9月底，有關(guān)部門出臺旨在細(xì)化房地產(chǎn)調(diào)控“國十條”落實的一系列政策措施，再度給今年以來的房地產(chǎn)市場調(diào)控加碼。政策出臺，及時遏制了8月份以來部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的過熱跡象，使調(diào)控的效果得以進(jìn)一步顯現(xiàn)。
在市場普遍懷疑本輪調(diào)控又將以“屢調(diào)屢漲”的局面結(jié)束時，國家再次給調(diào)控加碼，彰顯了調(diào)控取得成功的決心。但另一個問題逐漸凸現(xiàn)，近年來，為了遏制房價過快上漲，“國六條”、“國八條”、“國十條”等短期政策不斷出臺，但政策被市場消化的節(jié)奏越來越快，使人們對調(diào)控的效果普遍感到心里沒底。因此，在出臺短期政策之外，加快推進(jìn)長期制度改革、去除積弊、尋找改革新出路迫在眉睫。
要推進(jìn)相關(guān)制度改革，就要厘清“房子是什么，土地值幾何，政府職責(zé)何在”等最基本的問題。本版從今天起推出“深入看樓市”欄目，深入分析理性看待上述問題，推進(jìn)房地產(chǎn)市場長期性、根本性制度建設(shè)。
——編者
特殊國情和快速城市化階段，住房必須“給人住”
“你買房了嗎？”
“房價要漲到什么時候？”
“調(diào)控會把房價降下來嗎？”
盡管“商品房”、“房價”這些詞出現(xiàn)在中國人的生活中，只是近十幾年的事情。但最近幾年，房價過高的問題越來越引起社會普遍關(guān)注，“房子”幾乎成了人們在各種場合談?wù)撟疃嗟脑掝}。2009年，電視連續(xù)劇《蝸居》播出后在廣大觀眾中引起熱議，甚至成為一個社會現(xiàn)象。正是因為它折射出在高房價的背景下，都市無房族的困惑與無奈。
“當(dāng)前這個時期，是住房問題最突出的時期，事關(guān)千家萬戶的安居問題，因此格外受到關(guān)注?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人接受記者采訪時表示。
新中國成立后很長一個時期，我國實行的是福利分房制度。雖然名義上是免費住房，但由于供應(yīng)嚴(yán)重不足，人們總體居住條件長期得不到改善，筒子樓、大雜院、三代同居一室的情景，很多人記憶猶新。到1978年，城市人均住房建筑面積僅6.7平方米。
改革開放30年來，尤其是1998年停止住房實物分配，全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革后的10多年來，城鎮(zhèn)居民住房條件有了明顯改善。到2009年底，城市人均住房面積已近30平方米，住房的嚴(yán)重短缺有了很大程度緩解，大部分家庭都擁有了自有住房。
然而，在城鎮(zhèn)化進(jìn)入快速發(fā)展階段的背景下，由于住房需求持續(xù)增加，住房問題的壓力在較長時期內(nèi)仍然存在。
據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部上述負(fù)責(zé)人介紹，2009年中國城鎮(zhèn)化發(fā)展水平達(dá)到46.6%，保守估計，到2020年我國城市化率將達(dá)到55%。按照相關(guān)規(guī)劃，未來10年中國的人均居住面積將達(dá)到35平方米，而2008年這一數(shù)字為28平方米左右。這意味著未來10年全國城市住宅的需求會達(dá)到42億平方米，相當(dāng)于每年新增4.2億平方米。如果考慮到2020年中國總體上的城市化率將達(dá)到55%左右，平均每年提高一個百分點，那么加上這部分新增城市人口，未來每年產(chǎn)生的真實住宅需求將在8億平方米左右。對住房供應(yīng)是個巨大的壓力。
“可以說，我國城鎮(zhèn)住房存在著‘絕對短缺’?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮認(rèn)為，自1999年以來，中國在城鎮(zhèn)中建了將近80億平方米的新房，大概7000萬套新房，相當(dāng)于我國2008年2億城鎮(zhèn)家庭的35%住了新房。但即便如此，每百戶城鎮(zhèn)家庭中，每年也只能有3到4戶住進(jìn)新房。這種“絕對短缺”得經(jīng)過20年到30年的艱苦努力才能消除，在相當(dāng)長的時期內(nèi)，住房供應(yīng)還需要保持較高的增長速度，才能滿足城鎮(zhèn)居民對住房的需求。
一方面是需求持續(xù)上升，另一方面，我國人多地少的國情決定了保護耕地是重要國策，不能無節(jié)制地拓展城市、占用土地，土地資源的有限性、城市空間的有限性和住房需求膨脹的矛盾會長期突出。
此外，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史只有10多年，體制機制還不健全。過去10年較為重視通過房地產(chǎn)市場解決住房需求，面向低收入群體的保障性住房供應(yīng)不足，欠賬過多，造成住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡。
近年來房價快速上漲，又導(dǎo)致一些大城市，中等收入家庭買不起房，近年來央行定期公布的針對儲戶的調(diào)查中，認(rèn)為“當(dāng)前房價過高”的居民始終保持在70%以上。種種因素交織，使得住房問題在近幾年集中凸顯，成為社會熱點。
“快速城鎮(zhèn)化階段，大量居民需要改善住房條件，以及人多地少的特殊國情，決定了我國的住房制度發(fā)展，不能走高房價、高泡沫、高耗能、大戶型的道路，應(yīng)該以滿足居民自住為主要目標(biāo)?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新說。
高房價是“不可承受之重”，調(diào)控體現(xiàn)住房消費品特性
住房建設(shè)以滿足居民自住為主要目標(biāo)，也就是說，房子蓋了應(yīng)該用于居住，而不是投資炒作。然而，在一些城市，一邊是需要住房的大量居民買不起房，另一邊則是許多房屋空置，購房者買了房并沒有用于居住。
住房既是消費品，也是投資品，近年來這樣的觀念已經(jīng)深入人心?！暗窃诋?dāng)前的中國，更需要住房體現(xiàn)消費品特性，主要用于居住?！敝袊缈圃航鹑谘芯克彼L巴曙松表示，此前一段時期房地產(chǎn)的投資品特性過于濃厚，使得房地產(chǎn)市場充滿投機氣氛，導(dǎo)致房價在短期內(nèi)過快上漲。
“蝸居”、“蟻族”、“房奴”、“裸婚”……近幾年這些熱門詞匯的流行，說明高房價已經(jīng)成為人們生活中的“不可承受之重”。
巴曙松認(rèn)為，今年以來以“國十條”為代表的房地產(chǎn)調(diào)控，最突出的特點就是增加供給、打擊投機，目的正在試圖推動房地產(chǎn)回歸消費品特性，調(diào)控的方向符合當(dāng)前我國的實際情況。
在調(diào)控初現(xiàn)成效的情況下，8月份起，由于部分區(qū)域房價下降，樓市需求有所回暖。巴曙松認(rèn)為，在一定程度上，這是調(diào)控政策引向深入的表現(xiàn)。開發(fā)商資金壓力加大，降價銷售動力強化，樓市存量不斷增加。因此房價出現(xiàn)下調(diào)，并引發(fā)需求釋放、成交量上升，實際上這輪市場反彈是由自住型需求推動的，正是體現(xiàn)了住房的消費品特性。
但9月份以來，部分城市再度出現(xiàn)量價快速上漲的現(xiàn)象，樓市重現(xiàn)過熱苗頭。9月底，有關(guān)部門再次出臺五項措施，如要求停止對購買第三套房發(fā)放貸款，購房首付提高到30%，部分城市限制新購房套數(shù)等。10月份，市場再度降溫。
“五項措施的指向非常明確，就是進(jìn)一步嚴(yán)厲的抑制投機。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹認(rèn)為，“比如停止發(fā)放第三套房貸，如果不能貸款，對炒房人而言，炒房的成本和風(fēng)險就會大大增加，會撤出市場?！?/FONT>
同時，從去年底本輪調(diào)控啟動之初，就始終強調(diào)要努力增加供應(yīng)，尤其是保障性住房和中小套型普通商品房的供應(yīng)。隨著調(diào)控政策落實，土地供應(yīng)持續(xù)增加、樓市供不應(yīng)求的情況有所緩解，房價上漲預(yù)期得到遏制，投機性需求被有效抑制甚至離場。住房回歸消費品特性的轉(zhuǎn)變正越來越明顯。
改革住房供應(yīng)體系，增加公租房比例，給市場一個穩(wěn)定預(yù)期
短期調(diào)控政策穩(wěn)住了市場預(yù)期，為長期制度改革換來了時間和空間。“這幾年出臺的調(diào)控政策被市場消化的節(jié)奏越來越快，后續(xù)的制度改革應(yīng)該及時跟上，才能保持住調(diào)控的效果不被再次削弱?！比珖ど搪?lián)房地產(chǎn)商會秘書長聶梅生說。
要讓住房更多體現(xiàn)消費特性，滿足老百姓的居住需求，首先要在住房供應(yīng)體系的建設(shè)上下功夫。房改初期，我國曾提出“構(gòu)建經(jīng)濟適用住房為主的住房供應(yīng)體系”，然而在后期的執(zhí)行過程中，卻演變?yōu)槭袌龌纳唐贩繛橹鳌?/P>
“如果市場上只有商品房，在供不應(yīng)求的情況下，必然是價高者得?！标惢凑f，“住房供應(yīng)相關(guān)政策必須向中低收入家庭傾斜?！?/P>
“近兩年國家支持大力發(fā)展公共租賃房非常好，應(yīng)該增加公租房在住房供應(yīng)中的比重，為轉(zhuǎn)變住房供應(yīng)模式尋找新的出路?！甭櫭飞硎?，當(dāng)公共租賃房形成一定規(guī)模時，可以由政府背景的機構(gòu)持有并出租房屋，面向中低收入和新就業(yè)人群供應(yīng)，整個住房供應(yīng)體系就可能演變?yōu)槭袌龌A(chǔ)上的“B to C”模式。這種模式可以將住房資源有效地分配給需要住房的人，實現(xiàn)住房的消費品屬性。對平抑房價、增加供應(yīng)、穩(wěn)定預(yù)期都有巨大意義。
據(jù)聶梅生介紹，隨著國家對投資型購房需求的抑制，商品房市場增量型、擴張型的發(fā)展模式會走到頭。已經(jīng)有越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商愿意加入政府的公租房建設(shè)，公租房發(fā)展完善，有可能形成收支平衡甚至略有盈余的開發(fā)模式。一旦開發(fā)商介入，公租房建設(shè)的資金難題將迅速得以緩解。這還需要政府推動，需要加大政策支持力度，以及發(fā)展公租房建設(shè)基金。最近工商聯(lián)和建行等機構(gòu)正在商討，由一批龍頭開發(fā)商出資成立公租房發(fā)展基金，大規(guī)模參與公租房建設(shè)，將房地產(chǎn)市場的資金引導(dǎo)進(jìn)入保障性住房建設(shè)。
在商品房建設(shè)方面，要更好的發(fā)揮住房的消費品特性，就必須多建設(shè)中小套型、中低價位的普通商品房，讓人們既買得起，又住得舒適。2006年我國曾出臺過著名的“90/70”政策，即要求90平方米以下的中小戶型住房建設(shè)規(guī)模不得少于70%。政策出發(fā)點十分好，但由于一直缺乏配套措施支持，以及政策本身在操作層面的難度，如今已經(jīng)不了了之。中國房地產(chǎn)協(xié)會有關(guān)專家認(rèn)為，在住房中長期規(guī)劃的編制中，仍應(yīng)強調(diào)建設(shè)中小戶型商品房，適當(dāng)提高商品房小區(qū)的容積率上限，同時明確限制大戶型住房的發(fā)展，建議通過土地出讓、財稅等政策，增強可操作性。
在供應(yīng)端進(jìn)行改革的同時，也要在需求端繼續(xù)抑制投資投機性需求。聶梅生認(rèn)為，當(dāng)前除了信貸手段以外，抑制投資投機的還是主要靠行政手段，不利于形成穩(wěn)定的預(yù)期。建議盡快明確房產(chǎn)稅的時間表，增加投資者的持有成本，才能從根本和長遠(yuǎn)抑制投資投機性需求，從而更好的體現(xiàn)住房的消費特性，也能盡早給開發(fā)商和公眾一個穩(wěn)定的預(yù)期。
“中國是世界上少有的不征收不動產(chǎn)稅的國家?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專家表示，“這使擁有或囤積大量住房的成本過低，也助長了投機?！痹谟嘘P(guān)部門近期出臺的“五項措施”中，已經(jīng)明確提出將房地產(chǎn)稅試點逐步推廣到全國。一邊努力增加公共住房和中小套型普通商品房的供應(yīng)，一邊用經(jīng)濟手段長遠(yuǎn)地抑制投機需求，住房才能真正成為供老百姓居住的“家”。
