提要：在一段時(shí)間內(nèi)，在中國(guó)的一個(gè)區(qū)域土地市場(chǎng)必然會(huì)產(chǎn)生一個(gè)價(jià)格最高者即地王，而地王市場(chǎng)的狂熱程度則是另一種對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)極為重要的預(yù)示。按照2010年初北京市國(guó)土部門(mén)對(duì)CBD中服地塊的出讓規(guī)劃，該地塊的成交單價(jià)極有望突破3萬(wàn)元/平方米而問(wèn)鼎全國(guó)，但最終CBD核心區(qū)地塊的樓面價(jià)只有2萬(wàn)元/平方米左右。
“賣(mài)掉”北京，能“買(mǎi)下”美國(guó)？
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 劉德炳I北京、溫州報(bào)道
如果說(shuō)在中國(guó)，有什么比錢(qián)還值錢(qián)，那一定是土地。
在一段時(shí)間內(nèi)，在中國(guó)的一個(gè)區(qū)域土地市場(chǎng)必然會(huì)產(chǎn)生一個(gè)價(jià)格最高者即地王，而地王市場(chǎng)的狂熱程度則是另一種對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)極為重要的預(yù)示。
中國(guó)房市路在何方，一切還看地王。
回望整個(gè)2010年，地王迭出，勢(shì)不可擋。在京滬這樣的地王“故地”，新地王在各大央企和巨鱷的角逐中不斷刷新紀(jì)錄，制造了令人瞠目、近乎泡沫的價(jià)格標(biāo)尺；在東莞與南京，另類(lèi)地王敘述著更多值得玩味的業(yè)態(tài)內(nèi)涵；而在“財(cái)都”溫州，地王的出現(xiàn)則似乎宣示了溫州資本的最新走向。
而以上的種種，都顯示出中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)今后走向。如果把北京的土地全部賣(mài)掉，可以制造出超過(guò)美國(guó)一年的GDP的財(cái)富，那么中國(guó)的房地產(chǎn)是成了佛還是成了妖？如果地王的制造成為資本們習(xí)以為常的游戲，那么誰(shuí)又是其中最大的受益者和受害者？
不論如何質(zhì)疑，顯然在2011年，我們?nèi)圆蝗菀着c地王說(shuō)再見(jiàn)。
35萬(wàn)元/平方米
全國(guó)最高地價(jià)在北京
把“溫州”與“地王”這兩個(gè)詞放在一起，并不會(huì)令人疑惑。作為巨量資本的代名詞，溫州在全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)上威名遠(yuǎn)揚(yáng)。
但這一次，地王就發(fā)生在溫州——溫州資本的老巢。而且事實(shí)證明，溫州地王絕不是偶然的心血來(lái)潮。
一走到溫州機(jī)場(chǎng)接機(jī)口，迎面第一塊廣告牌就是置信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)“置信房開(kāi)”)的一個(gè)高端地產(chǎn)項(xiàng)目。環(huán)機(jī)場(chǎng)一帶同樣矗立著該公司幾塊廣告牌，這樣的氣勢(shì)給人一種感覺(jué)：其資金和開(kāi)發(fā)實(shí)力顯然不俗。
但在2010年之前，置信房開(kāi)在全國(guó)市場(chǎng)上可謂名不見(jiàn)經(jīng)傳。
轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2010年11月29日。
當(dāng)日浙江中通置業(yè)集團(tuán)、蘇州華成房開(kāi)公司、置信房開(kāi)圍繞溫州一塊土地現(xiàn)場(chǎng)廝殺到第六輪，蘇州華成房開(kāi)公司退出競(jìng)奪。
該地塊坐落于市區(qū)中心地段的學(xué)院中路溫州大學(xué)(原溫師院操場(chǎng))，土地面積約為38883平方米，總建筑面積為100000平方米，掛牌出讓地塊起始價(jià)為19.28億元人民幣。
隨后，浙江中通置業(yè)集團(tuán)與置信房開(kāi)展開(kāi)纏斗，置信房開(kāi)一路將價(jià)格報(bào)至37.02億元，終于擊敗了對(duì)手。
這是一個(gè)非常有想象力的數(shù)字。37.02億元的總價(jià)創(chuàng)造了溫州這座南方“財(cái)都”多年來(lái)出讓土地的天價(jià)，而折合成樓面地價(jià)后，其樓面價(jià)更是高達(dá)3.7萬(wàn)元/平方米。從全國(guó)范圍來(lái)看，這一地價(jià)也達(dá)到2010年全部出讓土地樓面價(jià)的最高水平，甚至連北京也不能匹敵。
2010年，北京樓面價(jià)最高的一宗土地交易，出乎業(yè)內(nèi)預(yù)想。
按照2010年初北京市國(guó)土部門(mén)對(duì)CBD中服地塊的出讓規(guī)劃，該地塊的成交單價(jià)極有望突破3萬(wàn)元/平方米而問(wèn)鼎全國(guó)，但最終CBD核心區(qū)地塊的樓面價(jià)只有2萬(wàn)元/平方米左右。2010年北京市的樓面單價(jià)地王為3月份成交的海淀區(qū)東升鄉(xiāng)地塊，其成交樓面價(jià)為近3萬(wàn)元/平方米，由中國(guó)兵器裝備集團(tuán)公司收入囊中。
不過(guò)這絲毫不能掩蓋北京市CBD核心區(qū)地塊的“地王”本色。換個(gè)視角，從土地價(jià)格來(lái)看，目前已經(jīng)成交的北京市CBD核心區(qū)6宗地塊合計(jì)國(guó)土面積為52583平方米，其成交總價(jià)為181.4億元，這意味著北京市CBD核心區(qū)的國(guó)土價(jià)格已經(jīng)高達(dá)近35萬(wàn)元/平方米。
所以，如果要找出2010年全國(guó)最貴的土地，毫無(wú)疑問(wèn)非北京CBD核心區(qū)地塊莫屬。即便是溫州地王，其土地價(jià)格也只有9.5萬(wàn)元/平方米，單價(jià)最貴的上海地王也不能與之相媲美。
地王年年有，2010年格外的多?；仡^再來(lái)看號(hào)稱(chēng)是“地王年”的2009年，與2010年相比，簡(jiǎn)直是小巫見(jiàn)大巫。非但2009年的地王價(jià)格峰值屢被突破，如北京、廣州等地的地王樓面價(jià)再創(chuàng)新高；而且從數(shù)量來(lái)看，2010年地王可謂是在全國(guó)范圍內(nèi)遍地開(kāi)花。 “尤其是在史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控的沖擊下，值得警惕。” 信達(dá)證券首席地產(chǎn)分析師張冬峰評(píng)價(jià)說(shuō)。
根據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》旗下的智囊機(jī)構(gòu)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究院對(duì)內(nèi)地28個(gè)省份的主要城市的地價(jià)進(jìn)行深入調(diào)查統(tǒng)計(jì)并編制出的“中國(guó)地王圖”(見(jiàn)圖表)顯示，2010年幾乎全國(guó)所有省會(huì)城市都誕生了新地王，地王正逐步由一線城市向二三線城市蔓延。
據(jù)中國(guó)地王圖顯示，非但如北京等一線城市，鄭州、福州、?？凇⑽錆h、南寧、貴陽(yáng)、昆明等二三線城市普遍有土地稱(chēng)王，其中南寧單價(jià)地王已經(jīng)高達(dá)11000多元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)城市的平均房?jī)r(jià)水平。
總體來(lái)看，全國(guó)省會(huì)城市地王樓面價(jià)超過(guò)1萬(wàn)元/平方米的城市有8個(gè)，其中上海地王52855元/平方米、杭州37069元/平方米、北京30000元/平方米位居前三，地王樓面價(jià)超過(guò)5000元/平方米的城市有18個(gè)。另外，還有8個(gè)城市合肥、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、濟(jì)南、蘭州、太原、烏魯木齊、石家莊的地王樓面價(jià)低于5000元/平方米?？山y(tǒng)計(jì)的全國(guó)28個(gè)主要城市的地王樓面均價(jià)高過(guò)1萬(wàn)元/平方米，而28個(gè)總價(jià)地王的價(jià)格之和為918億元。
經(jīng)濟(jì)學(xué)者李開(kāi)發(fā)指出：“地王頻出是地價(jià)高漲最明顯的信號(hào)，很多企業(yè)不惜在土地市場(chǎng)上一擲千金，最直接原因就是看好市場(chǎng)?！?/P>
事實(shí)也是這樣，今年1月17日，國(guó)土部下屬的中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，2010年第四季度，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為2882元/平方米，同比上漲近10%，全國(guó)地價(jià)總體水平呈上升態(tài)勢(shì)，環(huán)比增幅加速回升。10年間，重點(diǎn)城市居住用地價(jià)格水平總體翻番。
2.17萬(wàn)億元信貸
四分之一信貸進(jìn)入房地產(chǎn)
似乎沒(méi)有任何理由壓抑開(kāi)發(fā)商造地王的熱情。剛剛過(guò)去的2010年，房地產(chǎn)幾乎再次實(shí)現(xiàn)“越調(diào)越漲”，這無(wú)疑令史上最嚴(yán)厲的調(diào)控措施蒙上了一層陰影。
據(jù)公開(kāi)資料顯示，地王市場(chǎng)上勁頭十足的保利地產(chǎn)在2010年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售簽約逾660億元，同比增長(zhǎng)52.53%，比起2010年500億的預(yù)定銷(xiāo)售目標(biāo)遠(yuǎn)超了160億元。地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科更是首次突破1000億元，全年銷(xiāo)售額高達(dá)1082億元，同比增長(zhǎng)70.5%。另一巨頭龍湖地產(chǎn)2010年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積245.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.3%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額達(dá)333.2億元，同比增長(zhǎng)81%。
2008年多家房地產(chǎn)企業(yè)還在為進(jìn)入房企銷(xiāo)售百億俱樂(lè)部而津津樂(lè)道，僅僅兩年之后，百億俱樂(lè)部已經(jīng)黯然失色，不少房企正朝著進(jìn)軍500億俱樂(lè)部、千億俱樂(lè)部而暗自發(fā)力。
對(duì)此，萬(wàn)科多次在年報(bào)中指出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正發(fā)生巨變，尤其是中國(guó)沿海正誕生著全球有史以來(lái)最大規(guī)模的城市帶，數(shù)以?xún)|計(jì)的個(gè)人和數(shù)以千萬(wàn)計(jì)的家庭將來(lái)到這些地方，住宅企業(yè)能夠在這種巨大的城市化進(jìn)程中，獲得近乎無(wú)限的發(fā)展空間。
來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，僅僅在2010年1－11月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積8.25億平方米，同比增長(zhǎng)9.8%；商品房銷(xiāo)售額4.23萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.5%。與此同時(shí)，2010年1－11月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額為139224億元。商品房銷(xiāo)售額在社會(huì)消費(fèi)品零售總額幾乎占到三分之一的比重，商品房市場(chǎng)的消費(fèi)實(shí)力可見(jiàn)一斑。
同時(shí)，從銀行流向房地產(chǎn)業(yè)的資金也是一筆不小的數(shù)目。據(jù)央行和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2010年信貸總額接近8萬(wàn)億元，而在開(kāi)發(fā)商資金構(gòu)成中，國(guó)內(nèi)貸款12540億元，個(gè)人按揭貸款9211億元，這意味著2010年新增貸款中用于房地產(chǎn)業(yè)信貸的資金就高達(dá)2.17萬(wàn)億元，遠(yuǎn)超于去年同期水平，在2010年新增貸款中占據(jù)四分之一。
