新華網(wǎng)北京5月12日電 近日，杭州、廣州、上海等國(guó)內(nèi)多個(gè)城市傳來(lái)銀行首套房貸首付比例及利率上調(diào)的消息。建設(shè)銀行已經(jīng)證實(shí)其浙江分行將首套房首付比例提高至四成，農(nóng)業(yè)銀行浙江分行有調(diào)整首套房貸利率的計(jì)劃，此外，有的銀行雖未明確發(fā)布公告，但在實(shí)際操作中早已提高首套房貸門(mén)檻。首套房貸悄然提高門(mén)檻，究竟是調(diào)控力度的再次升級(jí)還是差別化利率政策力度的削弱？正常的房產(chǎn)消費(fèi)需求會(huì)因此受到影響嗎？
銀行首套房貸提高門(mén)檻
回顧過(guò)去的一年，雖然對(duì)房地產(chǎn)信貸政策的調(diào)控主要集中在以二套房為主的投資、投機(jī)性需求上，但不少商業(yè)銀行對(duì)于首套房貸的收緊也在悄悄地進(jìn)行。在北京、上海、深圳等房地產(chǎn)一線城市，先是首套房貸利率優(yōu)惠從7折調(diào)至8．5折，后來(lái)干脆直接取消了首套房貸利率優(yōu)惠政策，而近日多地更是傳來(lái)了首套房貸首付比例及利率上調(diào)的消息。
雖然，銀監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人5日強(qiáng)調(diào)，目前貸款購(gòu)買(mǎi)首套房首付款比例不低于三成，貸款購(gòu)買(mǎi)二套房首付款比例不低于六成、貸款不低于基準(zhǔn)利率的1．1倍的監(jiān)管要求沒(méi)有改變。但就在幾天后，中國(guó)建設(shè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人向新華社記者證實(shí)，該行浙江分行確已將首套房貸首付已上調(diào)至四成。建行強(qiáng)調(diào)這并不是全國(guó)范圍內(nèi)調(diào)整，總行仍要求各級(jí)分行首套房貸執(zhí)行不低于三成的首付款比例標(biāo)準(zhǔn)，但考慮到不同客戶的風(fēng)險(xiǎn)情況、首付比例、信用等因素，分行可根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)情況，對(duì)當(dāng)?shù)胤抠J進(jìn)行細(xì)化和差別化調(diào)整。
農(nóng)行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前總行對(duì)于首套房和二套房的首付標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有改變，“農(nóng)行浙江分行目前首套房首付比例并沒(méi)有發(fā)生變化，但準(zhǔn)備調(diào)整利率水平，在基準(zhǔn)利率上略有上浮，上浮空間未定?！?/P>
中信銀行杭州分行相關(guān)負(fù)責(zé)人透露說(shuō)，銀行各分支機(jī)構(gòu)實(shí)際提高首套房首付比例不一樣，有的地方可能高達(dá)四、五成，而貸款利率也肯定打不了7折?！懊總€(gè)支行因各地情況不同而稍有分別，但幾乎可以肯定，首付三成很難批到貸款了?！?/P>
浦發(fā)銀行深圳分行相關(guān)工作人員告訴記者，現(xiàn)在額度很緊張，首套首付三成，利率最少上浮10％，還可能更高，主要看個(gè)人資質(zhì)情況，利率最高可上調(diào)15％—20％。
業(yè)內(nèi)人士指出，今年以來(lái)，央行已經(jīng)連續(xù)四次調(diào)整存款準(zhǔn)備金率，達(dá)到了20．5％的高位，各銀行貸款額度明顯趨緊，為了能夠以有限的信貸額度保持相當(dāng)利潤(rùn)率，于是選擇了提高房貸門(mén)檻?！吧虡I(yè)銀行以盈利為目的，當(dāng)信貸額度大，錢(qián)貸不出去的時(shí)候，就對(duì)放貸給予利率優(yōu)惠，當(dāng)信貸趨緊時(shí)，往往就提高利率水平，以達(dá)到‘以價(jià)補(bǔ)量’?！?/P>
差別信貸如何體現(xiàn)？
自從去年年初“國(guó)十一條”將二套房貸首付定為不低于四成后，二套房貸的首付比例隨著調(diào)控力度的加大不斷提高，今年年初出臺(tái)的“國(guó)八條”更是明確要求將銀行二套房貸首付比例上調(diào)為不低于六成，利率不低于基準(zhǔn)利率1．1倍。然而，在對(duì)多套住房信貸政策不斷收緊的同時(shí)，對(duì)于首套住房的信貸政策始終沒(méi)有發(fā)生太大的變化，打擊投資、投機(jī)和保護(hù)居民的合理自住需求始終是房地產(chǎn)信貸政策的基本宗旨。
因此，當(dāng)部分銀行提高了首套房的首付比例時(shí)，不少業(yè)內(nèi)人士也提出疑問(wèn)，在房貸首付上調(diào)至四成的情況下，首套房貸和二套房貸首付差距由原來(lái)的三成變成了兩成，信貸政策的“差別化”顯然被削弱了，如此調(diào)整會(huì)不會(huì)打擊合理購(gòu)房需求？
正在浙江大學(xué)念碩士的張蕾表示，對(duì)于在讀的研究生，本來(lái)看到現(xiàn)在薪資漸長(zhǎng)，對(duì)畢業(yè)后買(mǎi)房燃起了信心，如果首付不是很高的話，買(mǎi)房還不能稱為天方夜譚，但是現(xiàn)在首付提高了，估計(jì)買(mǎi)房的想法起碼短時(shí)間內(nèi)成為空想。
一些業(yè)內(nèi)人士為記者算了一筆賬，如果以房屋總價(jià)200萬(wàn)元計(jì)算，調(diào)整前的首付款為60萬(wàn)元，貸款金額140萬(wàn)元，按揭30年，在等額本金還款方式下，如果利率上浮至基準(zhǔn)1．1倍，每月需多還397．77元，總利息增加了143196．66元。如果首付提高到四成，利率上浮至基準(zhǔn)1．1倍，首付款多支付20萬(wàn)元，月還款額為7083．72，每月少支付782．85元，總利息少支付81826．67元，一次性首付支付壓力較大。
北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，限購(gòu)政策影響持續(xù)，目前北京樓市約九成的二手住宅交易都是剛性自住和剛性改善需求，第二套購(gòu)房占比由調(diào)控前的15．6％降至10．9％；如果信貸政策門(mén)檻提高，貸款首付和利率都處于高位，肯定會(huì)抑制自住購(gòu)房者的需求。
保障合理購(gòu)房需求要理性引導(dǎo)房貸市場(chǎng)
近年來(lái)，抑制投機(jī)性住房需求，將房?jī)r(jià)降到合理水平的房地產(chǎn)調(diào)控政策一直都未松動(dòng)，保障居民正常合理的住房需求也是中央政府的一貫要求。在商業(yè)銀行保障其自身盈利和進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制的同時(shí)，如何保障合理購(gòu)房需求，避免差別化信貸政策被削弱同樣是個(gè)需要認(rèn)真面對(duì)的問(wèn)題。
北京大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同說(shuō)，“國(guó)八條”出臺(tái)至今樓市已經(jīng)顯現(xiàn)出積極效果，但是首套房首付和利率的上調(diào)將可能抑制正常的住房消費(fèi)需求，如果該做法全面鋪開(kāi)，再加上限購(gòu)、限貸的影響，將導(dǎo)致有效購(gòu)房需求不足，首次置業(yè)萎縮加劇，將可能會(huì)使得房?jī)r(jià)突然之間暴跌，給宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來(lái)震動(dòng)。
建行研究部高級(jí)經(jīng)理趙慶明則認(rèn)為，短期內(nèi)，首套房首付在全國(guó)大范圍上調(diào)可能性不大，可能主要針對(duì)個(gè)別此前房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、漲幅較大的城市?！敖衲暌詠?lái)，銀行對(duì)房貸采取較為審慎的措施，個(gè)別地區(qū)上調(diào)首套房首付比例及利率多出于自身防范風(fēng)險(xiǎn)考慮?！表n世同建議，國(guó)家應(yīng)該全面評(píng)估當(dāng)前已有國(guó)家調(diào)控政策帶來(lái)的效果，應(yīng)當(dāng)將政策堅(jiān)持下去，鞏固新政帶來(lái)的效果，讓房?jī)r(jià)朝著合理方向慢慢降下去，避免房?jī)r(jià)突然暴跌。長(zhǎng)期來(lái)講，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)降低首套房的門(mén)檻，鼓勵(lì)合理購(gòu)房需求。
全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)研究院副院長(zhǎng)陳寶存認(rèn)為，近段時(shí)間以來(lái)，首套房信貸政策優(yōu)惠取消，現(xiàn)在又提高了首套房首付和利率，表明了銀行“以價(jià)補(bǔ)量”的沖動(dòng)，不排除有的銀行已經(jīng)開(kāi)始著手行動(dòng)，能否將這種信貸政策全面推開(kāi)？央行和銀監(jiān)會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)這種信貸政策作出明確導(dǎo)向。（記者羅宇凡、歐甸丘、黃深鋼、邱明）
