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　　個別四、五線城市消化庫存要10年

　　“2013年是中國房地產(chǎn)的重要轉(zhuǎn)折年。”倪鵬飛說。過去房地產(chǎn)價格下降是由于政府的調(diào)控，但2014年房地產(chǎn)價格下降則是市場自動的調(diào)整。進入2015年，房地產(chǎn)業(yè)最重大的變化是房地產(chǎn)投資呈俯沖式下降，對GDP的貢獻幾乎為零。

　　數(shù)據(jù)顯示，商品房投資增速從2014年的10.5%下降到2015年的1%。但出乎意料的是，量價卻大幅上升。去年房地產(chǎn)的銷售額達11.24億元，接近2013年的11.57億元，一線城市的價格上漲十分顯著。“通常銷售上升，價格平穩(wěn)，投資增加。結(jié)果銷售、價格都上去了，投資卻沒有上來。”倪鵬飛稱，“若沒有年初政府采取的措施，投資下降會更大。”

　　之所以出現(xiàn)這種情況，他認為根本原因是金融因素。“去年房地產(chǎn)銷售情況好、價格上升快，其原因是銀行支持個人抵押貸款，加上優(yōu)惠政策的共同作用，帶動了住房需求，從而帶動了價格。”然而，銀行一方面支持老百姓貸款，另一方面，由于企業(yè)不良貸款比例上升，加上金融機構(gòu)對房地產(chǎn)悲觀預期，在對企業(yè)貸款上卻十分謹慎。小企業(yè)甚至一律不貸款，三、四線的也基本不貸，只貸給一線城市的大企業(yè)、大品牌。2015年與2014年相比銀行開發(fā)貸款下降4%，這直接導致房地產(chǎn)開工、施工、竣工面積的大幅下滑。“銀行是從房地產(chǎn)企業(yè)的資金、市場狀況來決定限制或降低對房地產(chǎn)企業(yè)貸款的，這反映出銀行對整個房地產(chǎn)形勢感覺悲觀，對房地產(chǎn)企業(yè)貸款也更加謹慎。銷售增長可以帶動后端產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但這個量較為有限。”他認為，去年住房形勢總體超出預期——投資急劇下滑，房價顯著上升。

　　受到2009年房地產(chǎn)刺激政策以及2013年房地產(chǎn)市場高漲的影響，現(xiàn)房和期房（在建商品房）庫存大量積壓。倪鵬飛的團隊對此作了一個評估，在合理的庫存周期之外的、待售商品房庫存周期，現(xiàn)房是18個月，期房是24個月。從全國平均來看，一線城市和部分二線城市不存在積壓問題，但四、五線城市的庫存消化周期較長，個別甚至長達十年。由此，倪鵬飛得出結(jié)論，中國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過剩已不是短期問題，而是一個長期過程。“很多地方消化不了這么多庫存，因為那里的人口在減少而不是增加，但房子還在建。”

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　　區(qū)域和城市房價分化將繼續(xù)加深

　　去年房地產(chǎn)業(yè)還呈現(xiàn)了另一個重要趨勢，那就是在相同的宏觀環(huán)境下，同一個政策在區(qū)域間和城市間也出現(xiàn)很不同的市場反應(yīng)，比如去年的樓市政策對東部、中部商品房銷售有明顯促進，而西部和東北明顯下滑。

　　“區(qū)域分化最主要還是需求問題。”倪鵬飛指出，東部和中部地區(qū)正在實現(xiàn)一體化，在向好發(fā)展，然而東北、西部地區(qū)人口減少、產(chǎn)業(yè)萎縮，因此無論需求和供給都會大幅下降。他認為這種局勢還會持續(xù)一段時間，“2016年，東西區(qū)域差異不會有太大逆轉(zhuǎn)。”

　　從城市來看，倪教授認為，一、二、三線城市的分化也較明顯。“過去是要漲都漲，只不過是漲幅大小問題，但現(xiàn)在是一線城市上漲，二線城市有漲有跌，三、四、五線城市下降較多。”他舉例說，根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，一、二線城市的一手住宅成交均價接近或超過3萬的城市有三個：北京約為2.7萬，比去年同比增長8.1%；深圳最高，約3.4萬，保守估計增長33.37%；上海約3.2萬，同比增長17%。另外，廣州、杭州、南京三個城市房價非常接近，一手住宅成交均價約1.5萬。