有效盤活存量住房資源
規(guī)范發(fā)展住房租賃市場
除了商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房之外，租賃房是解決困難群體和新市民住房問題的重要渠道。
《綱要》指出，加快培育和發(fā)展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴(kuò)大城市租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。加快住房租賃法規(guī)建設(shè)，加強(qiáng)租賃市場監(jiān)管，保障承租人和出租人合法權(quán)益。
《法治日報》記者注意到，“解決好大城市住房突出問題”“切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給”都是首次出現(xiàn)在政府工作報告里。
樓建波對這兩個“首次”的解讀是，“解決好大城市住房突出問題”“切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給”是這次全國兩會的新亮點，是為了解決新市民、青年人住房少、房價貴、租房難、買房累等問題。政府已經(jīng)有所行動，比如通過增加土地供應(yīng)、安排專項租金、集中建設(shè)等，意味著這將是2021年房地產(chǎn)工作的重點。
對租賃市場特別是長租公寓市場未來是否將加大監(jiān)管力度？樓建波認(rèn)為，鑒于目前確實存在租賃市場亂象，應(yīng)當(dāng)對租賃市場特別是長租公寓加大監(jiān)管力度，加快完善長租房政策。
北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥告訴《法治日報》記者，正在立法的《住房租賃條例》已將租金貸等問題納入規(guī)制，資金池問題有望解決。規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，特別是長租房市場，是解決好大城市住房突出問題的關(guān)鍵。在房價飛漲的大城市，解決新市民、青年人和城市運行保障人員的住房困難問題，既要考慮他們的價格承受能力，又要考慮職住平衡，僅通過購房的方式難以解決，發(fā)展長租房也是解決良策之一。
有業(yè)內(nèi)人士提出，未來可以建立國家級的住房市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一監(jiān)督、管理、調(diào)控全國房地產(chǎn)市場，預(yù)防部分城市逐漸形成的中介機(jī)構(gòu)市場占有率高的壟斷格局，保障行業(yè)回歸到健康有序的競爭中來。
“規(guī)范租賃市場秩序提倡權(quán)責(zé)分明，強(qiáng)調(diào)政府的頂層設(shè)計，企業(yè)應(yīng)當(dāng)更注重提高服務(wù)質(zhì)量。”樓建波說，企業(yè)可著重發(fā)展“管家”服務(wù)，搭建租客與房東之間的橋梁，滿足租客的住房需求和房東的出租需求，提供裝修、維護(hù)、繳費等服務(wù)。當(dāng)前，市場上仍然存在企業(yè)自主拿地建房、自主租賃的租房模式。為防止企業(yè)的無序擴(kuò)張，應(yīng)當(dāng)出臺相關(guān)的約束機(jī)制進(jìn)行調(diào)控，比如提高準(zhǔn)入門檻、自有資金規(guī)定等。
綱要再次提及房地產(chǎn)稅
推出需要全面綜合考量
此外，《綱要》還提到，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，健全地方稅體系，逐步擴(kuò)大地方稅政管理權(quán)。
相比于2018年、2019年，2020年以來，在政府官方口徑中，房地產(chǎn)稅的提法并不是很多。
追溯歷史，房地產(chǎn)稅的立法工作已經(jīng)提了十年。在五年規(guī)劃綱要中，房地產(chǎn)稅最早出現(xiàn)在2011年發(fā)布的“十二五”規(guī)劃綱要中，其表述為“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革”。“十三五”規(guī)劃綱要提出，“完善地方稅體系，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。
而在全國兩會，房地產(chǎn)稅也是看點。房地產(chǎn)稅首次出現(xiàn)在2014年政府工作報告中，其提法是“推進(jìn)稅收制度改革，做好房地產(chǎn)稅等相關(guān)工作”，2015年至2017年均未提及。2018年、2019年，官方多次喊話加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，兩年的政府工作報告中，對于房地產(chǎn)稅立法分別用“穩(wěn)妥推進(jìn)”和“穩(wěn)步推進(jìn)”來表述。
此后的2020年和2021年全國兩會，官方并未提及房地產(chǎn)稅。不過，在2020年5月11日發(fā)布實施的《關(guān)于新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的意見》中指出，要加快建立現(xiàn)代財稅制度，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。
2020年11月，財政部部長劉昆在《〈中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議〉輔導(dǎo)讀本》中撰寫了《建立現(xiàn)代財稅體制》一文，詳解“十四五”時期財稅改革任務(wù)。劉昆在文章中談及進(jìn)一步完善現(xiàn)代稅收制度時提到，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來，房地產(chǎn)稅是調(diào)控房地產(chǎn)市場的有效手段，近兩年沒有提出的主要原因是受新冠肺炎疫情影響，“如果說后續(xù)房價炒作的矛盾比較多，房地產(chǎn)稅依然會是重要的調(diào)節(jié)方式。同時，二手房的增值稅政策會占據(jù)主導(dǎo)地位，比如無錫、成都、沈陽等地二手房買賣的增值稅政策成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策調(diào)控的主流，有效減少了一些炒房行為”。
全國政協(xié)委員龔永德認(rèn)為，目前亟須對各種和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅收進(jìn)行系統(tǒng)的梳理和研究，更有效地發(fā)揮稅收工具的力量，并制定差異化的調(diào)控政策。未來房地產(chǎn)稅的實施，應(yīng)該根據(jù)房屋持有時間、家庭總共持有套數(shù)等因素進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
建立租購并舉住房制度
重視租賃住房開發(fā)建設(shè)
“近幾年來，房地產(chǎn)市場實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展，主要是因為在堅持“房住不炒”基礎(chǔ)定位上，長效機(jī)制發(fā)揮了積極作用。從長遠(yuǎn)來看，如果房地產(chǎn)市場要長期保持健康穩(wěn)定發(fā)展，特別是解決好大城市住房供求矛盾，在調(diào)控政策上要遵循市場規(guī)律，精準(zhǔn)施策。”趙慶祥說，在穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期前提下，一方面要加大共有產(chǎn)權(quán)住房開發(fā)建設(shè)，增加新建住房；另一方面還要通過提高存量住房市場效率、加快存量住房交易速度和使用效率，解決好存量住房配置不合理、利用不充分的問題。
“簡言之，既要租購并舉，又要增量市場和存量市場并重發(fā)展。”趙慶祥說。
在趙慶祥看來，未來房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生兩個新變化：
一是租購并舉，住房租賃成為規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)市場的重中之重；二是更加重視租賃住房的開發(fā)建設(shè)，在土地、金融和稅收等方面向新建租賃住房，特別是保障性租賃住房傾斜。在房地產(chǎn)市場中，租賃市場和買賣市場并重，監(jiān)管制度和調(diào)控政策應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同住房性質(zhì)和市場類型，有保有壓，更加精準(zhǔn)。在租賃上，新建租賃住房越來越受重視；在買賣上，共有產(chǎn)權(quán)住房是開發(fā)建設(shè)的重點。
