近日,《人民日報》再次發(fā)表有關(guān)樓市言論,呼吁堅持房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策不動搖。而就在此前一日,國務院副總理李克強在北京考察廉租房建設項目時重申嚴格樓市調(diào)控,稱要積極貫徹國務院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的一系列政策措施,堅決抑制投機炒作等不合理需求。而昨日有媒體報道,住建部已經(jīng)將一份標明“好的”和“差的”開發(fā)商名單提供給銀行系統(tǒng),國土部、住建部、央行等多部委開始展開“聯(lián)合作戰(zhàn)”,新一輪打擊開發(fā)商囤地囤房行動開始。
這是自上周中房協(xié)透露已“上書”國務院建議暫緩再出樓市調(diào)控新政以來,監(jiān)管層及官方媒體又一次以實際行動重申嚴格調(diào)控,及時地撥亂了反正,以正視聽。
◆◇樓市博弈又一輪
《人民日報》及時刊文以正視聽
近日有報道稱,相比6月份,7月份北京、上海等地樓市成交量“暴漲”,宣稱樓市開始復蘇,房地產(chǎn)市場又進入“上升拐點”。“史上最嚴厲”的樓市調(diào)控成了“百日維新”。前日《人民日報》發(fā)文指出,這是一個刻意隱瞞真實情況的“暴漲”,樓市調(diào)控政策預期效果還遠未達到。
報道稱,以北京為例,7月北京期房住宅成交總量為4950套,環(huán)比6月上漲16.7%。與6月份相比成交量增加不假,但6月份成交量的基數(shù)特別低,并且7月份的成交量與調(diào)控前3月份的成交量相比仍相差很多。進一步對比數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),雖然成交量有所上升,但均價低于15000元/平方米的低價盤是成交量的主要來源,這其中,部分遠郊區(qū)項目低價熱銷的樓盤又是主要貢獻者。另一方面,成交價格下調(diào)明顯開始加速,7月份北京商品房成交均價為21140元/平方米,環(huán)比6月下調(diào)了5.2%。而其他城市成交量的“暴漲”,原因也大致如此。
文章指出,對于一個月的成交量上揚,不宜過度夸大,據(jù)此來判斷“拐點”來臨更是沒有任何依據(jù)。而一旦營造出“暴漲”的氛圍,就可以推動更多人恐慌性購房,開發(fā)商就可以借機漲價推盤、投機客就可以借機拋盤出貨。所有夸大其詞的炒作,所有的陰謀陽謀,目的只有一個———干擾調(diào)控,誤導預期,獲取暴利。
“中房協(xié)上書”事件成導火索
《人民日報》此次發(fā)文,也許并不僅僅針對的是樓市調(diào)控“百日維新”的報道,近日引發(fā)各界較大爭議的“中房協(xié)上書”事件或許才是真正的導火索。
此輪樓市調(diào)控正至最微妙時刻,上周在海南博鰲召開的一個房地產(chǎn)論壇上,中房協(xié)副會長朱中一透露,中房協(xié)已多次“上書”國務院,建議暫緩出臺新的緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策。他表示,在目前的調(diào)控新政下,土地購置、開發(fā)投資等指標均在下降,房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)亦受波及；加上今年宏觀經(jīng)濟的不確定性,需暫緩出臺新的緊縮性調(diào)控政策。
作為房地產(chǎn)企業(yè)利益代言人,中房協(xié)的此番建議立刻遭到駁斥。著名經(jīng)濟學家樊綱就指出,GDP從年初預計的12%下降到預期增長9%,是經(jīng)濟增長正?；卣{(diào)的結(jié)果,“不要拿房地產(chǎn)投資下降影響GDP來嚇唬人?！?/FONT>
不過,在不少房企惶惶不可終日的時刻,即便是這樣的一條信息,還是成了不少人的“速效救心丸”。正如本輪樓市調(diào)控以來,那些所謂的退房潮、違約潮、離婚潮、7月成交量“暴漲”等夸大其詞的炒作一樣,“中房協(xié)上書”的消息傳出當天,地產(chǎn)股就大幅拉升,成為提振大盤的主力。
李克強強調(diào)堅決抑制地產(chǎn)投機
“速效救心丸”終歸只能治標而非治本,很快,監(jiān)管層就著手還擊,以正視聽。
8月13日,國務院副總理李克強在北京考察廉租房建設項目時明確表示,中國將繼續(xù)貫徹國務院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施,堅決抑制房地產(chǎn)市場的投機炒作行為。
此外,繼國土資源部將全國1457宗閑置用地詳情交付銀監(jiān)會后,銀監(jiān)會近期也向住建部表達了類似意見,希望后者能提供兩類開發(fā)商的名單以便監(jiān)管,一類是市場交易秩序“好的”開發(fā)商,一類是受過處罰的“差的”開發(fā)企業(yè)。而對于“黑名單”上的企業(yè),商業(yè)銀行在融資方面、重組方面將給予限制,以打擊囤地、炒地、捂盤惜售等違法違紀行為。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)也表明,6月份70個大中城市房價環(huán)比下降0.1%,這是近15個月來房價首次下降,7月份房價環(huán)比則與6月持平?？梢娔壳胺績r基本處于盤整回落態(tài)勢,但仍在高位僵持；從地區(qū)看,部分一線城市的房價仍在高位徘徊,部分二三線城市仍在上漲。中原地產(chǎn)監(jiān)測的8個重點城市中,7月份均價上漲的有5個,下降的僅3個,說明政策的預期效果還遠未達到。
正如《人民日報》文章所言,房價一旦出現(xiàn)反彈,則未來市場的泡沫化程度無疑會進一步加劇。而從此次樓市相關(guān)利益集團與監(jiān)管層的交鋒來看,當前對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策仍將堅持不動搖。
◆◇發(fā)展商積極自救
十大標桿開發(fā)商業(yè)績不錯
在房地產(chǎn)市場仍將維持緊縮政策背景下,十大標桿開發(fā)商仍取得了不錯的銷售成績。
在過去四個月的成交量中,這些房企銷售僅5月表現(xiàn)出低迷,6月隨即反彈45%,其中萬科、保利、雅居樂、金地6月銷量環(huán)比增幅均高過50%,萬科、保利當月的銷售量更是達到歷史高位。7月,十大標桿房企成交面積達到245萬平方米,雖然環(huán)比上個月下降10%,但比去年同期僅低5%,基本持平去年的月均成交面積252萬平方米。顯然,較之于仍處低谷的新房市場,這些房企的表現(xiàn)明顯優(yōu)于大市。
近日,中原地產(chǎn)對8大城市7月銷售量最高的40個樓盤進行調(diào)研發(fā)現(xiàn),其中標桿房企的樓盤占65%,而這些熱銷項目總體上具有以下幾個特征:郊區(qū)低價房；低價入市樓盤；降價促銷樓盤等。具體來看,不少標桿房企的新盤,近期也采取了售價低于周邊在售項目的策略。
降價促銷成地產(chǎn)企業(yè)“王牌”
在中原地產(chǎn)調(diào)查的40個熱銷樓盤中,發(fā)現(xiàn)有不少在售樓盤采取了降價或贈送面積等策略,并以知名開發(fā)商項目居多:綠地、萬科、龍湖、恒 大、中海、金地、招商、富 力、綠城、萬達等大型跨區(qū)域發(fā)展商紛紛展開降價,幅度也多在10%左右。
而以廣州為例,7月銷售套數(shù)超過100套的4個樓盤中,天馬河國際公館降價約10%；學府花園開盤當日打了8折；富 力金港城折扣優(yōu)惠從95折提升至了92折；花都雅居樂也降價約10%。
中原地產(chǎn)分析師指出,在品牌開發(fā)商的熱銷項目中,目前有一半以上的項目采取了降價促銷策略。從歷史經(jīng)驗來看,標桿房企在歷次市場調(diào)整中通常都選擇率先降價。調(diào)整中后期,先行降價后加快資金周轉(zhuǎn)的房企才有能力趁低吸納優(yōu)質(zhì)土地或并購項目,并在市場回升后,擴大業(yè)務規(guī)模及市場占有率。目前,標桿房企中,保利、萬科、金地、雅居樂、招商、中海等各家房企均已出現(xiàn)了價格松動。
業(yè)內(nèi)人士指出,從監(jiān)管層的種種行動和表態(tài)來看,指望調(diào)控放松是不可能的,對于開發(fā)商來說,降價促銷才是正道。作者：盧軼
