廈門樓市新政氣象觀測(cè)

　　之

　　觀點(diǎn)篇

　　這一波樓市寒流來襲，究竟會(huì)對(duì)市場造成怎樣的影響，相信很多讀者都非常關(guān)心。為此，本報(bào)特別深入市場各方，邀請(qǐng)各“氣象觀察員”解讀樓市天氣，希望他們的觀點(diǎn)能夠?yàn)槟鷰碇脴I(yè)參考。

　　文|房產(chǎn)周刊工作室 張小玉 劉競

　　房企要合理控制售價(jià)

　　中駿置業(yè)助理總裁 卞應(yīng)華

　　在房價(jià)過快上漲和通貨膨脹的雙重壓力之下，政府今年高壓調(diào)控樓市已是必然，地方政府的調(diào)控細(xì)則還會(huì)進(jìn)一步加深，作為開發(fā)企業(yè)要有長久的應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備，從自己本身來講要努力做好產(chǎn)品品質(zhì)，增強(qiáng)產(chǎn)品價(jià)值內(nèi)涵，提高產(chǎn)品應(yīng)對(duì)市場的“抗壓性”，這樣才能在市場中取得先機(jī)。

　　雖然說有調(diào)控重壓，但過多的貨幣量和房價(jià)增長的慣性還會(huì)促使今年廈門房價(jià)小幅上漲，建議開發(fā)企業(yè)調(diào)整推盤節(jié)奏，合理控制開盤價(jià)格，盲目推高房價(jià)不僅會(huì)造成市場有價(jià)無市，還會(huì)引來國家更加嚴(yán)重的調(diào)控，這對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展是不利的。

　　在房地產(chǎn)調(diào)控大環(huán)境中，中駿置業(yè)堅(jiān)持在海西經(jīng)濟(jì)區(qū)深耕拓展，今年在廈門會(huì)努力做好天峰和藍(lán)灣尚都兩個(gè)項(xiàng)目并關(guān)注其他有利地塊，即將上市銷售藍(lán)灣尚都以中青年剛性需求置業(yè)者為目標(biāo)客群，受調(diào)控的影響較小，按照計(jì)劃將于3月份面市銷售。

　　漫畫/王乃玲 P1216035

　　島外樓盤有調(diào)價(jià)空間

　　旺榮地產(chǎn)總經(jīng)理 王世忠

　　對(duì)營銷提出更高要求

　　立丹行機(jī)構(gòu)總裁 董媛

　　近期一系列政策的疊加效應(yīng)將會(huì)對(duì)市場產(chǎn)生極為明顯的影響?！跋拶J”用金融手段限制人們的購買行為，而“限購”就是純粹用行政手段抑制了人們的購買欲望。

　　除了這一刀切的行政調(diào)控外，以廈門市場而言，今年也將是其自身運(yùn)行過程中供求關(guān)系會(huì)出現(xiàn)調(diào)整的一年。今年將上市的項(xiàng)目多在島外，相對(duì)體量大；這些項(xiàng)目的去化率一般相對(duì)較慢，再經(jīng)過去年較大的成交放量，去化速度可能將更加放緩。當(dāng)然，這些項(xiàng)目由于多為2009年、2010年出讓的地塊，地價(jià)成本相對(duì)低，存在一定的調(diào)整空間，一旦“滯銷”局面持續(xù)較長時(shí)間，房價(jià)必然出現(xiàn)調(diào)整。

　　可以預(yù)見，這一輪調(diào)控將導(dǎo)致住宅交易量下降，至于價(jià)格，調(diào)整的空間不會(huì)很大。因?yàn)槟壳袄习傩盏耐顿Y渠道仍然偏少，房產(chǎn)投資是其資產(chǎn)保值增值最普遍也是最有效的方式，在這樣的前提下，如果沒有更好更多的投資渠道出現(xiàn)，手上握有房產(chǎn)的人，仍然不會(huì)輕易出手，尤其在限購的當(dāng)下，更不會(huì)有投資客將手上房源放出，這就將導(dǎo)致進(jìn)入流通領(lǐng)域的房源減少，而需求始終存在，根據(jù)供需關(guān)系，房價(jià)自然不會(huì)下跌。

　　當(dāng)然，樓市遭受高壓調(diào)控，對(duì)樓盤營銷就提出了更高的要求，會(huì)促使一些新的營銷渠道和營銷手法的出現(xiàn)，這對(duì)代理公司而言，既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。

　　高端盤將受較大影響

　　禹洲集團(tuán)營銷中心副總經(jīng)理 孫奕陽

　　未來半年進(jìn)入盤整期

　　廈門藍(lán)火置業(yè)總經(jīng)理 周訪能

　　這一輪調(diào)控力度之大，涉及面之廣，可謂“空前”，直接打擊了人們的購房信心，“限購”和“限貸”對(duì)改善性需求購房者的影響較大。

　　從產(chǎn)品來看，高端住宅和休閑度假類產(chǎn)品將受到較大影響，另外住宅投資“受阻”，根據(jù)資本的趨利性，商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓有望走熱。

　　應(yīng)對(duì)當(dāng)前的樓市調(diào)控，除了在營銷方式上需要?jiǎng)?chuàng)新外，在定價(jià)方面也要充分考慮市場的實(shí)際情況，以合理的價(jià)格入市。

　　這一波急風(fēng)驟雨的調(diào)控，表明了中央政府控制房價(jià)過快上漲的目標(biāo)和決心，市場絕對(duì)不能再以“空調(diào)”的觀點(diǎn)來看待這一次的調(diào)整。

　　限購可以說是其中最猛的一劑藥，如果說去年廈門的“限購”還能打擦邊球，那么這一次的棒子落下來，卻是把市場的“閘門”關(guān)嚴(yán)實(shí)了。一方面“開”給那些沒能力買房的人，另一方面將有能力買房的人“關(guān)”了起來。

　　如此一來，預(yù)計(jì)在未來半年內(nèi)，市場必然進(jìn)入一個(gè)盤整期，成交量大幅萎縮。但是，房價(jià)的大幅下跌是不可能的，畢竟土地的開發(fā)、經(jīng)營、稅收等成本擺在那，虧本經(jīng)營的市場肯定是不健康的。

　　看地方細(xì)則怎么落地

　　新景祥策劃代理有限公司副總經(jīng)理 丘運(yùn)賢

　　“新國八條”的出臺(tái)，和之后的再加息，使得春節(jié)至今的整個(gè)廈門房地產(chǎn)市場氣氛格外“緊張”。不要說普通購房者，很多開發(fā)商、代理企業(yè)也都還處于一片茫然中。這一輪調(diào)控打壓的范圍和威力實(shí)在大大出乎很多人的意料之外。

　　2011年是廈門房地產(chǎn)市場的供應(yīng)“大年”，特別是島外動(dòng)輒三、四十萬平方米以上的大體量，現(xiàn)在的需求面卻不容樂觀：投資客被全面“封殺”、眾多改善型客群“預(yù)買還休”，甚至部分剛性需求者都在高利率及下調(diào)預(yù)期的影響下再度觀望，這種情況下，接下來的樓市走向真的已經(jīng)到了“嚴(yán)峻”的態(tài)勢(shì)。而現(xiàn)在能做的，只有等待，等待地方細(xì)則出臺(tái)，看“靴子”怎么落地。

　　銷售創(chuàng)新高依然可期

　　世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部

　　2010年全國商品住宅的銷售金額和銷售面積均出現(xiàn)較大幅度的增長，市場在如此嚴(yán)峻的調(diào)控形勢(shì)下之，還能夠保持如此良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，這在很大程度上是因?yàn)樾袠I(yè)本身存在巨大的自住需求和改善性需求，即政策影響較小的需求群體支撐了整個(gè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

　　在調(diào)控政策大行其道，整體房地產(chǎn)市場大環(huán)境并沒有多大改變的今天，開發(fā)商只要順勢(shì)而為，根據(jù)市場的需求，按照市場規(guī)律，進(jìn)行有效的產(chǎn)品定位，充分利用二三線城市、甚至四線城市提供的廣闊剛需空間，勢(shì)必會(huì)有一番作為，而就政府調(diào)控手段而言，建議還是宜疏不宜堵。