成交價(jià)格：價(jià)格漲幅曲線略有下行

　　報(bào)告稱，2019年1-8月份，重點(diǎn)監(jiān)測的全國100個(gè)城市宅地價(jià)格為5546元/平方米，同比上漲14.4%。觀察宅地價(jià)格的歷史走勢，2016年第四季度房地產(chǎn)政策收緊后，宅地價(jià)格立馬出現(xiàn)反應(yīng)，即漲幅開始收窄。撇去部分交易結(jié)構(gòu)干擾和季節(jié)性異動(dòng)等因素，大趨勢看，截至2018年底，宅地價(jià)格以降溫為主要特征。

　　報(bào)告分析稱，而2019年的宅地價(jià)格則有所不同。受宅地交易低迷影響，一季度宅地價(jià)格曲線繼續(xù)保持下行趨勢，但到了二季度，宅地價(jià)格曲線開始上升，這說明搶地行為又開始增加，宅地市場需要繼續(xù)去杠桿。受中央和地方“穩(wěn)地價(jià)”政策影響，尤其是銀保監(jiān)會等對信貸資金的嚴(yán)管，資金進(jìn)入土地市場的難度有所增加，宅地價(jià)格曲線也由此開始下行，最終體現(xiàn)了穩(wěn)地價(jià)的導(dǎo)向。

全國100城年初累計(jì)宅地價(jià)格同比漲幅 數(shù)據(jù)來源：各地土地交易中心、CRIC、易居研究院

　　一線城市：土地交易總體較活躍

　　報(bào)告稱，成交面積方面，2019年1-8月份，4個(gè)一線城市宅地成交面積為1867萬平方米，同比增長45.7%。觀察歷史走勢可以看出，去年下半年，一線城市宅地交易市場相對低迷，呈現(xiàn)了負(fù)增長現(xiàn)象。而今年總體上以回暖為主要特征，這和一線城市近期密集供地有關(guān)，比如說深圳過去宅地供應(yīng)力度一直較弱，但今年6月份一次性供應(yīng)了69萬平方米宅地，這顯然有助于此類城市補(bǔ)庫存，同時(shí)也帶動(dòng)了一線城市宅地交易數(shù)據(jù)的上升。1-8月份，一線城市宅地成交同比增速曲線雖然略有下探，但絕對值依然是比較高的，即接近50%。

　　成交價(jià)格方面，2019年1-8月份，4個(gè)一線城市宅地價(jià)格為14379元/平方米，同比上漲1.7%。觀察今年前8月宅地價(jià)格同比漲幅，可以看出，其幾乎接近于零，這意味著一線城市的宅地價(jià)格是比較平穩(wěn)的，充分體現(xiàn)了穩(wěn)地價(jià)的導(dǎo)向。這和一線城市的政策管控積極有效、土地供應(yīng)放量、拿地資金預(yù)審查較為嚴(yán)格等因素有關(guān)。對于相關(guān)拿地房企來說，獲取此類地塊也意味著后續(xù)住宅項(xiàng)目定價(jià)的優(yōu)勢會更為明顯。

　　二線城市：人才落戶等政策吸引房企拿地

　　報(bào)告稱，成交面積方面，2019年1-8月份，32個(gè)二線城市宅地成交面積為23033萬平方米，同比增長20.1%。觀察今年前8月二線城市宅地交易數(shù)據(jù)，可以看出，其年初累計(jì)成交同比增速曲線總體上位于歷史高位。這和實(shí)際觀察的情況是一致的，尤其是今年上半年各大省會城市頻頻打出人才落戶、購房等優(yōu)惠政策，使得二線城市未來的住房銷售市場被看好，進(jìn)而也刺激了房企拿地、帶動(dòng)了二線城市宅地交易的活躍。

　　成交價(jià)格方面，2019年1-8月份，32個(gè)二線城市宅地價(jià)格為5868元/平方米，同比上漲12.1%。觀察今年前8月的年初累計(jì)價(jià)格同比漲幅，可以看出，其已有所下行，同時(shí)也明顯低于歷史高位水平。從原因上看，除了穩(wěn)地價(jià)本身以外，這也和類似長沙、昆明、西安等相對低地價(jià)城市的交易比重增大有關(guān)，進(jìn)而也會影響此類二線城市宅地的結(jié)構(gòu)和價(jià)格。當(dāng)然對比一線城市，二線城市宅地價(jià)格的漲幅依然較大，未來依然需要積極管控。