新政百日后，樓市走向變得更加撲朔迷離。
7月31日，位于同集路中段的陽光美郡以4995元/平方米的“超低起價”推出“百套精裝房特惠團購”活動；8月2日，海滄濱湖北路的王子廣場則以9780元/平方米起價推出483套新批售房源。據(jù)了解，目前上述兩新盤認購套數(shù)均已過百。
樓市又復蘇了嗎？在7月慘不忍睹的成交數(shù)據(jù)面前，“美好”的猜想不攻自破。據(jù)廈門房管局數(shù)據(jù)顯示，7月廈門住宅成交620套，環(huán)比6月下滑24.30%，同比去年7月則大跌79.02%。值得關(guān)注的是，盡管成交量持續(xù)三個月下跌，但7月廈門成交均價仍維持在12138元/平方米的高位上。
一面是持續(xù)低迷的整體成交，一面是新盤上市的活躍表現(xiàn)；一面是跌至谷底的成交量，一面是高企不下的房價；一面是大幅提升的樓市庫存，一面是仍受抑制的購房需求，冰與火的極致反差給未來的樓市走向增添了更多不確定因素。
新盤表現(xiàn)活躍VS成交深陷谷底
用“冰火兩重天”來形容如今的廈門樓市可謂恰如其分。
自6月底以來，島內(nèi)外多個新盤密集上市，先是萬科·金色悅城，然后是禹洲·城上城、住宅水晶國際，接下來又是陽光美郡和王子廣場。在短短40多天時間里，這5大新盤上演了一出“你方唱罷我登場”的樓市接力賽，在一定程度上重新激活了陷入靜默的住宅成交市場。
根據(jù)廈門房管局數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至8月2日，萬科·金色悅城共批售住宅536套，已備案511套；禹洲·城上城批售住宅474套，已備案104套；住宅水晶國際批售住宅234套，已備案103套。另外，記者從陽光美郡和王子廣場的售樓處了解到，這兩樓盤目前的客戶認購情況也十分理想，認購套數(shù)均已過百。
不僅新盤表現(xiàn)搶眼，一些早前開盤的項目也順勢而動。7月24日，海投房產(chǎn)針對旗下天湖和綠苑新城的在售房源推出優(yōu)惠促銷活動，獲得了意想不到的“大豐收”——— 當天便售出139套房源。
但亮點僅限于此。新近公布的7月廈門住宅成交數(shù)據(jù)給部分樂觀業(yè)者潑了一瓢冷水。成交620套，環(huán)比跌幅達24.30%，同比跌幅則達79.02%——— 這是近21個月以來廈門住宅成交的最低點。在個別新盤笑傲成交榜單的背后，則更深刻地折射出了目前廈門整體樓市成交的低迷現(xiàn)狀。
透過迥異的市場數(shù)據(jù)，調(diào)控下的樓市分化趨勢將日益明顯?！霸谙嗤恼{(diào)控環(huán)境下，不同定位、不同性價比的產(chǎn)品將會有不同的市場表現(xiàn)?！币晃恍麻_盤項目的開發(fā)商負責人指出，“不管如何調(diào)控，購房的需求總是存在的，關(guān)鍵是要做出物超所值的產(chǎn)品和服務才能打破客戶的觀望，近期熱銷的新盤也正是緣于其產(chǎn)品和服務的競爭優(yōu)勢，這也是今后樓市的發(fā)展方向。”
成交量持續(xù)下跌VS價格仍處高位
以新政頒布的4月份為分水嶺，自5月后廈門住宅成交量就步入了明顯下跌的軌道。據(jù)廈門房管局數(shù)據(jù)顯示，4月份廈門住宅成交3141套，5月份就驟降至958套，6月份再下降到819套，到7月份成交量則跌至620套，下跌的幅度和速度均遠超預期。
7月份廈門住宅成交量僅相當于4月份的20%左右，維持目前620套的成交量還主要得益于禹洲·城上城、住宅水晶國際兩新盤的開盤強銷刺激以及海投房產(chǎn)系列項目的促銷拉動，而其它多數(shù)在售項目的銷售基本停滯，從而使得目前廈門樓市總體成交量又回到了2008年市場低迷時水平。
盡管成交量連續(xù)三個月下跌，但廈門樓市卻依然沒出現(xiàn)降價的跡象。根據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月廈門住宅成交均價為12139元/平方米，環(huán)比6月份的9660元/平方米，上漲25.66%，同比2009年7月的9669元/平方米，上漲25.55%，接近歷史最高位。其中，7月份島內(nèi)住宅均價15790元/平方米，環(huán)比上漲7.45%；而島外住宅均價7698元/平方米，環(huán)比下跌1.06%。
從數(shù)據(jù)不難看出，全市成交均價的上漲主要是因為島內(nèi)新盤成交占比過大，而庫存大戶島外樓盤的成交比例過小。值得注意的是，島內(nèi)總體的成交價格仍處于僵持狀態(tài)，變化較小，但島外的個別項目已出現(xiàn)了小幅的價格回調(diào)。另外，一些新開樓盤主動調(diào)低了預期售價，也取得了不錯的市場反應。
據(jù)了解，目前島內(nèi)新盤售價主要集中在14000-18000元/平方米，而島外新盤售價則主要集中在7000-9000元/平方米。“一個新項目開盤就可以影響到當月整體成交均價，所以大家沒必要對7月住宅均價上漲感到不安。新開樓盤的定價將會更趨謹慎，而且隨著島外新盤的大量上市，廈門住宅均價會有所下調(diào)?！彼{火置業(yè)總經(jīng)理周訪能表示。
存量大幅提升VS購房需求仍受抑制
在經(jīng)歷了長達半年多的 “房荒”之后，又經(jīng)歷了新政后2個月的市場觀望，近期廈門樓市的新增供應量明顯提升。據(jù)不完全統(tǒng)計，7月新取得預售證的項目達到9個，其中商住項目占到了5個，共新批售住宅2047套，新增預售面積達195954.39平方米。
7月份新增預售量的大幅增長，一方面使得沉寂已久的樓市再度被激活，另一方面則由于近期市場銷售量出現(xiàn)較大下跌，因而造成目前樓市庫存量明顯回升。據(jù)有巢氏開發(fā)處統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月份廈門住宅市場存量已達 12063套，可售面積為1508510.01平方米，環(huán)比上月增長了1506套。另據(jù)了解，8月份預計將開盤的項目還有建發(fā)·中央美地、億力·悅海、湖里萬達廣場SOHO公寓、當代天境等，屆時又將新增上千套房源。
在庫存量增加的同時，目前廈門樓市的成交走勢卻頗為嚴峻——— 不僅成交量持續(xù)下跌，而且下跌幅度持續(xù)加大。
有巢氏房地產(chǎn)代理有限公司副總經(jīng)理王東認為，從高層最近釋放出的信息來看，中央對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策短期內(nèi)不會放松?！叭绻磥硎袌龉坷^續(xù)加大，市場庫存壓力也將隨之增大，開發(fā)企業(yè)的資金壓力也會更大；因此僵持仍將成為下半年房地產(chǎn)市場的主基調(diào)，但房價在短期內(nèi)下跌的概率也增加了?！?/FONT>
