政策

　　調(diào)控還要加碼，加息或?qū)⒊掷m(xù)

　　繼“國(guó)八條”之后廈門出臺(tái)了地方調(diào)控細(xì)則，與其它城市相比，廈門的政策相對(duì)溫和，但較之2010年已有較大的升級(jí)，且對(duì)于外地客群占較大比例的廈門樓市來(lái)說(shuō)，“限購(gòu)”預(yù)期威力強(qiáng)大。

　　但從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，為躲避“限購(gòu)令”鋒芒，高端項(xiàng)目集中備案，1、2月成交量不跌反漲，3、4月陷入觀望成交回落，5、6月成交量再次抬頭供需兩旺。廈門上半年的住宅成交量，超過(guò)去年同期水平，且價(jià)格依然堅(jiān)挺。政策逐漸被消化，雖有部分需求被抑制，但整體調(diào)控成果不明顯。下半年，政策趨緊的勢(shì)頭不會(huì)改變，如果第三季度延續(xù)了第二季度的市場(chǎng)熱度，不排除第四季度出現(xiàn)政策加碼的可能。

　　央 行在2011年上半年6次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，大中型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率攀升至21.5%歷史高位，2月9日和4月6日央行兩次加息，如此頻繁的經(jīng)濟(jì)手段，強(qiáng)烈預(yù)示了中央的經(jīng)濟(jì)整體調(diào)控方向，隨著通脹壓力的逐月增加，穩(wěn)健的貨幣政策面臨巨大挑戰(zhàn)，下半年，加息的可能性依然很大。

　　土地

　　供地步伐加快，開(kāi)發(fā)商拿地謹(jǐn)慎

　　2010年，廈門土地市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺局面。今年4月7日，政府公布了2011年度土地供應(yīng)計(jì)劃，全年計(jì)劃供應(yīng)出讓62幅地塊，計(jì)劃供應(yīng)土地面積241.78萬(wàn)㎡，比去年成交土地面積減少43%。截至上半年已供應(yīng)土地28幅，土地面積146.16萬(wàn)㎡，其中有12幅土地將于7月開(kāi)拍。隨著島內(nèi)外一體化進(jìn)程的加速，城市進(jìn)入快速發(fā)展期，集美新城、環(huán)東海域新城、翔安新城成為供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域。在“限購(gòu)令”作用下，市場(chǎng)投資風(fēng)向向商業(yè)辦公地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，今年的供應(yīng)計(jì)劃也順應(yīng)了這一趨勢(shì)，加大了商業(yè)辦公用地供應(yīng)。

　　縱觀今年土地市場(chǎng)的變化，作為源頭的一級(jí)市場(chǎng)積極應(yīng)對(duì)“限購(gòu)令”，今年的推地節(jié)奏一改往年固定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，不定期不定量上市，區(qū)域分布以島外為主，物業(yè)類型中商業(yè)辦公的比例明顯增加。上半年，整個(gè)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)相對(duì)慘淡，僅小部分商業(yè)辦公地塊受到熱捧。未來(lái)，政府仍將根據(jù)房產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)適時(shí)調(diào)整供地步伐，但在各項(xiàng)政策的圍剿下，企業(yè)拿地將更加謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)面臨較大的壓力。

　　市場(chǎng)

　　房?jī)r(jià)下行空間狹小，性價(jià)比高方能勝出

　　2011年5、6月市場(chǎng)開(kāi)始回暖。然而，政策的影響不會(huì)隨著時(shí)間的推移淡化，后市仍不容樂(lè)觀。下半年，全市仍將有約30個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤入市，五六月的大幅放量未能全部消化，市場(chǎng)存量持續(xù)增加，供求差距拉大，供過(guò)于求將更加嚴(yán)重。另一方面，隨著市場(chǎng)需求在這輪回暖中得到較好釋放，有效需求減少，尤其是高端住宅市場(chǎng)陷入了嚴(yán)峻客源不足困境，限購(gòu)陰影下的“要么買不起，要么不能買”將持續(xù)。

　　廈門住宅市場(chǎng)價(jià)格基本呈逐年增加態(tài)勢(shì)，透過(guò)“漲”的背后，看到更多的是產(chǎn)品質(zhì)量的升級(jí)，一方面，島外配套逐漸完善，較多的樓盤向中高端方向發(fā)展；另一方面，政策規(guī)定自2010年4月8日后取得的島內(nèi)土地均要求精裝修，而島外也在逐漸普及中，建設(shè)成本的增加必然帶來(lái)房?jī)r(jià)的同步上漲。除去通脹的因素，其實(shí)廈門整體價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)。

　　雖然政府打壓房?jī)r(jià)的決心堅(jiān)定，下半年面臨更大的壓力，但廈門房?jī)r(jià)下行的空間較小，或?qū)⒊霈F(xiàn) “量跌價(jià)持”或“小幅下調(diào)”的局勢(shì)，新開(kāi)項(xiàng)目在價(jià)格制定上將更加合理。未來(lái)，島內(nèi)泛豪宅化的趨勢(shì)已經(jīng)形成，短期內(nèi)價(jià)格調(diào)整空間較小，仍會(huì)高位盤整，可能以“附加值”的方式提升性價(jià)比；而島外，隨著競(jìng)品增多造成的客戶分流，主打性價(jià)比的同時(shí)，是營(yíng)銷手段之間的較量。