臺海網(wǎng)11月2日訊（海峽導報記者 陳捷 鄭麗金/文）昨日，導報推出“公攤面積該不該取消”話題，報道了多位市民、網(wǎng)友遭遇的公攤問題及其看法，報道引發(fā)不少市民關注和熱議。那么，根據(jù)相關法律規(guī)定，住宅的公攤通常是多少？公攤面積有多少消費陷阱？購房者應如何防范公攤面積的“坑”？遭遇公攤消費陷阱該如何維權？

　　針對這些問題，導報記者采訪了法學專家和律師，請專家和律師詳解“公攤問題”并為購房者維權“支招”。讓我們來聽聽專家和律師的觀點。

1問

住宅公攤面積怎么算？

　　北京觀韜中茂（廈門）律師事務所合伙人許煒律師：房屋公攤面積是指分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。公攤面積通常包括：大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道，以及為整幢樓服務的公共用房和物業(yè)管理用房等。目前國家沒有明確規(guī)定公攤面積必須控制在哪個區(qū)間范圍內(nèi)，但不同樓宇公攤比例的合理范圍如下：（1）低層住宅（一般總層高7層以下的房子）公攤率為7％-12％；（2）小高層住宅（一般指7-11層）公攤系數(shù)在10％-15％之間，而帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)在15％-20％之間；（3）高層住宅（一般指12-33層）公攤率為25％以上；（4）別墅類的公攤率為1％-8％。

2問

如何識別公攤比例？

　　許煒：開發(fā)商在售樓處必須公開房屋面積預測報告，可以從這個報告中查出所購房屋的相關面積數(shù)據(jù)，拿總的建筑面積減去套內(nèi)的建筑面積，再除以總的建筑面積，就可以識別出公攤比例。業(yè)主也可以從以下三個方面查詢所購房產(chǎn)的公攤數(shù)據(jù)：（1）向房地產(chǎn)商索取公攤數(shù)據(jù)；（2）查閱所購房產(chǎn)設計單位、規(guī)劃單位、測繪部門等機構的相關文件；（3）查閱購房合同中約定的公攤面積。

3問

公攤面積有多少陷阱和隱患？

　　許煒：公攤面積的存在使得購房人實際可使用的房屋面積“縮水”，花“大”錢住“小”屋。因為買房是以建筑面積為計算單位，比如100平方米的房子，可能到手只有70多平方米。那“隱藏”的20多平方米，實際上就是公攤?，F(xiàn)在有部分開發(fā)商利用公攤面積虛假宣傳、欺詐銷售的情況。比如開發(fā)商打著“贈送面積”的旗號，實際上對公攤面積二次銷售；公攤被挪作商用，本應屬于業(yè)主的收益不知去向；公攤面積對應的裝修費、物業(yè)費等易被重復征收。

　　為防范公攤面積的坑，購房時可先看樓棟是否有毫無用處的異形造型，了解樓棟的設備層在哪里、有多大，看平層圖并問清電梯數(shù)量與位置，問清走廊位置與面積等。如果開發(fā)商以前的銷售存在虛假宣傳、欺詐銷售的問題，可以視情況提起相關的違法查處，必要時還可以提起相關訴訟來維護自己的合法權益。

4問

如何避免開發(fā)商利用公攤坑消費者？

　　許煒：在當前沒有取消公攤面積的情況下，建議盡量將公攤制度及業(yè)主可享有的附屬權益完善化、透明化。首先，建立專門第三方機構，對公攤面積進行計算、監(jiān)督。一個住宅小區(qū)公攤數(shù)據(jù)的計算較為復雜，需要經(jīng)過以下程序:一是設計單位的圖紙計算，二是主管部門對公攤的核算工程完工后，測繪部門還要重新計算房產(chǎn)面積。目前涉及到公攤測量，我國有兩個國家級標準，分別是《房地產(chǎn)測量規(guī)范》和《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》，但由于缺乏第三方監(jiān)督，一些地方缺乏多測制，公攤面積計算不透明。由于公攤面積的計算較為復雜，普通消費者難以自行算清，故需建立由第三方監(jiān)督的統(tǒng)一公攤面積計算方法，避免某些開發(fā)商利用這個不對稱的優(yōu)勢坑害消費者。

　　其次，依據(jù)《民法典》第994條的規(guī)定：小區(qū)內(nèi)公共分攤部分的處置權歸業(yè)主所有，公攤部分的經(jīng)營性收入同樣歸業(yè)主所有。物業(yè)一般僅有權代為營收管理，但并不意味著這部分收入就是物業(yè)的，在扣除合理支出與成本之后，剩下的收入同樣還是歸業(yè)主所有。故有關部門應加強對物業(yè)部門的培訓監(jiān)督，建立健全投訴管理機制，提升業(yè)主維權意識，擴寬業(yè)主維權渠道，讓這部分收入確實歸業(yè)主所有。

5問

“取消公攤”是否影響“共有部分”的權利歸屬？

　　廈門大學法學院教授黃健雄：有人認為，《民法典》中的“建筑物專有部分以外的共有部分”是對公攤面積的規(guī)定，這種觀點是不準確、不完整的?！睹穹ǖ洹返?73條規(guī)定的“建筑物專有部分以外的共有部分”聚焦的是權利歸屬，即業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地等“共有部分”享有權利、承擔義務，不得以放棄權利為由不履行義務，轉讓專有部分時共有部分一并轉讓。但該條規(guī)定只是確立了業(yè)主取得區(qū)分建筑物后的權利，而未涉及取得之前的交易，更未涉及究竟哪些部分屬于設計、建造時必備的共有部分，又或者共有部分包括哪些、能否或應否單獨計價。但是，依據(jù)《民法典》可以確定的是，不論是否取消銷售公攤面積，均不影響業(yè)主對共有部分的權屬。

6問

房地產(chǎn)交易有望告別“公攤面積”？

　　黃健雄：公攤面積是房地產(chǎn)市場中“最不透明的一項指標”，由此導致的房屋買賣糾紛及服務收費爭議由來已久。因此，建議從制度上堵住現(xiàn)行法規(guī)漏洞，考慮適時引入國際通行的以套內(nèi)面積為單位的房屋計價體系。

　　調(diào)研顯示：國際通行的房屋交易計價單位多為所見即所得的套內(nèi)面積，國內(nèi)對此雖無統(tǒng)一規(guī)定，實際操作中卻普遍采用建筑面積計價。但時至今日，都無法律法規(guī)對“公攤面積”做出明確約束。實際上，早在2002年，重慶市人大常委會就以地方法規(guī)的形式，首次對商品房的計價方式做出明確規(guī)定和要求。2002年6月，重慶市人大常委會通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》，要求：商品房現(xiàn)售和預售，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。該條例于當年8月1日施行，宣告重慶在全國率先強制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計價的政策，不按這一計價依據(jù)銷售的開發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，并處以商品房交易金額5%~10%的罰款。重慶為何要做強制改革商品房計價方式的“先驅(qū)”，其最大的目的在于讓消費者明明白白購房，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛，保護購房者的合法權益。

　　前一段時間，住房和城鄉(xiāng)建設部官方網(wǎng)站發(fā)布《關于<城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范>等38項住房和城鄉(xiāng)建設領域全文強制性工程建設規(guī)范公開征求意見的通知》。在這38項強制性工程建設規(guī)范中，有一份全文3.1萬字的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》，其中第二部分2.4.6條指出：“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易。”這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內(nèi)面積來進行交易。房地產(chǎn)交易將有望告別“公攤面積”，近年來輿論密切關注的“買100平方米房子只得70平方米”現(xiàn)象有望終結。