樓市調(diào)控的效果正在進一步加深，繼通州、大興、昌平等郊區(qū)率先下調(diào)房價之后，北京城區(qū)出現(xiàn)首個大幅度降價區(qū)域。據(jù)北京中原地產(chǎn)市場研究部發(fā)布的報告，海淀區(qū)以西北五環(huán)為界，不包括五環(huán)以南的上地區(qū)域成為城區(qū)受調(diào)控影響最大區(qū)域，房價一年跌16.5%。

　　現(xiàn)狀：量價齊跌降幅領(lǐng)跑城區(qū)

　　根據(jù)北京住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，泛上地區(qū)域，特別是在2009年達到歷史頂峰以后，持續(xù)下調(diào)，其中2011年的1907套，環(huán)比之前一年3740套，下調(diào)幅度達到了49%。

　　在2012年截止到3月5日僅簽約商品房190套，不足2011年總簽約量的10%。上地市場已經(jīng)從2009-2010年的樓市熱點區(qū)域，逐漸成為市場的非熱點區(qū)域。

　　價格方面，均價更是從2011年的30989元每平方米，下調(diào)到了今年的25804元每平方米，環(huán)比均價下調(diào)幅度達到了16.5%，大部分在售項目都面臨著銷售難的現(xiàn)象。

　　原因分析

　　外地人多限購擋住一半客源

　　北京中原地產(chǎn)市場研究部分析認為，上地區(qū)域因為集中了比較多的新技術(shù)人才，其中以外地戶籍為主，這也使得在限購之前，這一區(qū)域購房人群60%以上都為外地戶籍。

　　最近一年，通過中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，這一區(qū)域的外地戶籍購房比例不足10%。“將近一半的客源被擋在門外，那些外地人是攥著錢干著急?！?

　　因此，可以說限購令是成交量銳減的最大原因，也是上地成為海淀區(qū)乃至全北京城區(qū)中受到調(diào)控影響最大的區(qū)域。

　　性價比不高高端房產(chǎn)賣不動

　　據(jù)了解，泛上地區(qū)域內(nèi)的房價相對比較高，普遍在3萬以上，性價比高的項目少。雖然北五環(huán)周圍的經(jīng)濟發(fā)展相對其他區(qū)域更好，但是區(qū)域內(nèi)的房價也達到了東四環(huán)周圍的價格。

　　亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2月底，今年前兩個月北京成交超過40套的項目中，成交均價在20000元/平方米以上的僅有3個，共計售出132套，而同期20000元/平方米以下的項目卻多達17個，共計售出商品住宅1378套，銷量是20000元/平方米以上項目的10倍。

　　平均到每個項目，今年以來的兩個月時間，單價2萬以下項目平均售出了81套，是2萬以上項目銷量的一倍左右。

　　配套不足替代性供應搶客源

　　雖然價格到了高端的水準，但是因為品質(zhì)及配套的問題，區(qū)域內(nèi)需求并不多，影響了區(qū)域市場的需求。因此，在區(qū)域內(nèi)替代性供應比較多的情況下，大部分客源被分流。

　　據(jù)了解，目前在上地工作的主要為兩部分人群，分別是小企業(yè)主及年輕白領(lǐng)，這兩部分人群需求，分別是改善性及剛需產(chǎn)品。改善性產(chǎn)品在北四環(huán)中關(guān)村等區(qū)域，不僅有成熟的商業(yè)環(huán)境，學區(qū)教育配套也更完善。而對于剛需產(chǎn)品，上地區(qū)域遠不如回龍觀及昌平等區(qū)域的價格優(yōu)勢。