(記者 張璐)經(jīng)歷了一整年的嚴厲調(diào)控，躁動的樓市終于在限購、限價、限貸面前低下了頭。某研究院2月1日稱，2012年1月，100個城市的住宅均價環(huán)比下降0.18%，為連續(xù)第五個月出現(xiàn)下降，而包括北京在內(nèi)的十大城市的均價出現(xiàn)同比下跌，這也是自2010年6月以來的首次下跌。

　　剛剛結束的國務院第六次全體會議上，政策層面再次傳遞出調(diào)控繼續(xù)執(zhí)行的明確信號，這也意味著2012年樓市將延續(xù)2011年下半年來的低迷，對于大部分在低迷市場上苦苦掙扎的開發(fā)企業(yè)來說，樓市的冬天并未遠離，能夠堅持多久成為最大的考驗。

　　政策：調(diào)控是基調(diào)，細節(jié)或微調(diào)

　　調(diào)控依然是今年樓市政策的基調(diào)。1月31日召開的國務院第六次全體會議再次明確，樓市調(diào)控將繼續(xù)嚴格執(zhí)行。對于政策這一走向，業(yè)內(nèi)和坊間已有充足思想準備。此前接受采訪時，山東大學房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗就直言，“無論是2011年12月中旬閉幕的中央經(jīng)濟工作會議，還是在此之前的國務院常務會議，釋放的信號都是2012年對房地產(chǎn)調(diào)控的政策不動搖”。

　　而世聯(lián)怡高的市場部經(jīng)理梁偉則把政策調(diào)整的預期延續(xù)到了下半年，“6月份之前應該沒有根本性變化”，梁偉用一種近乎沮喪的語氣說。但這并不意味著政策的具體執(zhí)行細節(jié)不會進行微調(diào)?？偨Y了春節(jié)前后各種信息，李鐵崗認為，2012年房地產(chǎn)政策調(diào)整，最有可能在四個方面體現(xiàn)，即結合稅收制度改革的調(diào)控政策、土地供應政策、信貸政策和房地產(chǎn)反暴利政策。

　　李鐵崗稱，從限購執(zhí)行的一年來看，包括山東各地在內(nèi)的全國樓市出現(xiàn)了普遍性的成交回落和價格回調(diào)，“調(diào)控結果向預設目標前進”。但李鐵崗認為，作為一項行政命令，限購政策的執(zhí)行效果將呈現(xiàn)“邊際效應遞減”趨勢，“首先，限購是一個短期政策，政策執(zhí)行期限只能是‘一段時間’”；“其次，觀望情緒已經(jīng)形成，降價預期逐漸增強，繼續(xù)執(zhí)行限購對樓市調(diào)控的影響有限，因此調(diào)控政策需要用一種長期有效的政策來替代”，而這種替代政策，李鐵崗認為是業(yè)內(nèi)坊間普遍熱議的“房產(chǎn)稅”，而從目前各種政策跡象來看，在房地產(chǎn)行業(yè)推行稅制改革已是“大勢所趨”。

　　李鐵崗還認為，2012年房地產(chǎn)的調(diào)控政策還將在土地供給方面有所體現(xiàn)，而具體的政策變化將是“在增加住宅市場土地供應的前提下，推行‘限房價競地價’”。這種預測也有足夠的政策支撐，山東省國土資源廳相關負責人在2011年底全省住房保障暨城鄉(xiāng)建設工作會議上明確表示，2012年，山東將總結推廣“限房價、競地價”、“限房價、競配建”等經(jīng)驗和做法，而這種來自于職能部門的明確表態(tài)，與業(yè)內(nèi)專家的預測如出一轍。

　　此外，去年12月中旬，發(fā)改委表示將研究出臺房地產(chǎn)反暴利規(guī)定。而李鐵崗也稱，這預示著國家也將在房地產(chǎn)開發(fā)利潤方面出臺相關政策。

　　成交：信心減弱，持續(xù)低迷

　　對于2012年山東樓市的走勢，山東最大的樓市調(diào)查公司之一——世聯(lián)怡高山東區(qū)域顧問事業(yè)部總經(jīng)理邱敏顯然十分悲觀。在去年12月底濟南舉辦的一個樓市論壇上，邱敏稱，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自今年下半年以來，包括山東在內(nèi)的全國樓市進入了由供求力量為主導的階段，市場供應量、購房者預期、庫存量以及庫存消化時間成為影響量價的核心因素。

　　邱敏認為，從市場實際效果來看，調(diào)控，特別是嚴厲的限購政策執(zhí)行近20個月后，政策效果凸顯，絕大部分城市市場成交量低迷，部分項目開始降價促銷，而在這種情況下，市場觀望情緒濃重。

　　市場的觀望情緒更可以用購房者信心指數(shù)直觀描述。2012年年初，由國家統(tǒng)計局、中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心等機構聯(lián)合發(fā)布的2011年第四季度“中國購房者信心總體指數(shù)”為104.2點，較第三季度105.4點下降1.2點。同期，國內(nèi)知名的房地產(chǎn)專業(yè)咨詢服務機構——世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布的2011年第四季度世聯(lián)購房者信心指數(shù)為51.8,較第三季度下降2.4,下降幅度超過2011年前三季度降幅之和，這表明購房者對未來半年房地產(chǎn)總體走勢的樂觀程度較之前明顯下降。

　　實地采訪中，濟南多名擬購房市民表示房價看跌預期增強，購房計劃一推再推。

　　開發(fā)企業(yè)：降價成共識，并購更普遍

　　成交低迷，價格回調(diào)。2011年樓市對于許多開發(fā)企業(yè)來說就是一場夢魘。在巨大的回款壓力下，自2011年底開始，特價、團購、打折等各種形式的降價是眾多開發(fā)企業(yè)的共同選擇。

　　以濟南為例，濟南一家房產(chǎn)門戶網(wǎng)站掛出了2012年2月份在售樓盤的優(yōu)惠信息，超過20家在售項目推出特價、現(xiàn)金折扣等活動，而這些項目，絕大多數(shù)為濟南購房市民重點關注樓盤，其中也包括國內(nèi)一線房企在濟南的項目。

　　值得一提的是，為了應對降價預期，濟南一些擬為精裝入市的項目，在市場走低后取消了精裝，改為毛坯，拉低銷售價格，吸引購房市民。

　　在全國范圍內(nèi)，世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布的報告顯示，從2011年下半年以來，世聯(lián)重點監(jiān)測的28個城市，降價樓盤總共672個，其中降幅在20%以上的樓盤占12.6%。世聯(lián)預計，如果政策不放松，市場下行的趨勢持續(xù)，預計2012年將會有更多的樓盤加入降價陣營，且降價的幅度仍有可能繼續(xù)擴大，降價促銷已成為市場的主旋律。

　　此外，房企轉行和并購也在2011年下半年后在樓市上普遍出現(xiàn)。前者的典型代表為山東上市公司中潤資源，在今年年初的一次小型媒體見面會上，該公司負責人受訪時明確表示，公司地產(chǎn)方面業(yè)務將逐漸收縮，其在青島核心區(qū)域的一塊商業(yè)用地已經(jīng)轉讓。至于房產(chǎn)行業(yè)的并購，中國最權威的研究機構之一——清科研究中心發(fā)布的一項調(diào)查顯示，地產(chǎn)行業(yè)并購案例數(shù)量和金額在2011年不斷上升，2011年前11個月，房地產(chǎn)行業(yè)并購100起，并購金額307.4億元，超出2005年至2009年5年間全部并購案例金額總和100億。

　　保障住房：竣工數(shù)量大增，形成市場沖擊

　　作為房地產(chǎn)調(diào)控的一個制衡器，保障住房在抑制房價上漲方面發(fā)揮的作用在2012年后將更為顯著。2011年初，國家明確宣布年內(nèi)開建1000萬套保障住房，其中山東認領的任務總數(shù)為32.82萬套。到2011年底，絕大部分省份都超額完成開工任務。根據(jù)山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳發(fā)布的消息，到2011年年末，山東全年開工保障住房36.8萬套。2012年國家下達給山東的保障住房任務為30.51萬套，雖然任務總數(shù)比2011年略少，但連同往年結轉的項目，2012年我省同時開工的保障住房數(shù)量將達到歷史峰值。

　　此外，保障房竣工數(shù)量成為重點關注對象，在國家層面，住房和城鄉(xiāng)建設部住房保障司相關負責人明確表示，2012年全國保障房在建的工程量將達到約1800萬套，在繼續(xù)抓開工的同時，將突出抓建成量。在新開工700萬套目標的基礎上，已經(jīng)明確2012年基本建成保障房500萬套以上，竣工量不低于2011年。

　　山東中原地產(chǎn)的投資顧問總監(jiān)薄夫利稱，如果2011年全國1000萬套保障住房的建設任務，增強的僅是購房市民未來房價看跌的預期，那么在2012年，隨著保障住房的大批量竣工進入分配流程，保障房分流市場購買力，進而對樓市成交產(chǎn)生的沖擊也將逐漸真實起來。