圖表：2011：樓市調控“四大焦點”新華社發(fā)。
新華網北京1月13日電(“新華視點”記者杜宇)這是一輪力度前所未有的調控：2010年，針對部分城市房價過快上漲，一年之內中央政府3次出臺調控措施，動用政策工具之多，歷史罕見。
這是一輪任務繁重的調控：要解決房價過快上漲的現(xiàn)實問題，必須面對房地產市場積重難返的歷史問題，還有復雜變幻的國內外經濟運行大環(huán)境帶來的諸多不確定性因素。
2011年，繼續(xù)堅定不移推進房地產市場調控，努力使房價穩(wěn)定在合理的價位，這是人民的心愿、政府的承諾。新的一年為何繼續(xù)實行“最嚴格的調控”措施？記者就此問題采訪了權威部門及有關人士。
一問：房價過快上漲得到遏制了嗎？
這是一幅2010年房價走勢圖：70個大中城市房價從同比漲幅來看，走出了一條先揚后抑的曲線。
年初一路飛揚，4月達到頂峰，漲幅達到12.8%。自4月份國務院調控措施出臺后，漲幅逐步回落：從5月份的12.4%，6月份的11.4%，7月份的10.3%降至8月份的9.3%，9月份的9.1%，10月份的8.6%，再到11月份的7.7%。
從環(huán)比漲幅來看，有升有降。自6月份開始，連續(xù)3個月零增長，市場陷入觀望。進入9月，環(huán)比開始小幅上漲，到11月，環(huán)比上漲為0.3%。
從這些數(shù)據可以看出，房價過快上漲的趨勢得到了一定程度的遏制，這是調控政策作用的結果。
“遏制部分城市房價過快上漲”。這是2010年房地產市場調控的主要目標。當年1月，國務院辦公廳發(fā)出《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，4月17日，《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》出臺，9月底，為了鞏固房地產市場調控成果，國家有關部委又出臺五項措施，強化政策落實力度。
從建立考核問責機制到實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房；從增加住房有效供給到加快保障性安居工程建設，加強市場監(jiān)管等，2010年調控幾乎動用了各種可用的政策工具，從信貸政策、住房保障政策、土地政策、預售制度、行政監(jiān)管等方面作了進一步規(guī)定，力度之大前所未有。
國務院發(fā)展研究中心專家夏斌認為，此輪政策調控并非短期打壓房價的舉措，而是糾正房地產市場扭曲發(fā)展的長期政策。
面對復雜的房地產市場，調控目標是否實現(xiàn)了呢？在2010年12月底舉行的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上，住房城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新如此評價：“調控取得一定效果?！?/P>
炒房和投機性購房等不合理住房需求得到初步抑制。來自中國人民銀行的數(shù)據顯示，房地產貸款余額同比增速回落趨勢明顯。從2010年5月到10月，這一數(shù)據由45.5%降至31.2%。同期，個人貸款余額由新增1424億元降至825億元。
另外，根據權威部門對8個熱點城市住房差別化信貸政策執(zhí)行情況檢查結果來看，近半年來二套及以上住房貸款占比呈明顯回落態(tài)勢。
為了抑制投機性購房，北京率先發(fā)出“限購令”。據北京住房城鄉(xiāng)建設委員會介紹，出臺限購新政以來，北京市二套以上購房比重持續(xù)回落，非本地戶籍購房比重回落至40%以內，下調4.3個百分點。
住房供應總體有所改善。2010年，全國城市住房供地計劃近270萬畝，實際供應比2009年增加約80%；根據權威部門對90個重點城市的監(jiān)測，1到11月，新建商品住房上市面積達3.55億平方米，同比增長14.2%。
保障性安居工程進展順利。2010年全國保障性安居工程建設規(guī)模創(chuàng)歷年之最，全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590萬套，基本建成370萬套；農村危房改造開工136萬戶，基本竣工108萬戶；均超額完成年初國務院部署的任務。
住房城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任秦虹說：“如果沒有調控，2010年房價漲幅絕不是現(xiàn)在這樣的水平。”
二問：房價為何仍在高位波動？
自2010年四季度以來，一些地方高價地再度出現(xiàn)，部分未實施限購的區(qū)域中心城市住房成交出現(xiàn)量價齊升的勢頭，限購城市周邊地區(qū)房價出現(xiàn)較快上漲，部分熱點城市房價再現(xiàn)上漲苗頭。
人們不禁要問，經過如此大力度的調控，為何還會出現(xiàn)這種情況，房價為何居高不下？權威人士認為，這種情況的出現(xiàn)既有房地產市場自身存在的問題，也有諸多外部因素影響。
——房地產市場自身問題積重難返。供求失衡、投資比例過高、違法違規(guī)交易、炒地炒房、住房保障滯后、房地產稅制不健全、市場信息不對稱等問題，都是多年來積累所致。秦虹說：“這些多年積累的問題，不可能在政策出臺短短幾個月就得以解決?！?/P>
——過分依靠房地產業(yè)帶動經濟增長和地方財政增收。來自國土資源部的最新數(shù)據顯示，2010年全國土地出讓成交總價款2.7萬億元人民幣，同比增加70.4%。國土資源部部長徐紹史說：“城市發(fā)展對土地的依賴有增無減，利益分配不合理，社會矛盾突出，土地出讓制度亟待進一步改革完善?！?/P>
——多年累積形成的流動性壓力和民間投資選擇較少。近年來所累積形成的流動性壓力不容忽視，2009年我國新增信貸規(guī)模近10萬億元，相當于過去三四年的增量。再加上民間投資出路少，通脹壓力之下，資金過度流向房地產領域。與此同時，居民存款陷入負利率困局，刺激財富進入樓市等資產市場。
——境外熱錢流入也加大了房價上漲壓力。自美聯(lián)儲宣布推出第二輪定量寬松貨幣政策，中國面臨輸入性通脹和熱錢流入壓力不斷加大。瞄準賺取人民幣升值、房價上漲等超值收益，境外資本躍躍欲試。
還應當看到的是，隨著我國經濟的快速發(fā)展，居民消費結構加快升級，住房改善需求顯著增加，加劇了城鎮(zhèn)住房的供需缺口，帶來了住房價格上漲的壓力。
從更深層的意義上講，高房價也是經濟社會發(fā)展中的許多矛盾在住房領域的反映：長期存在的城鄉(xiāng)、區(qū)域發(fā)展不平衡問題仍然突出，大量人口向東部地區(qū)和大城市集中，造成這些地區(qū)住房壓力過大；現(xiàn)行的財政體制使地方政府的事權與財權不對稱，成為引發(fā)“以地生財”問題的重要原因；腐敗現(xiàn)象在房地產領域仍比較突出，一定程度上導致國家宏觀調控政策執(zhí)行力弱化；等等。這些問題都直接或間接對房地產市場產生著影響。
清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵表示：“房地產問題是深刻的體制問題，需要著眼于經濟發(fā)展和改善民生綜合考慮?！?/P>
三問：遏制高房價將有何新舉措？
歲尾年初，高層頻頻釋放出堅持房地產市場調控不放松的決心。來自各有關部門的年度工作會議也傳遞出強烈的信號：“繼續(xù)堅定不移地加強房地產市場調控。”
一系列新舉措應運而生：土地招拍掛制度將得到完善。國土資源部表示，2011年要推動土地供應由“價高者得”的單一目標向完善市場、保障民生等多目標管理轉變。
實踐表明，采用“綜合評標”等辦法有助于降低地價。來自北京市住房城鄉(xiāng)建設委員會的數(shù)據顯示，2010年5月份以來，北京出讓的43宗居住用地中，有37宗采用了綜合評標。4月以來平均樓面價由每平方米13976元降至5658元每平方米，土地成交溢價率由119%降至27%。
房地產市場秩序將得到進一步規(guī)范，商品房預售資金監(jiān)管力度加大，“捂盤惜售”“囤地”等行為將得到更為嚴格監(jiān)管。個人住房信息系統(tǒng)建設正在推進。據住房城鄉(xiāng)建設部有關負責人介紹，《房地產經紀管理辦法》有望近期出臺。2011年年中40個重點城市的個人住房信息系統(tǒng)要實現(xiàn)與住房城鄉(xiāng)建設部系統(tǒng)的聯(lián)網。
繼續(xù)落實差別化住房信貸政策，推動房地產金融健康發(fā)展。中國人民銀行的工作會議提出，2011年將落實好穩(wěn)健的貨幣政策，進一步加強宏觀審慎管理，把好流動性總閘門，這必將為房地產市場調控提供有利外部環(huán)境。
限購等行政手段不放松。原本公布限購期限的福州、廈門、海口、溫州四地表示，2011年限購政策繼續(xù)實施。鄭州等二線城市也傳出限購信號。
房產稅試點城市和開征時間表逐步明晰。據了解，上海、重慶為房產稅試點城市。來自重慶“兩會”的消息，重慶市政府確定開征高檔商品房房產稅，有望2011年一季度出臺相關文件。
一方面利用信貸杠桿，加強土地管理，抑制投機，另一方面加大保障性住房的建設力度，緩和供求關系，平抑房價。
2011年我國將建設1000萬套保障性住房，重點發(fā)展公共租賃住房。與2010年580萬套的目標相比，這一數(shù)據幾乎翻了一番，保障房將迎來高速發(fā)展的時代。
社會廣為關注的“問責制”將得到落實。住房城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新說：“住房城鄉(xiāng)建設部適時會同監(jiān)察部對省、市人民政府穩(wěn)定房價工作進行考核。對政策落實不到位、工作不得力的，進行約談直至追究責任?！?/P>
此外，針對房地產市場存在的深層次問題，國家發(fā)展和改革委員會主任張平表示，2011年將制定并實施解決居民住房和促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的綜合性政策方案。
堅定不移地推進房地產市場調控，更加注重制度建設，加快保障性住房建設進度，我們就一定能夠穩(wěn)定房地產市場價格，推動房地產市場健康發(fā)展，逐步實現(xiàn)住有所居的目標。
