2008年10月10日，林某與被告甲公司簽訂一份《使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，合同約定甲公司將一套位于集美區(qū)的公寓使用權(quán)以380萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給林某，使用年限70年，自2007年1月10日至2077年1月9日。甲公司應(yīng)在2011年10月1日前將公寓交付給林某使用，但遲遲未交付。2013年底，李某到法院起訴。
法院審理查明，林某向甲公司購(gòu)買的公寓原規(guī)劃性質(zhì)為在集體土地上建設(shè)的民辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)。建設(shè)方為了謀取更大的利潤(rùn)，擅自變更土地的使用方式，在原定建設(shè)福利機(jī)構(gòu)的集體土地上建設(shè)公寓出售，也就是建設(shè)所謂的小產(chǎn)權(quán)房用于出售獲利。
法院認(rèn)為，根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，建設(shè)用地必須依法申請(qǐng)國(guó)有土地，即使是集體所有的土地也必須經(jīng)依法批準(zhǔn)，現(xiàn)甲公司的用地建設(shè)未經(jīng)土地、規(guī)劃部門的批準(zhǔn)或同意，因而甲公司所轉(zhuǎn)讓的房屋系違法建設(shè)，進(jìn)而林某與甲公司所簽訂《房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》違反法律規(guī)定，確認(rèn)無(wú)效，依法駁回林某的訴訟請(qǐng)求。
說(shuō)法
購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房
沒(méi)有法律保障
小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。
法官表示，小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，是社會(huì)實(shí)踐中約定俗成的稱謂。該類房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案，所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
法官提醒，小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，因此購(gòu)買者存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)建設(shè)得不到銀行貸款的支持，開(kāi)發(fā)過(guò)程中大量開(kāi)發(fā)資金沒(méi)有政府和銀行進(jìn)行監(jiān)管，開(kāi)發(fā)商資金是否按時(shí)到位、能否按時(shí)交付房屋均難以保障。
