■ 聲音
防止非限購二三線城市房?jī)r(jià)瘋漲
●朱中一(中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng))
整體來看樓市調(diào)控一年作用明顯。首先各地樓市漲幅趨緩，其次保障房安居工程明顯加強(qiáng)。如果沒有調(diào)控，房?jī)r(jià)過快上漲和保障房缺失兩個(gè)問題不會(huì)迅速改善。從全國(guó)樓市的量?jī)r(jià)來分析，一線城市成交量出現(xiàn)持續(xù)下跌，許多二三線城市由于不受限購影響，市場(chǎng)不錯(cuò)，導(dǎo)致全國(guó)樓市成交量出現(xiàn)了同比上升。價(jià)格上，北京、上海、深圳等一線城市的房?jī)r(jià)還沒有出現(xiàn)“明降”，但市場(chǎng)上開發(fā)商打折、送裝修、送車位等折扣和優(yōu)惠增多，出現(xiàn)了“暗降”的苗頭。
目前尤其要注意的是，要防止房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的趨勢(shì)從一線城市向非限購的二三線城市蔓延。樓市過熱對(duì)企業(yè)、購房者都沒有好處。為此，我們行業(yè)協(xié)會(huì)一直要求企業(yè)理性一點(diǎn)，今年定價(jià)上不要盲目漲價(jià)，以免倒逼政府出臺(tái)新的調(diào)控。其次，目前發(fā)改委要求商品房實(shí)行備案制度，地方政府應(yīng)該把控好窗口審核，使房?jī)r(jià)能符合當(dāng)?shù)氐恼{(diào)控目標(biāo)。
還會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲調(diào)控政策
●范小沖(陽光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁)
持續(xù)的樓市調(diào)控肯定發(fā)揮了作用，體現(xiàn)在三點(diǎn)上，一是房?jī)r(jià)過快上漲得到控制；二是未來預(yù)期發(fā)生了變化；三是限購、限貸、限價(jià)對(duì)購買行為產(chǎn)生極大影響，市場(chǎng)上觀望情緒很強(qiáng)。
由于未來保障房將大量供應(yīng)，將和商品房形成樓市雙軌制，開發(fā)商都在思考如何在保障房占據(jù)半壁江山的樓市生存、發(fā)展?，F(xiàn)在能看到大家都在謀求轉(zhuǎn)型，要么轉(zhuǎn)投二三線城市或加大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、以及產(chǎn)品升級(jí)換代，要和保障房產(chǎn)品做出明顯區(qū)別。
但目前的調(diào)控沒有完全達(dá)到中央的預(yù)期目標(biāo)，尤其是對(duì)地方政府出臺(tái)的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)不滿意。我預(yù)計(jì)今年還會(huì)出臺(tái)更加嚴(yán)厲的樓市政策，會(huì)對(duì)現(xiàn)有行政和金融政策做出一些調(diào)整，比如在地方政府問責(zé)、開發(fā)商利潤(rùn)率控制以及開發(fā)商融資上都會(huì)更加嚴(yán)厲，但在通脹、流動(dòng)性充裕等因素作用下，未來好的商品房?jī)r(jià)仍會(huì)上漲。
■ 建議
從行政調(diào)控轉(zhuǎn)為稅收調(diào)節(jié)
范小沖、朱中一均表示，未來樓市調(diào)控的方向應(yīng)該由行政調(diào)控或轉(zhuǎn)換為稅收調(diào)節(jié)。
范小沖說，政府希望的是樓市健康發(fā)展，目前以限購、限貸、限價(jià)等行政手段進(jìn)行短期壓制效果明顯，相信等保障房體系建設(shè)起來后，這些行政控制會(huì)漸漸轉(zhuǎn)換為稅收等調(diào)節(jié)手段，最終實(shí)現(xiàn)商品房和保障房?jī)蓚€(gè)市場(chǎng)的分離，畢竟長(zhǎng)期使用行政手段會(huì)使得資源錯(cuò)配，以及政府對(duì)市場(chǎng)的誤判。
朱中一表示：“我個(gè)人判斷，今年內(nèi)樓市調(diào)控政策不會(huì)有太大變化。樓市調(diào)控方向肯定是對(duì)的，行政手段短期內(nèi)效果顯著，但也有一旦取消限購，市場(chǎng)報(bào)復(fù)性反彈的擔(dān)憂。不如以稅收取代行政控制，仿效新加坡和臺(tái)灣地區(qū)，區(qū)分普通住宅和高端商品房，從交易、持有和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)劃分不同成本?！贝送?，朱中一還認(rèn)為，要從根本上理順問題，中長(zhǎng)期制度建設(shè)必須提上議程，包括中央和地方政府如何分蛋糕，二者如何理順財(cái)權(quán)、事權(quán)、以及土地招拍掛制度、城鄉(xiāng)二元土地制度如何完善、突破等。
