調(diào)控已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場的常態(tài)。就在距離春節(jié)還有8天的時(shí)候，一只重拳再次砸向這個(gè)讓人歡喜讓人憂的市場。

　　1月26日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。

　　當(dāng)天晚上19時(shí)許，會(huì)議內(nèi)容公開，8條針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施正式出臺(tái)。這個(gè)被稱為新國八條的地產(chǎn)新政為今年房地產(chǎn)市場定下了基調(diào)。

　　“從來沒見過這么嚴(yán)厲的政策。”我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總胡景暉告訴記者，看來這一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控只能成功不能失敗了。

　　限購是國八條奏效的關(guān)鍵

　　如果說之前的調(diào)控總是難抑需求的話，此次的新國八條則從各個(gè)層面做出了限制，試圖改變社會(huì)對房子的需求。

　　“2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)?！边@是對今年的新房價(jià)格作出限制。

　　“調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅?！?/P>

　　這一條取消了住房營業(yè)稅優(yōu)惠，對商品房銷售作出限制。在此之前，未滿5年的普通住房如果轉(zhuǎn)手交易，采取的是差額征收營業(yè)稅的方法。

　　新國八條規(guī)定，“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍?！碧岣呤赘侗壤?，是對住房貸款需求作出限制。

　　“各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。” 這一條，對購買住房作出限制。

　　“限制”，毫無疑問地要成為今年房地產(chǎn)市場的主基調(diào)。

　　“在新國八條中，二套房首付比例提高到6成、取消差額營業(yè)稅，已經(jīng)不算是大的沖擊了，最要命的是限購政策。”胡景暉說。

　　26日晚新國八條出臺(tái)之后，胡景暉就一直在研究。一開始，他的注意力還是集中在信貸、稅費(fèi)的政策調(diào)整上，但仔細(xì)研究幾遍之后他發(fā)現(xiàn)，真正致命的措施出現(xiàn)在第六條，也就是限制購房的措施。

　　按照他的理解，這個(gè)限購的措施有著豐富的內(nèi)涵。以北京為例，如果一個(gè)有北京戶口的家庭已經(jīng)擁有了兩套住房，那么今年將沒有資格再買房；如果一個(gè)家庭沒有北京戶口，但在北京長期工作，那么只能在京購買一套住房；如果這個(gè)家庭既沒有北京戶口，也沒有人在北京長期工作，今年就沒有資格在北京購買住房。

　　與2010年的限購政策不同的是，在2010年，不論這個(gè)家庭擁有多少套住房，都允許其再購買一套。新國八條則徹底堵住了再次購房的口子。

　　值得注意的是，這項(xiàng)政策并非只針對北京、上海。按照新國八條的表述，直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，都要執(zhí)行這個(gè)政策。

　　“這幾年累計(jì)算下來，北京市的商品房中，大概1/3是由無北京戶口同時(shí)也不在北京工作的人購買的，這些人不論多么有錢，今年都沒有資格在北京買房，也沒有資格在其戶籍所在地、長期工作的城市以外的房價(jià)上漲過快的城市買房?！焙皶熣f。

　　不僅如此，旅游地產(chǎn)也將遭受重創(chuàng)。以三亞為代表的旅游城市，缺少了外地人的購買，其商品房的銷售狀況可想而知。

　　“毫無疑問，此次新政力度最大的，就是限購政策?！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)這樣對記者說，2010年，共有14個(gè)城市加入限購的行列；新國八條一出來，基本上就擴(kuò)展到全國了。

　　北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司預(yù)計(jì)，今年將有超過60個(gè)的城市實(shí)施嚴(yán)格的限制購房措施，市場交易量將會(huì)受到明顯打擊。以北京為例，如果實(shí)施嚴(yán)格的限購措施，市場將減少20%的購買力。

　　陳國強(qiáng)告訴記者，不僅限購的城市范圍擴(kuò)大，購房的門檻也被提高，這些都將對住房需求、投資性需求產(chǎn)生影響。

　　地方政府無路可退

　　新國八條的橫空出世，已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)引發(fā)了地震。不少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司都認(rèn)為，這八條，條條致命，未來的房地產(chǎn)市場行情將很難再現(xiàn)去年下半年的火爆。

　　一位在某國有大型銀行從事風(fēng)險(xiǎn)控制的金融界人士告訴記者，考慮到未來宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，特別是穩(wěn)健貨幣政策下趨緊的流動(dòng)性，銀行在年初制定零售業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃時(shí)，即確定將愈發(fā)有限的信貸資源盡量用于高綜合收益的產(chǎn)品。個(gè)人住房按揭貸款因國家政策變化、綜合收益不明顯，將不會(huì)成為重點(diǎn)發(fā)展方向，其所配置的信貸資源在2011年非常有限。

　　“在此大背景下，本次調(diào)整肯定會(huì)沖擊住房按揭市場。但因?yàn)樽》堪唇也皇墙衲甑闹攸c(diǎn)發(fā)展方向，而且二套首付比例繼續(xù)提高，可有效降低銀行抵押物的處置風(fēng)險(xiǎn)，綜合看，對銀行影響不大?！痹撊耸空f，加息周期、整體流動(dòng)性的不斷收緊，以及房地產(chǎn)調(diào)控政策的累加效應(yīng)，會(huì)否引起房地產(chǎn)相關(guān)信貸系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，值得關(guān)注。

　　那么，為何現(xiàn)在出臺(tái)如此嚴(yán)厲的調(diào)控措施？

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為，這幾年房地產(chǎn)調(diào)控看不到明顯成效，中央對房地產(chǎn)調(diào)控的決心更加堅(jiān)定。此外，2010年12月的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，也是推動(dòng)中央下猛藥的重要原因。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年12月，全國房地產(chǎn)市場銷售面積接近2.2億平方米，占全年交易量的20%以上。

　　在房地產(chǎn)市場，12月份歷來都是銷售最為清淡的一個(gè)月。從這些年的數(shù)據(jù)看，12月份的平均銷售面積大概為五六千萬平方米，而在2010年12月，銷售面積翻了好幾番。

　　“這個(gè)數(shù)據(jù)創(chuàng)下這么多年來房地產(chǎn)市場的一個(gè)紀(jì)錄，而且隨著交易量的快速增長，房價(jià)也出現(xiàn)明顯的快速上升，在二三線城市尤為明顯?！标悋鴱?qiáng)告訴記者，2010年，通貨膨脹是全國上下都關(guān)注的問題，而房價(jià)的上漲則與通脹形成了相互推動(dòng)的關(guān)系。

　　2010年12月26日，國務(wù)院總理溫家寶在中央人民廣播電臺(tái)與聽眾對話時(shí)曾表示，中央有信心讓房價(jià)回到合理位置。

　　與以往調(diào)控措施不同的是，新國八條還把對地方政府的責(zé)任追究明確提了出來。這一點(diǎn)在新國八條中占據(jù)了兩條。

　　按照新政要求，各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。

　　如果未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)、新建住房價(jià)格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府要向國務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入了約談問責(zé)范圍。

　　這就等于說，如果地方政府沒有在今年將房價(jià)控制住，將不得不面對被問責(zé)的尷尬。

　　調(diào)控政策怎樣落實(shí)

　　“調(diào)控政策再怎么嚴(yán)厲，得不到真正的執(zhí)行還是沒有用?！焙皶煾嬖V記者，從限購的政策看，落實(shí)起來還需要做很多工作。比如說，怎么確定購房家庭的真假？有沒有足夠的數(shù)據(jù)能夠判斷出一個(gè)家庭擁有多少套住房？而民政部門與房管部門的數(shù)據(jù)目前還沒有聯(lián)通。

　　胡景暉表示，從中央的政策看，是一定要取得調(diào)控的階段性成果。

　　“地方政府無疑是調(diào)控的核心，調(diào)控能否取得明顯成效，取決于地方政府的政策執(zhí)行意愿與能力。”陳國強(qiáng)說，此次新政中，地方政府的責(zé)任被重申，他們面臨更大的壓力去推動(dòng)政策的執(zhí)行。

　　陳國強(qiáng)認(rèn)為，如果新國八條能得到地方政府的嚴(yán)格執(zhí)行，那么今年的房地產(chǎn)市場預(yù)期肯定會(huì)受到影響，市場需求肯定會(huì)減少，房價(jià)將失去上漲的基礎(chǔ)，價(jià)格回調(diào)的預(yù)期將會(huì)增強(qiáng)。

　　“對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，今年肯定會(huì)比以往艱難。從現(xiàn)在開始，這些企業(yè)應(yīng)該更加現(xiàn)實(shí)地制定經(jīng)營策略，要把去庫存化、盡快回籠現(xiàn)金擺在更加重要的位置上?！标悋鴱?qiáng)說。記者 李松濤