在上海出臺(tái)史上最嚴(yán)調(diào)控政策的同一天，深圳緊隨其后，拿出了“千呼萬(wàn)喚”的調(diào)控組合拳。

　　3月25日晚間22時(shí)，深圳市政府官網(wǎng)掛出了《關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》(下稱《意見(jiàn)》)，非深戶籍人口購(gòu)房社保年限由1年提高到3年，同時(shí)，近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在深圳市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低4成。

　　在此之前，深圳執(zhí)行去年“330”政策規(guī)定的“認(rèn)房不認(rèn)貸”，即擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)買二套房，最低首付款比例為3成。

　　美聯(lián)物業(yè)認(rèn)為，在此調(diào)控政策之下，一方面擁有購(gòu)房資格的人士將縮減，限購(gòu)升級(jí)政策將引起觀望情緒，成交量在政策落地后將下降，時(shí)效估計(jì)在半年左右。另一方面，將影響投資客入市，抑制炒風(fēng)，有利于穩(wěn)定樓價(jià)。

　　成交量或下跌20%

　　此次深圳樓市新政中最受關(guān)注的是限購(gòu)升級(jí)、認(rèn)房又認(rèn)貸政策。

　　《意見(jiàn)》指出，本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)限購(gòu)2套住房;能提供自購(gòu)房之日起計(jì)算的前3年及以上在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房。

　　在此之前，與北京、上海、廣州等其他一線城市相比，深圳的限購(gòu)政策最為寬松，非戶籍人口購(gòu)房只需提供一年以上的社保繳納證明即可。在同等條件下，北京、上海、廣州對(duì)非本地戶籍購(gòu)房的社保年限要求分別是5年、5年、3年。

　　其中，上海是在今天上午剛剛將非本地戶籍人口的購(gòu)房社保年限由2年以上調(diào)高至5年以上;同時(shí)執(zhí)行差別化住房信貸政策，二套房普通住宅首付比例提高到50%，二套房非普通住宅首付比例提高到70%。

　　在深圳鏈家市場(chǎng)研究中心總監(jiān)肖小平看來(lái)，限購(gòu)升級(jí)影響的群體比較有限，購(gòu)房者可以通過(guò)將戶口遷入深圳等方式規(guī)避。據(jù)深圳鏈家市場(chǎng)研究中心監(jiān)測(cè)，2015年購(gòu)房的人群當(dāng)中，深戶占比約7成，非深戶僅3成。

　　美聯(lián)物業(yè)深圳公司董事總經(jīng)理江少杰也認(rèn)為，購(gòu)房者對(duì)限購(gòu)政策早有認(rèn)知，想要在深圳購(gòu)房的非深圳戶籍人群大多都有繳納社保的意識(shí)，1改3只會(huì)在短期內(nèi)限制社保繳納年限不足的需求。長(zhǎng)期來(lái)看，限購(gòu)的作用比較有限。

　　《意見(jiàn)》還提出要實(shí)行差別化住房信貸政策，對(duì)購(gòu)房人家庭名下在本市無(wú)房且近2年內(nèi)無(wú)住房貸款記錄的，貸款首付比例仍繼續(xù)執(zhí)行最低3成;對(duì)購(gòu)房人家庭名下在本市無(wú)房但近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低4成。

　　這意味著2年內(nèi)有過(guò)貸款記錄的購(gòu)房者買房門(mén)檻將被抬高，對(duì)改善性需求以及潛在的投資需求將起到一定的抑制作用。

　　同時(shí)，《意見(jiàn)》還指出要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防控，結(jié)合前期全市首付貸風(fēng)險(xiǎn)排查情況，繼續(xù)開(kāi)展全市金融風(fēng)險(xiǎn)排查和專項(xiàng)整治，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機(jī)構(gòu)從事首付貸、眾籌購(gòu)房、過(guò)橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，由于此前深圳的房?jī)r(jià)已經(jīng)偏高，所以此類政策的出臺(tái)，一定程度上會(huì)使得部分虛高樓盤(pán)的價(jià)格上漲態(tài)勢(shì)得到遏制，后續(xù)樓盤(pán)高價(jià)現(xiàn)象的出現(xiàn)會(huì)減少。對(duì)于剛需購(gòu)房者而言則有一定利好，部分板塊的價(jià)格或有下調(diào)的可能，購(gòu)房成本將有所降低。

　　“接下來(lái)，深圳樓市的成交面積可能會(huì)出現(xiàn)環(huán)比跌幅20%的水平。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

　　深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，按照過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)，深圳樓市成交量或?qū)⑾碌?0%-30%，政策消化期可能在半年左右，房?jī)r(jià)會(huì)相對(duì)穩(wěn)定，不會(huì)出現(xiàn)大幅下跌。

　　“在接下來(lái)的半年時(shí)間內(nèi)，對(duì)于深圳業(yè)主來(lái)說(shuō)將會(huì)是一個(gè)陣痛期，但是對(duì)于買家及換房客而言，則將是一個(gè)痛快期。尤其是在二手房方面，會(huì)有一些去年的投機(jī)者及企業(yè)主的拋盤(pán)。”江少杰表示。

　　“千呼萬(wàn)喚始出來(lái)”的調(diào)控策略

　　深圳樓市調(diào)控緊隨上海的步伐，被認(rèn)為是“聰明之舉”。

　　《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者多方采訪獲悉，深圳的樓市調(diào)控政策早在春節(jié)前夕就已準(zhǔn)備就緒，但多方面的因素導(dǎo)致遲遲未發(fā)。

　　很多市民對(duì)深圳的樓市調(diào)整政策極為期待。因?yàn)樵谶^(guò)去一年多時(shí)間內(nèi)，深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)了暴漲。一些人群由于承擔(dān)不起房?jī)r(jià)壓力，已選擇或準(zhǔn)備選擇離開(kāi)深圳，一些制造類企業(yè)也開(kāi)始考慮退出深圳。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2016年2月，深圳新建商品住宅的價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲3.6%，同比上漲57.8%，這是深圳連續(xù)第15個(gè)月領(lǐng)漲全國(guó)。按照深圳規(guī)劃國(guó)土委最新統(tǒng)計(jì)，2016年2月，深圳新房成交均價(jià)已達(dá)4.81萬(wàn)元/平方米，同比增逾70%。另?yè)?jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)，同期二手房成交均價(jià)達(dá)5.26萬(wàn)元/平方米。

　　早在春節(jié)前夕，深圳市委書(shū)記馬興瑞、市長(zhǎng)許勤就先后回應(yīng)高房?jī)r(jià)，表示要出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策。

　　春節(jié)過(guò)后，業(yè)內(nèi)就流傳一份正在研究的政策清單，包括上述提到的非深圳戶籍人口購(gòu)房社保年限由1年改為3年、個(gè)人普通住房對(duì)外銷售所需繳納的營(yíng)業(yè)稅免征期由2年改為5年、首套房按揭貸款的要求提高與適當(dāng)收緊房屋評(píng)估價(jià)等。

　　3月2日，馬興瑞接受深圳當(dāng)?shù)仉娕_(tái)采訪時(shí)再次表示，高房?jī)r(jià)是深圳當(dāng)前難解決的大問(wèn)題，但政府不可能袖手旁觀。未來(lái)，深圳將大量供應(yīng)原特區(qū)外土地，并出臺(tái)一些政策規(guī)定不允許炒房。

　　此后，深圳確實(shí)出臺(tái)了提高二手住房交易計(jì)稅參考價(jià)、增加土地供應(yīng)等調(diào)控措施。

　　近期，針對(duì)首付貸、眾籌炒樓等行為，深圳監(jiān)管部門(mén)還進(jìn)行了摸底和排查，多個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)先后發(fā)文，要求有關(guān)金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)防控。例如深圳市金融辦3月4日下發(fā)通知，要求對(duì)深圳地區(qū)的P2P、小貸公司涉及眾籌買房、“首付貸”或其他涉及高杠桿房貸情況進(jìn)行摸底排查;3月18日，深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)下發(fā)通知，要求相關(guān)企業(yè)嚴(yán)禁新開(kāi)展“眾籌炒樓”業(yè)務(wù)，對(duì)于存量業(yè)務(wù)，立即停止募集并清理;3月23日，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)金融學(xué)會(huì)又下發(fā)了相關(guān)通知，要求加強(qiáng)首付資金來(lái)源審查、不予受理“假離婚”客戶的住房貸款申請(qǐng)、拒絕受理兩年內(nèi)有兩次住房貸款記錄的貸款申請(qǐng)等。

　　在上述微調(diào)政策出臺(tái)之后，深圳樓市迅速有相應(yīng)調(diào)整，一些經(jīng)歷過(guò)暴漲的片區(qū)開(kāi)始出現(xiàn)低價(jià)拋盤(pán)的現(xiàn)象，購(gòu)房者觀望情緒加重，臨深片區(qū)的成交量連續(xù)兩周下跌。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深圳政府手法高明，出政策之前先放風(fēng)，看市場(chǎng)反應(yīng)，減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn);跟在別人后面出，政治風(fēng)險(xiǎn)也被降到最低。