第一章　總　則

第一條　為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》、《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定》、《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定實施細(xì)則》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合本區(qū)實際，制定本辦法。

第二條 廈門市湖里區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本辦法。

本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。因房屋征收補(bǔ)償、與建設(shè)單位之間的商品房買賣等法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，也可以認(rèn)定為業(yè)主。

本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和其他實際使用物業(yè)的人。

本辦法所稱的物業(yè)管理，是指業(yè)主或建設(shè)單位通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

本辦法所稱的物業(yè)管理區(qū)域，是指根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的項目規(guī)劃用地范圍，業(yè)主或建設(shè)單位通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序所涉及的區(qū)域。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)法人。

第三條業(yè)主（代表）大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理事項的決策機(jī)構(gòu)，有權(quán)依法決定選聘、解聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項，有權(quán)依法選舉業(yè)主委員會等。

業(yè)主委員會是業(yè)主（代表）大會決策的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會受業(yè)主（代表）大會委托作為主體與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常事務(wù)的具體執(zhí)行，并接受全體業(yè)主監(jiān)督。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。業(yè)主與業(yè)主委員會有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量等提出意見。

第四條　物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅持以人為本、業(yè)主主導(dǎo)、公開公平、誠實信用、市場競爭、服務(wù)規(guī)范、促進(jìn)文明的原則，實行專業(yè)化企業(yè)服務(wù)與社區(qū)監(jiān)督管理相結(jié)合。

第五條　區(qū)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)糾紛。

鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)、國土、城市綜合執(zhí)法、司法、公安、民政、質(zhì)監(jiān)、環(huán)保、交通、物價、市場監(jiān)督、市政園林、電力、水務(wù)、消防等行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照法定職責(zé)，切實加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋安全、物業(yè)收費、治安消防、公共秩序、社會文明、環(huán)境衛(wèi)生、房屋和設(shè)施設(shè)備使用等方面的監(jiān)督管理，依法及時處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

第六條各街道辦事處應(yīng)配備物業(yè)管理工作專職人員，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查。

街道辦事處是前期物業(yè)管理的監(jiān)管主體，街道辦事處有權(quán)在前期物業(yè)服務(wù)期間，代表業(yè)主（代表）大會監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用共用部位及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的情況。業(yè)主發(fā)現(xiàn)前期物業(yè)管理存在問題的，可直接向街道辦事處反映。

街道辦事處、社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負(fù)責(zé)人信用信息的征集、核查工作。

第七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)管理過程中違反《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定，未履行職責(zé)時，街道辦事處可向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出整改建議，并有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實整改措施；若物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不整改，街道辦事處有權(quán)將相關(guān)問題上報區(qū)建設(shè)主管部門，區(qū)建設(shè)主管部門可責(zé)令物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍未整改，則區(qū)建設(shè)主管部門可依法對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行處罰。

第八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理協(xié)會制定的行業(yè)自律規(guī)則，執(zhí)行物業(yè)服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對其從業(yè)人員的業(yè)務(wù)、文明規(guī)范等培訓(xùn)，規(guī)范服務(wù)行為，提升服務(wù)水平。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得干擾業(yè)主自治活動。未經(jīng)業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會書面委托，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得就業(yè)主共同管理事項擅自向業(yè)主征求意見。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和維護(hù)業(yè)主自治活動中的正常秩序，出現(xiàn)破壞業(yè)主自治活動議事秩序情形的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時勸阻當(dāng)事人，并保留證據(jù)，向有關(guān)部門報告。

第九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)作為物業(yè)管理區(qū)域的生活垃圾分類投放管理責(zé)任人。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在所在物業(yè)服務(wù)區(qū)域開展生活垃圾分類宣傳工作，引導(dǎo)小區(qū)居民分類投放生活垃圾，全力配合落實《廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)生活垃圾分類管理辦法》。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)生活垃圾投放不符合分類標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)要求投放人按照規(guī)定重新分揀后再行投放；投放人拒不重新分揀的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)報告區(qū)城市管理行政執(zhí)法部門，并同時報告相關(guān)部門。

區(qū)政府相關(guān)部門應(yīng)按照上述規(guī)定對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的垃圾分類工作進(jìn)行監(jiān)管。

第十條　建立物業(yè)服務(wù)糾紛第三方調(diào)解機(jī)制，健全以街道辦事處、社區(qū)居民委員會為主的網(wǎng)格化物業(yè)服務(wù)糾紛快速處理機(jī)制。發(fā)揮基層人民調(diào)解委員會的作用，依法維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的合法權(quán)益。

第十一條建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量第三方評價制度。由街道辦事處牽頭，社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)組織，業(yè)主參與，委托物業(yè)管理協(xié)會定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評價，公布評價結(jié)果；建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信激勵和失信懲戒機(jī)制，實行文明記錄、積分制度，記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)年度信用檔案以及納入本市社會信用信息共享平臺。

第十二條　本管理辦法涉及的建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會、街道辦事處以及社區(qū)居民委員會按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項，應(yīng)通過書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告以及管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他方式（包括微信、短信、QQ群等便捷渠道）告知全體業(yè)主。發(fā)布主體應(yīng)當(dāng)選擇一種或者幾種便于業(yè)主查閱的告知方式。除有特別規(guī)定外，公示時間一般不應(yīng)少于十日。

第二章　前期物業(yè)管理

第十三條　建設(shè)單位把房屋出售給各業(yè)主或交付給被拆遷安置人員前、在未召開業(yè)主（代表）大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會前或業(yè)主（代表）大會和業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效前，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。

物業(yè)未經(jīng)竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。已交付使用的，因物業(yè)質(zhì)量不合格發(fā)生的法律后果由建設(shè)單位承擔(dān)。

前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行前期物業(yè)服務(wù)合同。

第十四條　前期物業(yè)服務(wù)合同期限一般不超過三年。前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿、業(yè)主委員會未成立的，需重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)委會成立后，應(yīng)召開業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第十五條　建設(shè)單位依法依規(guī)通過招標(biāo)、投標(biāo)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同及建設(shè)單位與被拆遷人簽訂拆遷安置合同的附件應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約。

前期物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)的基本情況；

（二）物業(yè)服務(wù)事項和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

（三）物業(yè)服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；

（四）業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)；

（五）對物業(yè)服務(wù)投訴的處理；

（六）物業(yè)服務(wù)用房（含業(yè)主委員會議事活動用房）的面積和位置；

（七）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清冊；

（八）業(yè)主共有資金專用賬戶的設(shè)立、查詢方式，以及利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動所得收益的核算及使用分配辦法；

（九）爭議處理方式、違約責(zé)任和合同解除的條件；

（十）與前期物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項。

前期物業(yè)服務(wù)事項主要包括下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)建筑、共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

（二）地下停車庫、電梯、變配電房、發(fā)電機(jī)房、消控中心的防洪防澇管理；

（三）公共場地及共用設(shè)施設(shè)備等的經(jīng)營管理及收益分配；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范、環(huán)境衛(wèi)生、垃圾分類、綠化、公共秩序、停車管理；

（五）物業(yè)裝飾裝修管理；

（六）物業(yè)檔案資料管理。

第十六條　臨時管理規(guī)約由建設(shè)單位制定，物業(yè)買受人在購房時或被拆遷安置人員在接收房屋時簽訂。

臨時管理規(guī)約中應(yīng)當(dāng)載明下列事項：

（一）業(yè)主定期繳納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)；

（二）業(yè)主對房屋使用以及出租等規(guī)定；

（三）建設(shè)單位履行監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的義務(wù)；

（四）建設(shè)單位更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件；

（五）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費用的分?jǐn)偡绞剑?/span>

（六）與住宅物業(yè)管理有關(guān)的其他事項。

臨時管理規(guī)約應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行備案。

首次業(yè)主（代表）大會通過的管理規(guī)約生效后，臨時管理規(guī)約即行失效。

第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房應(yīng)分別交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會無償使用。任何組織和個人不得擅自變更用途，也不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他可利用的公共區(qū)域，應(yīng)優(yōu)先用于為業(yè)主提供公共服務(wù)。

第十八條　建設(shè)單位提供的物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠獨立使用的房屋，并具備水、電、網(wǎng)絡(luò)、通風(fēng)、采光等基本使用功能和條件。

第十九條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

正常使用條件下，住宅物業(yè)保修期限為：

（一）屋面防水工程不低于5年；

（二）有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏不低于5年；

（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；

（五）房屋建筑的地基工程和主體結(jié)構(gòu)工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。

第二十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對每個物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立單獨的業(yè)主共有資金專用賬戶，并定期公布業(yè)主共有資金專用賬戶收支情況，每半年一次，每次公示日期不得少于十日。

業(yè)主（代表）大會或者業(yè)主委員會設(shè)立業(yè)主共有資金基本賬戶十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)撤銷業(yè)主共有資金專用賬戶，并將屬于業(yè)主共有的資金轉(zhuǎn)入業(yè)主共有資金基本賬戶。

業(yè)主（代表）大會或者業(yè)主委員會有權(quán)對前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理業(yè)主共有資金專用賬戶進(jìn)行審計，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)予以配合。拒不配合的，街道辦事處應(yīng)責(zé)令其配合，并限期提交相關(guān)資料。

第二十一條　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定或法律法規(guī)規(guī)定，將扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營管理費用后的經(jīng)營收入，自收到之日起三十日內(nèi)存入業(yè)主共有資金專用賬戶。

第二十二條　已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主，因?qū)ㄔO(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意，要求物業(yè)服務(wù)第三方評估機(jī)構(gòu)評估的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托其與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商選定的第三方評估機(jī)構(gòu)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況進(jìn)行評估。協(xié)商不成的，由街道辦事處協(xié)調(diào)處理。評估結(jié)果在一年內(nèi)有效，并向全體業(yè)主公告，同時向區(qū)建設(shè)主管部門備案。

若建設(shè)單位拒絕開展第三方評估的，前款所述業(yè)主可通過社區(qū)居民委員會向街道辦事處申請聘請第三方評估機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況進(jìn)行評估，評估所產(chǎn)生的相關(guān)費用由建設(shè)單位支付。

經(jīng)評估，物業(yè)服務(wù)不符合履約標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位應(yīng)按照合同約定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改；逾期不整改的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向區(qū)建設(shè)主管部門書面報告，由區(qū)建設(shè)主管部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并向社會公示。

建設(shè)單位既不更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也不限期整改的，街道辦事處應(yīng)責(zé)令其改正，必要時列入向社會公示的警示名單。

第二十三條　已竣工未出售房屋的物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)；出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)買受人按照前期物業(yè)服務(wù)合同明確的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。物業(yè)買受人無正當(dāng)理由拒絕接收物業(yè)的，物業(yè)買受人應(yīng)于收到交付物業(yè)通知之日的次月承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費用。

第二十四條　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房銷售合同或與被拆遷安置人員簽訂的拆遷安置合同應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

第二十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)按照合同約定，與建設(shè)單位共同對住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗收。檢查驗收時，應(yīng)有業(yè)主代表、物業(yè)所在地社區(qū)居委會、街道辦事處參加，對承接、查驗過程進(jìn)行第三方監(jiān)督。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《福建省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定在現(xiàn)場查驗二十日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）環(huán)境影響評價報告及審批、驗收等環(huán)境保護(hù)資料；

（三）共用設(shè)施設(shè)備的清單及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地、設(shè)施設(shè)備的清單；

（六）物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；

（七）物業(yè)服務(wù)用房的清單；

（八）業(yè)主名冊；

（九）物業(yè)服務(wù)所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單，并書面承諾補(bǔ)交的具體期限，最長不超過十日。

物業(yè)承接查驗發(fā)現(xiàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備不符合規(guī)定或約定要求的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)整改，并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地街道辦事處和區(qū)建設(shè)主管部門辦理備案手續(xù)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示公告。

第二十六條　承接查驗記錄需有建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、第三方代表簽字確認(rèn)，查驗記錄允許業(yè)主查閱。

物業(yè)承接查驗的費用，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

業(yè)主（代表）大會成立、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會備存承接查驗相關(guān)資料并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示公告。

第三章　物業(yè)服務(wù)

第二十七條　鼓勵業(yè)主（代表）大會通過統(tǒng)一的招投標(biāo)平臺或交易中心選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十八條業(yè)主（代表）大會對選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有充分自主權(quán)，業(yè)主（代表）大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，以下事項由業(yè)主（代表）大會依法決定：

（一）是否通過對原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的續(xù)聘方案；

（二）是否通過業(yè)主委員會編制的招標(biāo)文件；

（三）是否進(jìn)入統(tǒng)一平臺或交易中心進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)活動；

（四）是否委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)活動；

（五）如不需要進(jìn)入統(tǒng)一平臺或交易中心進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)的，確定如何選聘物業(yè)公司的方案。

第二十九條　業(yè)主（代表）大會決定不通過統(tǒng)一平臺或交易中心進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)的，可從優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)名錄中選取備選企業(yè)，一般不少于三家。

業(yè)主（代表）大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對于備選企業(yè)的基本情況，包括服務(wù)案例、社會評價、基本收費、負(fù)責(zé)人資質(zhì)等重要信息應(yīng)當(dāng)予以收集和公示，公示時間不得少于七日。

第三十條　選聘物業(yè)管理企業(yè)需要業(yè)主投票的，應(yīng)由物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會工作人員、街道辦事處人員或者委托公證處進(jìn)行監(jiān)票并及時公布。投票結(jié)果公示時間不得少于七日。

第三十一條　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)以及地下停車庫、電梯、變配電房、發(fā)電機(jī)房、消控中心的防洪防澇管理；

（二）綠化養(yǎng)護(hù)；

（三）環(huán)衛(wèi)保潔，生活垃圾分類投放；

（四）公共秩序維護(hù)；

（五）安全防范；

（六）車輛停放管理；

（七）共用部位及共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營管理及收益分配；

（八）物業(yè)使用中對禁止性行為的管理措施；

（九）物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)費用的賬務(wù)管理；

（十）物業(yè)檔案資料保管；

（十一）物業(yè)服務(wù)的收費方式、標(biāo)準(zhǔn)；

（十二）爭議處理方式；

（十三）違約責(zé)任；

（十四）其他約定的事項。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報區(qū)建設(shè)主管部門備案，區(qū)建設(shè)主管部門將備案材料抄送物業(yè)服務(wù)項目所在地街道辦事處、社區(qū)居民委員會。

第三十二條　業(yè)主（代表）大會或業(yè)主委員會可以委托第三方評估機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況開展評估，并向全體業(yè)主公布評估結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合評估活動。

第三十三條　物業(yè)服務(wù)包括各專項服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可將專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位。

未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)機(jī)構(gòu)。

第三十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公示：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)證書、項目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式等；

（三）電梯、消防、監(jiān)控等專項設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案、日常維修所對應(yīng)的維修合同、付款依據(jù)等；

（四）業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分?jǐn)傎M用、停車費、燃?xì)赓M等其他費用情況，住宅專項維修資金使用情況、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益；

（五）房屋裝飾裝修及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動等安全事項；

（六）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員繳納物業(yè)服務(wù)費、水電氣費、停車費、物業(yè)專項維修資金等繳費情況，每年向全體業(yè)主公布一次。

第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)完善信息公示和備案制度。除法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)公示和備案的資料外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對物業(yè)服務(wù)管理的建議意見、與業(yè)主委員會來往書面函件等材料均可以公示和備案。

第三十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守法律法規(guī)及物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，并不得有下列行為：

（一）違反物業(yè)服務(wù)合同約定降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

（二）未經(jīng)法定程序提高物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)；

（三）未經(jīng)業(yè)主（代表）大會同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無相關(guān)約定，處分屬于業(yè)主共有的財產(chǎn)；

（四）未經(jīng)業(yè)主（代表）大會同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無相關(guān)約定，將物業(yè)服務(wù)、公共水電分?jǐn)?、車輛停放等費用捆綁收費。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第三十七條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定及時足額繳納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。物業(yè)使用人不繳納物業(yè)服務(wù)費用的，由業(yè)主承擔(dān)。

物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，原業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)及水電公攤等相關(guān)費用。

第三十八條 業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分?jǐn)傎M用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期繳納；逾期不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請調(diào)解、仲裁或者提起訴訟。

第三十九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。未簽訂書面委托協(xié)議的，由專業(yè)經(jīng)營單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作。

管理規(guī)約對公共水電費用分?jǐn)偡绞接屑s定的，專業(yè)經(jīng)營單位可以按照其約定將公共水電費用分?jǐn)偟矫恳粦魳I(yè)主。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時繳納公共水電分?jǐn)傎M用。

專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務(wù)停止已交費用戶和共用部位的服務(wù)。

第四十條解聘和續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主（代表）大會決定。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前六十日，業(yè)主（代表）大會依據(jù)法律法規(guī)決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會應(yīng)將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定不續(xù)聘的，應(yīng)重新公開選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以書面形式通知該物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主。

第四十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定在物業(yè)服務(wù)合同期滿后退出的，應(yīng)于合同期限屆滿前履行必要的通知義務(wù)；合同未約定通知期限的，應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿六十日前書面告知業(yè)主、業(yè)主委員會、區(qū)建設(shè)主管部門、街道辦事處。

對沒有成立業(yè)主委員會的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以書面形式報告區(qū)建設(shè)主管部門。區(qū)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同備案情況、企業(yè)退出等情況及時通報物業(yè)服務(wù)項目所在街道辦事處。

物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自停止服務(wù)。

第四十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但事實上提供了物業(yè)服務(wù)，并履行了告知義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行相關(guān)義務(wù)。

業(yè)主（代表）大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前六十日告知業(yè)主。

第四十三條　物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主（代表）大會不再接受事實服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日或者業(yè)主（代表）大會作出決定之日起最長不超過六十日撤出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)人員，退出物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出物業(yè)管理區(qū)域前與業(yè)主委員會或其指定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成交接義務(wù)：

（一）移交現(xiàn)有法律法規(guī)規(guī)定的相關(guān)資料；

（二）電梯、消防、監(jiān)控等專項設(shè)施設(shè)備的技術(shù)手冊、維護(hù)保養(yǎng)記錄等相關(guān)資料；

（三）物業(yè)管理用房、業(yè)主共用的場地和設(shè)施設(shè)備資料；

（四）物業(yè)管理服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備資料；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)建檔保存的物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護(hù)資料；

（六）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的相關(guān)資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分?jǐn)傎M用繳納記錄等資料；

（七）本辦法第二十五條所規(guī)定的應(yīng)移交的資料（物業(yè)承接查驗）；

（八）其他應(yīng)當(dāng)移交的資料；

（九）清退預(yù)收、代收未繳的有關(guān)費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按前款規(guī)定期限移交或移交不完整的，區(qū)建設(shè)主管部門、街道辦事處應(yīng)責(zé)令其限期移交。逾期不改正的，列入向社會公布的警示名單。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)當(dāng)辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申請仲裁。區(qū)建設(shè)主管部門、街道辦事處、社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。

對拒不退出或者移交資料的，經(jīng)業(yè)主委員會請求，轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助；有破壞共用設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法處理。

第四十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會或者其委托的新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的，交接各方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀給予確認(rèn)，并報物業(yè)所在地的街道辦事處備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會可以聘請第三方評估機(jī)構(gòu)協(xié)助現(xiàn)場查驗。

電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。