王志浩剛剛領(lǐng)銜完成了“渣打銀行第三次中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)研”。此項(xiàng)調(diào)查在石家莊、成都、中山等6座二三線城市進(jìn)行。參與調(diào)研的30家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為這些城市的中小規(guī)模開發(fā)商。他們有意避開了全國(guó)性大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷下行風(fēng)險(xiǎn)，但仍未崩潰，情況還不算太糟。這是我們?cè)诖舜沃袊?guó)內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)研之后得出的一個(gè)主要結(jié)論?！蓖踔竞票硎?。
庫(kù)存問題集中在二線城市
2010年11月，當(dāng)渣打詢問開發(fā)商是否推遲銷售計(jì)劃時(shí)，幾乎所有開發(fā)商都回答無此打算。然而如今，僅僅時(shí)隔幾個(gè)月，就有10家開發(fā)商表示銷售計(jì)劃確實(shí)延后了。
王志浩認(rèn)為，有些因素讓開發(fā)商不能放慢建設(shè)步伐。這些因素包括現(xiàn)金流的需求、對(duì)外展示收入和利潤(rùn)增長(zhǎng)的需要等等。大多數(shù)開發(fā)商的想法似乎都是拿地、開發(fā)和銷售，將資金“鎖定”在土地上只是少數(shù)開發(fā)商的做法。
詢問過去3個(gè)月的銷量時(shí)，13家開發(fā)商稱，業(yè)界同行的銷售狀況一直不佳，12家表示還可以，只有7家表示業(yè)績(jī)很好。
限購(gòu)政策正在發(fā)揮威力。19家開發(fā)商稱，此政策極大地打擊了其銷售業(yè)績(jī)，8家開發(fā)商稱盡管受到一些影響，但銷售仍然強(qiáng)勁，只有3家開發(fā)商認(rèn)為限購(gòu)令沒有造成任何影響。
供給不減，銷售不暢，庫(kù)存問題趨于嚴(yán)重。在接受調(diào)查的30家開發(fā)商中，18家認(rèn)為本地區(qū)開發(fā)商的未售住宅超出了今年年初的預(yù)期。三分之二的受訪者預(yù)計(jì)，今年的銷量將低于去年。房地產(chǎn)商們預(yù)測(cè)銷量將比2010年平均下降20%。
渣打研究團(tuán)隊(duì)通過土地出讓收入預(yù)測(cè)，截至今年末35個(gè)主要城市新房庫(kù)存大約為3700萬平方米，相當(dāng)于7個(gè)月的銷量。事實(shí)上，全國(guó)范圍內(nèi)，庫(kù)存在2010年三季度末轉(zhuǎn)為正值，并從那時(shí)起開始增加。當(dāng)前庫(kù)存水平已大約相當(dāng)于3個(gè)月的銷量，大致與2008、2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低谷時(shí)持平。
各地庫(kù)存程度有所差異。庫(kù)存問題集中在二線城市。
庫(kù)存上行，新房?jī)r(jià)格將下行
庫(kù)存上升應(yīng)促使開發(fā)商降低銷售價(jià)格。目前購(gòu)房給現(xiàn)金返還、免費(fèi)車位及家具購(gòu)物券等優(yōu)惠手段已經(jīng)較為普遍。據(jù)報(bào)道，部分開發(fā)商已開始降價(jià)銷售，降價(jià)幅度大約在5%，不過主要集中在一些沒有早期銷售的樓盤(否則降價(jià)會(huì)招致已購(gòu)買該項(xiàng)目前期樓盤業(yè)主的不滿)。
在渣打的調(diào)研中，只有7家開發(fā)商表示，在過去6個(gè)月中，其所在城市的新建住房?jī)r(jià)格下降了。10家表示價(jià)格持平，13家稱價(jià)格上漲了1%~10%。
在二手房市場(chǎng)上，有半數(shù)受訪的開發(fā)商稱，他們所在城市的房?jī)r(jià)沒有發(fā)生變化，8家表示價(jià)格上漲了1%~10%，而只有4家說價(jià)格出現(xiàn)了適度下降。
“大部分受訪者認(rèn)為，在過去的一個(gè)月，新房的價(jià)格較為穩(wěn)定。多數(shù)受訪者還認(rèn)為，價(jià)格將在下個(gè)月趨于穩(wěn)定，而少數(shù)人判斷未來價(jià)格將上行或下行?！蓖踔竞品Q。
在30家受訪者中有14家認(rèn)為，高端住宅價(jià)格的上漲速度快于普通住房。
“情況表明，特別是在庫(kù)存上行的背景下，未來幾個(gè)月新房市場(chǎng)的價(jià)格將向下調(diào)整。價(jià)格與地域相關(guān)。由于一線城市幾乎沒有新增供應(yīng)量，所以我們認(rèn)為價(jià)格不會(huì)大幅跳水。但在許多二三線城市，供需失衡狀況可能會(huì)加大?！蓖踔竞品Q。
開發(fā)商的錢袋子有些緊
幾乎所有受訪者都表示，在過去3個(gè)月里，獲得銀行信貸用于房地產(chǎn)建設(shè)的難度增加了。
開發(fā)商已經(jīng)在尋求其他融資來源，如信托產(chǎn)品等。據(jù)中國(guó)信托協(xié)會(huì)報(bào)告，2010年與房地產(chǎn)相關(guān)的信托產(chǎn)品的發(fā)行總額為2860億元人民幣，相當(dāng)于銀行對(duì)開發(fā)商新增貸款的14.2%。據(jù)用益信托工作室(Use Trust)估計(jì)，截至2011年5月，已發(fā)行的信托產(chǎn)品總額已攀升至3260億元人民幣。
在受訪者中，有17家稱，他們知道其他開發(fā)商曾從信托投資公司借款，14家聽說過類似情況。開發(fā)商當(dāng)前正面臨著更高的融資成本。據(jù)開發(fā)商介紹，銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率是8.8%，而信托公司和其他融資機(jī)構(gòu)的利率在10%到30%之間，平均為17.5%，是銀行利率的一倍。
關(guān)于開發(fā)商的現(xiàn)金狀況，在30家開發(fā)商中，有22家感到緊張或擔(dān)憂。只有兩個(gè)受訪者表示，總體來說開發(fā)商現(xiàn)金充足，資金狀況良好。然而目前，這些擔(dān)憂已經(jīng)受到遏制。只有20%的受訪者認(rèn)為，如果銷售不能回暖，開發(fā)商將在未來3個(gè)月內(nèi)面臨重大困難。
