核心提示：《物權(quán)法》一個(gè)最基本的思想，就是只有公共利益才可以征用土地。地方政府不會(huì)像中央政府那么積極地推動(dòng)物權(quán)法的實(shí)施，那么就需要老百姓斗爭(zhēng)，捍衛(wèi)自己的權(quán)利。物權(quán)法就是要迫使政府依法行政，就是要限制政府，而它的順利實(shí)施要靠全體人民斗爭(zhēng)。

燕趙都市報(bào)3月27日?qǐng)?bào)道 在昨日?qǐng)?bào)告會(huì)間隙，本報(bào)記者在河北東方法澤教育培訓(xùn)學(xué)校的特意安排下，就讀者關(guān)心的《物權(quán)法》問(wèn)題，專訪了梁慧星教授。

本報(bào)記者：《物權(quán)法》規(guī)定，為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。但現(xiàn)在很多都是商業(yè)利益在征地。

梁慧星：《物權(quán)法》通過(guò)后，一個(gè)最基本的思想，就是把商業(yè)用地排除出去，只有公共利益才可以征用土地，像機(jī)場(chǎng)了，高速公路了，公共利益雖然法律上沒(méi)有下定義，但理論上有定義，就是社會(huì)成員都能夠直接享受到的利益，開(kāi)發(fā)商所征收的是商業(yè)用地，不屬于公共利益，征收制度就是要把商業(yè)用地排除出去。排除出去怎么辦呢，政府會(huì)劃定一些區(qū)域，可以轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，可以蓋房的區(qū)域，企業(yè)可以向政府申請(qǐng)，取得一個(gè)批件，但并不是批給開(kāi)發(fā)商土地，而是指標(biāo)，開(kāi)發(fā)商得到指標(biāo)后，比如說(shuō)是農(nóng)田，需要自己一戶一戶地去和土地承包經(jīng)營(yíng)者談判，如果是居民的房子，也需要一戶一戶去談，這樣就把地方政府濫用征收，損害人民利益的問(wèn)題解決了。因?yàn)檎魇昭a(bǔ)償價(jià)非常低，政府把土地拿過(guò)來(lái)，一轉(zhuǎn)讓出去，差價(jià)很大，政府非常積極，因?yàn)樗菬o(wú)本生意，但損害了農(nóng)民的利益，損害了居民的利益，現(xiàn)在解決的就是這個(gè)重大的問(wèn)題。

本報(bào)記者：但如果有農(nóng)民或住戶不同意拆遷條件怎么辦？

梁慧星：這是個(gè)特殊的問(wèn)題，萬(wàn)一遇到一個(gè)人，或者一個(gè)住戶正好在這個(gè)建房項(xiàng)目的中心，怎么辦？將來(lái)無(wú)非是兩種辦法，一種就是聽(tīng)之任之，你雙方談，你自己的事，談不攏，與我政府無(wú)關(guān)，國(guó)外有些就采取這種方案，也不是沒(méi)有道理。另外一種就是要干預(yù)被拆遷戶“權(quán)利濫用”，比如你這個(gè)房子就值三十萬(wàn)，給你三百萬(wàn)你還不賣(mài)，就可以向法院起訴，看我的買(mǎi)賣(mài)合同是否合理，請(qǐng)求法院認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同的價(jià)值，另外，你的行為導(dǎo)致了我的損失，侵犯了我的權(quán)利，如果法院認(rèn)定合同拆遷費(fèi)用數(shù)比較合理，一經(jīng)判決，你就要搬，不搬，就強(qiáng)制執(zhí)行。你雖然有物權(quán)，但很微小，給別人造成損失巨大，幾百戶都拆了，都心滿意足，就你這一戶，你自己利益得不到多少，但給別人造成巨大損害，屬于權(quán)利濫用。

本報(bào)記者：但《物權(quán)法》本身對(duì)公共利益規(guī)定得并不詳細(xì)。

梁慧星：《物權(quán)法》上關(guān)于公共利益包含內(nèi)容的表述一般有兩種模式，一種是列舉的辦法，列舉哪些項(xiàng)目，最后加一個(gè)“等”，“等”字后面加一個(gè)其它法律認(rèn)定的公共利益。他的意思就是說(shuō)，是不是公共利益不能由政府說(shuō)了算，你政府說(shuō)是公共利益，別人說(shuō)這不是公共利益，將來(lái)可能就要有法律來(lái)認(rèn)定，不讓政府來(lái)認(rèn)定，但它有一個(gè)問(wèn)題，就是列舉不完，另外一個(gè)方案就是不列舉，就只說(shuō)“為了公共利益”，民法理論上什么是公共利益還是有鑒定的，是全體社會(huì)成員直接享受的利益。比如說(shuō)建一個(gè)廣場(chǎng)，到底是不是公共利益，可以向法院起訴，由法院來(lái)認(rèn)定，法院怎么認(rèn)定呢，開(kāi)個(gè)聽(tīng)證會(huì)，找些專家來(lái)認(rèn)定。

本報(bào)記者：出現(xiàn)糾紛怎么辦？

梁慧星：我認(rèn)為一個(gè)是行政復(fù)議，一個(gè)是法院訴訟，兩個(gè)渠道都可以。以前只有行政復(fù)議，對(duì)行政復(fù)議，復(fù)議的機(jī)關(guān)對(duì)政府能說(shuō)什么，法院訴訟對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)是多一個(gè)出路。

本報(bào)記者：您曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，這部法律將終結(jié)現(xiàn)在的強(qiáng)制拆遷的情況。

梁慧星：我說(shuō)的強(qiáng)制拆遷是指違法的強(qiáng)制拆遷，一些商業(yè)用地因?yàn)闆](méi)有達(dá)成協(xié)議，一下子給人家推掉了，這些都是一些政府或開(kāi)發(fā)商干的，如果將來(lái)通過(guò)了法律程序，法院判定強(qiáng)制執(zhí)行，那還是會(huì)有強(qiáng)制拆遷，只不過(guò)是強(qiáng)制執(zhí)行拆遷。不經(jīng)法律的強(qiáng)制拆遷將來(lái)應(yīng)該是沒(méi)有了。

本報(bào)記者：有這樣一個(gè)說(shuō)法，開(kāi)發(fā)商在出賣(mài)商品房的時(shí)候，價(jià)格里已經(jīng)包含著車(chē)庫(kù)的錢(qián)。

梁慧星：還不能這樣認(rèn)為，我們?nèi)绻袘岩桑梢酝ㄟ^(guò)審計(jì)，看房?jī)r(jià)里是否包含了車(chē)庫(kù)建設(shè)費(fèi)用，像一些小區(qū)，不是一個(gè)兩個(gè)三個(gè)的地下車(chē)庫(kù)，而是規(guī)模相當(dāng)大，甚至?xí)袔浊€(gè)停車(chē)位，房?jī)r(jià)都攤了很不容易，另外開(kāi)發(fā)商修車(chē)庫(kù)，造價(jià)也不亞于蓋房子，北京2000年的時(shí)候，三環(huán)以外的房子都贈(zèng)送車(chē)位，二環(huán)小區(qū)絕沒(méi)有贈(zèng)送的，現(xiàn)在三環(huán)小區(qū)恐怕也沒(méi)有贈(zèng)送的，這是市場(chǎng)因素決定的。但一些小區(qū)地面上的停車(chē)位，這不是專門(mén)的停車(chē)位，就是小區(qū)內(nèi)道路兩旁的，綠地旁邊的，劃出車(chē)位來(lái)，開(kāi)發(fā)商收租金，這是不合理的，這些車(chē)位占用的是業(yè)主共有空間，這些國(guó)有位就應(yīng)該歸全體業(yè)主所有。收取車(chē)位的錢(qián)，要?dú)w業(yè)主大會(huì)所有，可以用來(lái)支付維修金，管理費(fèi)等。

本報(bào)記者：車(chē)位問(wèn)題，在《物權(quán)法》施行之前，是否可以追溯，比如現(xiàn)在的車(chē)位問(wèn)題，是否就可以按照《物權(quán)法》的規(guī)定來(lái)解決。

梁慧星：這要由法院來(lái)規(guī)定，《物權(quán)法》實(shí)施總有一個(gè)適用的過(guò)渡期，《物權(quán)法》生效后，是不是溯及既往，最終還要由最高法院來(lái)規(guī)定。這些問(wèn)題怎么處理，都會(huì)有一個(gè)解釋。

本報(bào)記者：您談到一個(gè)觀點(diǎn)，只要房子在，那么房子的所有權(quán)就永遠(yuǎn)是業(yè)主的，這和70年的土地所有權(quán)有什么關(guān)系？

梁慧星：房子是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，房子下面的土地是另外一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，70年滿了以后，土地使用權(quán)就滿了，法律規(guī)定自動(dòng)續(xù)期，但到底怎樣的使用方法，現(xiàn)在還沒(méi)有定，幾十年以后的事情，現(xiàn)在要說(shuō)免費(fèi)，不知道將來(lái)是什么樣的情況，現(xiàn)在說(shuō)收費(fèi)，也可能到時(shí)候不需要收費(fèi)，農(nóng)業(yè)稅都可以免，所以現(xiàn)在說(shuō)不定，但將來(lái)即使收費(fèi)，錢(qián)也會(huì)很少，高層樓房，各個(gè)住戶一分，不就是幾個(gè)平方嘛，就是交租金，一年也不會(huì)多，幾十元而已，住三居室的房子，一年交幾十元的土地使用費(fèi)，應(yīng)該不是問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題并不嚴(yán)重，沒(méi)有什么不得了的結(jié)果。

本報(bào)記者：《物權(quán)法》真正實(shí)施了，是否會(huì)很樂(lè)觀，政府會(huì)有積極性嗎？

梁慧星：那就需要斗爭(zhēng)了。法律賦予了你權(quán)利，但如果老百姓不去斗爭(zhēng)，不去捍衛(wèi)自己的權(quán)利，任人宰割，那先進(jìn)的法律也保護(hù)不了你，法律要靠我們權(quán)利人去維護(hù)。地方政府絕對(duì)不會(huì)像中央政府那么積極地推動(dòng)物權(quán)法的實(shí)施，肯定不會(huì)像法院啊，普通老百姓那么積極，這就是需要斗爭(zhēng)的，物權(quán)法就是要迫使政府依法行政，就是要限制政府，而它的順利實(shí)施要靠全體人民斗爭(zhēng)。