農(nóng)歷臘月二十三，小年，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺，國務院祭出新的“國八條”。這是繼去年1月、4月、9月之后的第四波調(diào)控，在限購、價格控制、信貸、稅收等環(huán)節(jié)進一步加碼，其中制定“房價控制目標”和“限購令升級”兩大措施將對樓市產(chǎn)生較大影響。業(yè)內(nèi)人士稱，“此次調(diào)控力度再次達到新的巔峰”，調(diào)控政策全面、找點很準。

　　近期樓市有反彈的跡象，有分析認為此次調(diào)控出臺表明了中央調(diào)控的決心，意在扭轉市場轉暖預期。

　　■ 新“國八條”政策詳解

　　政策1：已有兩房本地家庭不可再買房

　　各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊數(shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

　　解讀：本月北京、上海、廣州、深圳四大一線城市以及福州、?？?、廈門等二線城市已經(jīng)相繼表態(tài)將繼續(xù)推行“限購令”。限購不僅力度加強，而且范圍很可能從現(xiàn)在的30個城市，擴大到60個以上。政策將全國性地落實對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝ハ拶?，相比之前北京等區(qū)域執(zhí)行的限購政策更加嚴格。

　　政策2：二套房貸首付提至六成 利率最低1.1倍

　　對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構可根據(jù)當?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。

　　解讀：二套房貸款首付比例從最初的30%一路爬升至新“國八條”的60%，對投機炒房者有明顯威懾作用。

　　政策3：保障房首提公開公平公正

　　各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應。

　　解讀：此次調(diào)控文件中，首次對保障房問題提出了“公開、公平、公正”的表述。

　　政策4：各地一季度須公布房價調(diào)控目標

　　地方政府要切實承擔起促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責任。2011年各城市政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。

　　會議指出，未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標的省(區(qū)、市)政府，要向國務院作出報告，有關部門根據(jù)規(guī)定對相關負責人進行問責。

　　解讀：如何評價地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控上的成??？“新國八條”中要求其公布調(diào)控目標的做法，無疑是給出了政策效果的量化參考。很多專家將此作為此輪調(diào)控亮點。

　　政策5：購房不足5年轉手按售價全額征稅

　　調(diào)整個人轉讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。

　　加大應用房地產(chǎn)價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執(zhí)行個人轉讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎。

　　解讀：各地對個人轉讓住房營業(yè)稅政策有所不同，一般是采取差額征收，而此次新政，則明確為“按照銷售收入全額征收”。這無疑增加了炒房成本。

　　比如一套100萬購入的房產(chǎn)，購買不滿五年以200萬出售，按照5.5%的稅率“新國八條”前以差額征收計算，只需繳納5.5萬元稅費，但是以后將需要繳納11萬。

　　政策6：全國推廣“限房價、競地價”

　　各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量70%的要求。在新增建設用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應保盡保。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。

　　加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質的，堅決糾正，嚴肅查處。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，及時收回土地使用權，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉讓土地使用權行為。

　　解讀：原來沒有對供地總量提過量的要求，商品房價格高確實和供需矛盾有很大的關系。在土地供應量上提出明確要求，有助于增加土地供應，在結構上緩解供需矛盾。

　　與此同時，首次提出競地須說明資金來源并提供相應證明。有分析認為，今后政府有可能提高開發(fā)商拿地時自有資金的比例，此前，相關部門不會管錢從哪里來，只要按期付款就可。