截至2月21日，全國(guó)已有北京、上海、廣州、南京、青島、濟(jì)南、成都、南寧、貴陽(yáng)和長(zhǎng)春等多個(gè)城市出臺(tái)包括不同版本的限購(gòu)細(xì)則。近期可能還會(huì)有幾十個(gè)城市密集推出房地產(chǎn)限購(gòu)政策。
昨日，北京市兔年首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目近千套限價(jià)房開(kāi)始配售，銷售均價(jià)只是同地段商品房的四成。昨日開(kāi)始，住建部陸續(xù)與各省、自治區(qū)、直轄市以及計(jì)劃單列市簽訂《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書(shū)》，分解1000萬(wàn)套保障性安居工程住房的任務(wù)。
投資需求削減、保障供應(yīng)增加，多年以來(lái)難以遏制的高房?jī)r(jià)，能否降下來(lái)？
降：樓市成交降一成
專家預(yù)測(cè)，嚴(yán)格執(zhí)行“限購(gòu)令”的城市，全年交易量同比將萎縮兩到三成。受此影響，全國(guó)整體成交量或降一成左右，房?jī)r(jià)存在下調(diào)的壓力，但全線大幅降價(jià)的情況難以出現(xiàn)。
與其他城市要求非本市戶籍居民在當(dāng)?shù)丶{稅或社保年限須超過(guò)1年不同，北京設(shè)定為5年，上海為2年，北京版“限購(gòu)令”被網(wǎng)友稱為“史上最嚴(yán)”。
以北京為例，據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及偉業(yè)我愛(ài)我家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，樓市調(diào)控細(xì)則執(zhí)行首日(17日)，住宅市場(chǎng)網(wǎng)簽總量與前一日相比暴跌近九成，達(dá)86.78%。在二手住宅方面，2月以來(lái)，截至房屋交易權(quán)屬系統(tǒng)和存量房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)升級(jí)之前，成交僅為7237套。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市的二手房門店新增客源和盤源數(shù)量2月以來(lái)都大幅度下降，業(yè)主開(kāi)始惜售，購(gòu)房客戶開(kāi)始觀望。該機(jī)構(gòu)研究人員瞿安新預(yù)計(jì)，五大城市二手住宅2月市場(chǎng)的成交量可能僅達(dá)到1月的兩成水平。
“限購(gòu)令”的影響絕不僅僅是當(dāng)下，對(duì)今年的房產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)產(chǎn)生極大影響。
據(jù)申銀萬(wàn)國(guó)測(cè)算，由于政策力度超預(yù)期，且北京外地人購(gòu)房比例達(dá)到40%，預(yù)計(jì)限購(gòu)政策出臺(tái)將加劇北京樓市觀望氣氛，短期內(nèi)交易量大幅下跌。但由于市場(chǎng)供給不足，庫(kù)存處于低位，預(yù)計(jì)北京全年價(jià)格下調(diào)壓力不大，交易量整體萎縮幅度在20%-30%。各地政策出臺(tái)的松緊程度取決于本地房?jī)r(jià)上漲壓力和土地財(cái)政的依賴度，整體來(lái)看，二三線城市力度將弱于一線城市。考慮到全國(guó)政策差異化明顯，預(yù)計(jì)全年整體交易量萎縮幅度在5%-10%，價(jià)格基本與去年同期持平，部分限購(gòu)嚴(yán)格且供給充足的二線城市房?jī)r(jià)存在下調(diào)的壓力。
中金公司則估算認(rèn)為，若全國(guó)有40個(gè)大中城市采取全市范圍限購(gòu)方案，全國(guó)成交量將下降18%，考慮到部分城市僅針對(duì)主城區(qū)限購(gòu)，全國(guó)住房成交量下降應(yīng)當(dāng)在9%-18%之間。另外，考慮到政策執(zhí)行過(guò)程中會(huì)打折扣及市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)增長(zhǎng)，實(shí)際影響可能低于上述預(yù)期，預(yù)計(jì)2011年全國(guó)商品住宅銷售面積下降10%，其中一線城市約下降三分之一，二線城市約下降四分之一。
降：需求減迫使開(kāi)發(fā)商降價(jià)
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年12月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲6．4%，環(huán)比上漲0．3%。今年1月，70個(gè)大中城市中有68個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲。專家認(rèn)為，在全新的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)方案中，1月數(shù)據(jù)與以往歷史數(shù)據(jù)不完全可比，但仍可看出國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)1月份仍處于上升期。不過(guò)，考慮到1月末樓市調(diào)控“國(guó)八條”以及滬渝兩地試點(diǎn)房產(chǎn)稅相繼出臺(tái)等因素，各地樓市供求量銳減，市場(chǎng)進(jìn)入觀望期，住宅市場(chǎng)價(jià)格有可能出現(xiàn)一定幅度的松動(dòng)。
據(jù)上海永慶房屋研展部統(tǒng)計(jì)，2月上半月上海全市成交一手住宅487套，成交量環(huán)比1月下半月的4479套，跌幅達(dá)89%，一手住宅成交均價(jià)環(huán)比下跌7%至21220元∕㎡。上海永慶房屋總經(jīng)理陳史翎表示，2月上半月成交量銳減，既與春節(jié)放假有關(guān)，也因“限購(gòu)令”的嚴(yán)格推行，限制了高總價(jià)、中心城區(qū)、大面積三大住宅品類的主要買家——投資客及高端買家的進(jìn)場(chǎng)。該類產(chǎn)品的買家資金充裕，房產(chǎn)稅、加息對(duì)他們的影響不大，但“限購(gòu)令”的出臺(tái)，使他們無(wú)法再將房地產(chǎn)作為資產(chǎn)配置的手段。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，“限購(gòu)令”主要是抑制投資投機(jī)需求，相對(duì)剛性需求來(lái)說(shuō)必然會(huì)增加市場(chǎng)供應(yīng)，而在緊縮的信貸政策下，開(kāi)發(fā)商資金壓力會(huì)越來(lái)越大，降價(jià)回籠資金是他們的必然選擇。
另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，截至2月17日，上海市一手住宅累積存量有396649套，按照去年的月平均成交量6975套計(jì)算，消化存量需57個(gè)月。陳史翎認(rèn)為，其實(shí)上海不缺待售房源，只是開(kāi)發(fā)商歷來(lái)習(xí)慣分批推案，造成市場(chǎng)房源緊缺的錯(cuò)覺(jué)。今年調(diào)控政策緊密出臺(tái)，市場(chǎng)買氣退潮、銀行信貸緊縮，開(kāi)發(fā)商將不能再用傳統(tǒng)方式操作，反而可能會(huì)降價(jià)促銷、加速清盤，從而引導(dǎo)市場(chǎng)價(jià)格下調(diào)。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭稱，目前的調(diào)控政策已“階段性見(jiàn)底”，接下來(lái)購(gòu)房者要觀望一段時(shí)間，預(yù)計(jì)2-3月間各地商品住宅成交量將持續(xù)低迷，最快房?jī)r(jià)在二季度會(huì)觸底，同比增幅將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
升：購(gòu)房成本越升越高
新春伊始，樓市調(diào)控政策更趨嚴(yán)厲，買房成本也越來(lái)越高。
自2月9日起中國(guó)人民銀行再次上調(diào)人民幣存貸款利率，這也是過(guò)去4個(gè)月來(lái)第三次加息，而給購(gòu)房者傳遞的信息是未來(lái)還款壓力還會(huì)繼續(xù)增加。另外，春節(jié)后個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)也已全面收緊，盡管各大銀行沒(méi)有明確宣布取消首套房貸“85折”優(yōu)惠利率，但在實(shí)際辦理中已很難申請(qǐng)到。
據(jù)測(cè)算，在連續(xù)加息三次后，5年期以上貸款利率由5．94%提高至6．60%，優(yōu)惠利率再取消，貸款成本的增加更為明顯。以20年期100萬(wàn)元等額本息的房貸為例，按8．5折優(yōu)惠利率計(jì)算，三次加息后月均還款額由6626．66元提高至6941．15元，每月還款額增加314．49元；按基準(zhǔn)利率計(jì)算，三次加息后月均還款額由7129．74元增加至7514．72元，每月增加384．98元。而按現(xiàn)行貸款利率計(jì)算，房貸利率8．5折優(yōu)惠和基準(zhǔn)利率間，每月還款額相差573．57元?，F(xiàn)在貸款比四個(gè)月前貸款月供要多出八九百元。
楊紅旭認(rèn)為，以每月增加的貸款計(jì)算，取消“85折”優(yōu)惠利率對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)相當(dāng)于又上調(diào)了4次貸款利率，一次性加息100個(gè)基點(diǎn)。利率優(yōu)惠取消和持續(xù)加息，二者疊加大幅增加了購(gòu)房成本，由此必然抑制部分首次置業(yè)需求。在嚴(yán)格的“限購(gòu)令”、“限貸令”下，投資投機(jī)需求將被有效抑制，若自住需求也遭抑制，可能會(huì)導(dǎo)致今年上半年樓市出現(xiàn)異常低迷的情況。
綜合新華社、《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》等報(bào)道
