“滬12條”樓市調(diào)控細則出臺以來，買方觀望情緒加重，二手房掛牌量激增，原本處于上攻勢頭的上海樓市成交或暫時放緩速度。新政打亂了開發(fā)商的營銷節(jié)奏，開發(fā)商們紛紛調(diào)整開盤計劃。

　　先買？先賣？深陷其中

　　146，829套！11日16時，上海官方網(wǎng)站房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海二手住宅掛牌量已破14萬套，這僅是上海樓市細則公布的第四天。而在新政的首日，該數(shù)據(jù)還徘徊在13.9萬套。上海樓市細則使得剛解凍的二手房市場突陷“泥潭”。

　　一位客戶本打算出售自己總價約150萬的房子，再買下一套200萬的房子。但原來的房子遲遲沒有賣掉，看中的房子也催他交易。假如他先買下新房，不僅要承擔(dān)高額的二套房貸利率，交易個稅等方面的優(yōu)惠措施也不能享受。經(jīng)過協(xié)商，他只得一邊先支付一些定金推遲交易，一邊抓緊賣房。

　　目前，可能受影響最大的購房者是中端改善型購房者，他們手頭至少有一套以上房產(chǎn)，是否出售再購入一套，能否貸到款，非常矛盾。此群體目前“各懷鬼胎”，一方面擔(dān)心政策調(diào)整后，價格下調(diào)，想盡快出手；另一方面又擔(dān)心賣出后很難買進。那些正在交易中的改善性需求則是深陷其中。在這輪新政影響下，很多二手房由于受房貸等方面的影響，使得交易取消，這將會誤傷部分下家“剛需客”。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，未來一段時間，房價暫時不會大漲，如果已經(jīng)想改善型購房或出售房源，現(xiàn)在可掛牌出售，等市場盤整一段時間后，再入場購買。即使是“限購一套”，也是暫時性政策，未來仍然有機會。

　　開發(fā)商調(diào)整應(yīng)對策略

　　與“十一”秋季房展會期間的高人氣相比，上海目前不少樓盤銷售人員的態(tài)度出現(xiàn)了明顯變化。有樓盤銷售人員表示，會有相應(yīng)的優(yōu)惠，但具體措施還要等開會通知。以松江九亭某大型樓盤為例，該樓盤的樣板房11日接受現(xiàn)場預(yù)訂，開盤價將考慮調(diào)控因素。

　　選擇保守觀望的開發(fā)商也不在少數(shù)。市場人士分析，對于開發(fā)商來說，會根據(jù)自身的房源以及資金鏈情況做出應(yīng)對策略，因此在接下來的一個月內(nèi)，市場供給的節(jié)奏可能會放慢，不排除延期開盤的可能。有一些原本打算10月底開盤的項目，目前正在考慮是否推遲開盤日期。

　　數(shù)據(jù)分析師稱，相比中秋期間8個項目、國慶期間7個項目的開盤量，上周末的開盤量有一定幅度減少。在房產(chǎn)稅尚未出臺、后續(xù)政策執(zhí)行力尚不明朗的情況下，保守型開發(fā)商自然會選擇觀望。

　　盡管如此，部分業(yè)內(nèi)人士卻不看好上海“限購令”的效果，甚至可能導(dǎo)致“假離婚”潮。“北京在4月份出臺了‘限購令’后，成交量并沒有出現(xiàn)大幅度下降，這使得很多人不看好‘限購令’的效果，上海在7日出臺‘限購令’后，地產(chǎn)股也在8日出現(xiàn)大幅度反彈?！敝性禺a(chǎn)上海研究咨詢部總監(jiān)宋會雍說。