房者直接增加的成本支出相當(dāng)于4次加息。
這和此前首套住房首付比例不低于三成的政策疊加后，對(duì)首套住房購(gòu)買者將起到很大的抑制作用。
據(jù)報(bào)道，一對(duì)在上海打拼8年“半夜排隊(duì)”購(gòu)房的夫婦表示：“對(duì)我們這樣首次購(gòu)房者，貸款利率水平也提高了，壓力更大了。”
七折利率讓銀行受損？
事實(shí)上，樓市調(diào)控的目標(biāo)向來都不是自住型需求的首套房，而是有投資嫌疑的二套房以及投機(jī)嫌疑的三套以上購(gòu)房。有網(wǎng)友就提出：搞不懂，為什么取消首套房貸七折優(yōu)惠政策。首套房不正是剛性需求嗎？
相關(guān)分析認(rèn)為，房貸七折利率根本無(wú)法承擔(dān)銀行資金運(yùn)營(yíng)成本。2009年初，許多銀行在執(zhí)行七折利率方面不積極的一個(gè)重要原因是，七折利率讓銀行利益受損。曾有人預(yù)計(jì)，執(zhí)行七折利率商業(yè)銀行將減少15億元利潤(rùn)。但其實(shí)，目前執(zhí)行基準(zhǔn)利率為6.14%，打七折后為4.298%，銀行仍有利潤(rùn)空間。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海表示，銀行也在擔(dān)心未來因房?jī)r(jià)回落而導(dǎo)致的信貸風(fēng)險(xiǎn)。他表示，由于今年樓市成交比較好，今年的信用額度肯定比去年要高，銀行提前收緊，一方面說明可能計(jì)劃已完成，另一方面也在擔(dān)憂風(fēng)險(xiǎn)。如果成交持續(xù)慘淡必然會(huì)引起價(jià)格回落，信貸風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也隨之增加。
有評(píng)論指出，盡管調(diào)整房貸利率綜合了多種因素，如遏制房?jī)r(jià)過快上漲、確保銀行貸款安全，但這樣的政策變動(dòng)既忽略了工薪階層的負(fù)擔(dān)，又背離了樓市調(diào)控“有保有壓”的本意，讓政策赤裸裸偏向了銀行的利潤(rùn)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)控政策不能從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端，需要樓市升溫就千方百計(jì)來刺激，需要樓市降溫就千方百計(jì)來打壓，在刺激樓市和打壓樓市過程中，完全忽略了政策變動(dòng)對(duì)民生的影響。
富余閑錢或仍將流向樓市
有業(yè)界人士認(rèn)為，此次上調(diào)首套房貸利率將直接打擊購(gòu)房者的買房沖動(dòng)，沖擊的是剛性需求，預(yù)計(jì)接下來的成交量還會(huì)進(jìn)一步下降。
不過，也有分析認(rèn)為，首套房貸利率的上調(diào)不會(huì)有太大的實(shí)質(zhì)影響，“如果物價(jià)上漲不可避免，市場(chǎng)上富余的閑錢仍將流向房地產(chǎn)市場(chǎng)”。
事實(shí)上，自去年下半年以來，各種農(nóng)用產(chǎn)品價(jià)格一路高歌猛進(jìn)。從“蒜你狠”、“豆你玩”到“姜你軍”、“糖高宗”，到“蘋什么”，再到現(xiàn)如今的食用油、棉花等農(nóng)產(chǎn)品輪番漲價(jià)，內(nèi)地通脹壓力陡增。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年9月我國(guó)CPI同比上漲3.6%的漲幅創(chuàng)下了23個(gè)月新高。
根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，今年9月末，廣義貨幣余額已經(jīng)達(dá)到了69.64萬(wàn)億元，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的前三季度GDP達(dá)26.866萬(wàn)億元計(jì)算，超發(fā)貨幣將近42.774萬(wàn)億元。
玫瑰石顧問公司董事、獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠曾表示：“我們看到包括綠豆、姜、蒜、辣椒在內(nèi)的農(nóng)副產(chǎn)品輪番上漲其實(shí)都是央行貨幣超發(fā)的結(jié)果，多余的錢在市場(chǎng)中亂竄，多年累計(jì)起來的過量貨幣已經(jīng)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)體帶來了巨大的通脹風(fēng)險(xiǎn)。”
在巨大的通脹壓力下，普通百姓如何保障自家財(cái)富不縮水，除了投資基金、股票，買房子似乎仍然是不錯(cuò)的選擇。
采訪中，一位張姓女士告訴記者：“房子再怎么跌，還可以自己住?。〈嬖阢y行那是補(bǔ)貼富人，投資股票那是賺少賠多，用我老公的話講，‘那是把你們小散戶當(dāng)羊養(yǎng)肥了，再拉去宰了，沒點(diǎn)專業(yè)知識(shí)就別去玩股票’。所以還是買房吧?！?/P>
“二三線城市買房，只要不貸款，根本無(wú)法查到你是第幾套房?！币慌笥讶绱苏J(rèn)為。存在這種想法的人顯然不少。處于調(diào)整狀態(tài)之中的房?jī)r(jià)降幅依然非常有限。
