提要：自去年10月20日以來(lái)四度加息、存款準(zhǔn)備金率提高至20%的歷史高位、限購(gòu)、限貸、房?jī)r(jià)目標(biāo)控制……在這個(gè)樓市調(diào)控的“多事之春”，開(kāi)發(fā)商的“錢(qián)袋子”再次引發(fā)關(guān)注的目光。南京房產(chǎn)人士邵角告訴記者，據(jù)他了解，目前開(kāi)發(fā)商還可以通過(guò)房地產(chǎn)信托、民間資金融資等渠道來(lái)為自己“輸血”。
自去年10月20日以來(lái)四度加息、存款準(zhǔn)備金率提高至20%的歷史高位、限購(gòu)、限貸、房?jī)r(jià)目標(biāo)控制……在這個(gè)樓市調(diào)控的“多事之春”，開(kāi)發(fā)商的“錢(qián)袋子”再次引發(fā)關(guān)注的目光。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商差不差錢(qián)，將直接決定房?jī)r(jià)的走向。而當(dāng)前市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商缺錢(qián)、缺信心似乎已顯現(xiàn)端倪。
“流標(biāo)”“底價(jià)成交”成為土地市場(chǎng)關(guān)鍵詞
[鏡頭]4月7日下午，南京限購(gòu)令后第二場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)。位于城東、江寧和城北的6幅地塊公開(kāi)拍賣(mài)，多為商業(yè)用地和商業(yè)金融用地。最終6幅地塊雖無(wú)一流標(biāo)，卻有3幅因分別僅有1家報(bào)名參拍，均以底價(jià)出讓。南京本土開(kāi)發(fā)商中北地產(chǎn)一舉“摘”得兩塊地，一塊6200萬(wàn)元、另一塊1.28億元；常州的常發(fā)相比更為“大方”，競(jìng)得的地塊“身價(jià)”為6.17億。
流標(biāo)、底價(jià)成交，成為今年一季度土地市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。
來(lái)自中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)組的最新報(bào)告顯示，進(jìn)入3月后，各地土地市場(chǎng)普遍遇冷，供應(yīng)量少，競(jìng)爭(zhēng)不激烈，廣州、上海等城市流拍、底價(jià)成交普遍。隨著調(diào)控的持續(xù)和深入，這種局面還在延續(xù)并有加重的趨勢(shì)。中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心發(fā)布的“一季度寧蘇錫常土地市場(chǎng)報(bào)告”也顯示，南京一季度共出讓地塊13幅，其中約三分之二的地塊是以底價(jià)成交；常州出讓的50幅地塊，更是有40幅以底價(jià)成交。
分析人士認(rèn)為，這與開(kāi)發(fā)商資金鏈趨緊、對(duì)后市持謹(jǐn)慎態(tài)度有直接關(guān)聯(lián)。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，地價(jià)反映了房企對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期，而土地流拍和底價(jià)成交表明，房企目前對(duì)后市走向趨于謹(jǐn)慎和悲觀，拿地意愿已大為降低。
開(kāi)發(fā)商變身“代建商”，折射資金危機(jī)
[鏡頭]：4月初，南京地產(chǎn)界傳出“重磅消息”：上市房企綠城集團(tuán)從開(kāi)發(fā)商變身為“代建商”，與南京本地開(kāi)發(fā)商翠屏國(guó)際開(kāi)展項(xiàng)目合作，后者出錢(qián)出地，綠城則輸出品牌和專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)服務(wù)，幫助后者“操盤(pán)”在南京、廣州、惠州、三亞、文昌、海口等地的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，最終雙方共享收益。
除鎖定有錢(qián)有地的開(kāi)發(fā)同行外，綠城還鎖定資本市場(chǎng)和政府機(jī)構(gòu)，與外部投資資本對(duì)接，成立平臺(tái)公司募資搞開(kāi)發(fā)，共享收益；另與政府安置房建設(shè)對(duì)接，通過(guò)承擔(dān)安置房開(kāi)發(fā)建設(shè)，從中分一杯羹。
綠城的“代建”，折射出上市房企的資金鏈困境。
縱觀綠城近幾年的發(fā)展路徑，資金鏈緊張與激進(jìn)擴(kuò)張似乎一直相伴。2009年，其銷(xiāo)售收入531.5億元，業(yè)績(jī)翻了3倍，直追行業(yè)龍頭老大萬(wàn)科，但與之相對(duì)應(yīng)的卻是居高不下的負(fù)債率：2009年負(fù)債率為105.1%，至2010年上半年，負(fù)債率更是攀升至158.8%。正是在這樣的背景下，避免進(jìn)一步陷入高負(fù)債泥潭的“代建模式”，才浮出水面。
根據(jù)19家上市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布的2010年年報(bào)，其中13家房企現(xiàn)金流為負(fù)值。保利地產(chǎn)“赤字”為223.7億元，萬(wàn)科A的現(xiàn)金流已縮至22.37億元，資金量大幅縮水75.8%。所以，并不難理解綠城的轉(zhuǎn)身。
一邊是開(kāi)發(fā)商“錢(qián)袋”漸空，一邊政府卻還在不斷收緊“口袋”。加息和存款準(zhǔn)備金率提高之外，預(yù)收款監(jiān)管、暫停房地產(chǎn)上市公司再融資、加大土地出讓款收繳力度等，都在收緊開(kāi)發(fā)商的資金鏈條。
盡管缺錢(qián)缺信心，房?jī)r(jià)仍然難下降
不過(guò)，有諳熟內(nèi)情的業(yè)內(nèi)人士表示，開(kāi)發(fā)商“缺錢(qián)”與“沒(méi)錢(qián)”是兩個(gè)概念。由于當(dāng)下開(kāi)發(fā)商的融資渠道并未完全堵死，在這種情況下，要讓所謂缺錢(qián)的開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降房?jī)r(jià)，還比較難。
南京房產(chǎn)人士邵角告訴記者，據(jù)他了解，目前開(kāi)發(fā)商還可以通過(guò)房地產(chǎn)信托、民間資金融資等渠道來(lái)為自己“輸血”。
此外，開(kāi)發(fā)商常常不止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一個(gè)產(chǎn)業(yè)，在房子銷(xiāo)售不景氣時(shí)，也可以靠其它產(chǎn)業(yè)的收入補(bǔ)充“能量”。
南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張輝分析說(shuō)，房?jī)r(jià)三分之一取決于購(gòu)房人的收入，即支付能力；三分之一取決于貨幣量；另有三分之一取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。“當(dāng)前貨幣量依然較為充足，貨幣購(gòu)買(mǎi)力還較為旺盛，而經(jīng)濟(jì)仍保持較快的發(fā)展，這兩個(gè)基礎(chǔ)未改變的話，房?jī)r(jià)很難改變?！?/P>
但他也認(rèn)為，量變可以引發(fā)質(zhì)變，也就是說(shuō)成交量的持續(xù)下滑還是可能引發(fā)價(jià)格下跌，這樣的量變還在積累之中?！澳壳罢巶鹘y(tǒng)的‘金三銀四’，開(kāi)發(fā)商的心理恐慌感沒(méi)那么強(qiáng)，但到了今年秋天至年底，開(kāi)發(fā)商的資金支付壓力將會(huì)凸現(xiàn)，屆時(shí)房?jī)r(jià)應(yīng)會(huì)有看點(diǎn)?！?/P>
“政策頻出，房?jī)r(jià)肯定會(huì)應(yīng)聲降一點(diǎn)。不過(guò)，政府土地放量還未有變化，一些上市房企2010年的財(cái)報(bào)提及已持有的土地還可供開(kāi)發(fā)3—5年，可以看出，房?jī)r(jià)要普遍深跌，不太可能?！蹦暇┕I(yè)大學(xué)房地產(chǎn)系副主任吳翔華說(shuō)。
記者了解到，從南京來(lái)看，一季度出讓商品住宅用地明顯偏少，只有約54萬(wàn)平方米，占全年計(jì)劃供應(yīng)量的九分之一。在住宅用地縮量的情況下，后市住房供應(yīng)量堪憂，房?jī)r(jià)也因此缺少大跌的理由。
本報(bào)記者 汪曉霞
