問(wèn)：在建工程抵押估價(jià)應(yīng)注意哪些問(wèn)題？

　　答：在建工程是一種特殊的房地產(chǎn)，其抵押的目的主要是獲得后續(xù)建設(shè)資金?？紤]到在建工程一直處于動(dòng)態(tài)變化中，為降低抵押風(fēng)險(xiǎn)，本市在建工程抵押估價(jià)對(duì)象界定為已完工的部分(如在建商品房的抵押估價(jià)對(duì)象為地上已建的建筑物及其分?jǐn)偟耐恋?，未完工的地上建筑物及其分?jǐn)偟耐恋夭荒芗{入估價(jià)對(duì)象，以避免出現(xiàn)土地重復(fù)抵押情形。

　　問(wèn)：已領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)注意哪些問(wèn)題？

　　答：①出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)。此類房地產(chǎn)抵押估價(jià)一般不會(huì)出現(xiàn)過(guò)多問(wèn)題，但須注意核對(duì)產(chǎn)權(quán)證記載的真實(shí)性、抵押估價(jià)的房地產(chǎn)是否進(jìn)行非法改擴(kuò)建或翻建；②劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)。此類房地產(chǎn)抵押估價(jià)較為復(fù)雜，應(yīng)注意區(qū)分權(quán)屬人是個(gè)人還是單位，產(chǎn)權(quán)來(lái)源屬于房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房、自建房等哪種類型；③集體建設(shè)用地上的房地產(chǎn)。此類房地產(chǎn)抵押應(yīng)征得村委會(huì)同意，其抵押估價(jià)的價(jià)值主要為地上建筑物價(jià)值。

　　問(wèn)：房地產(chǎn)抵押評(píng)估值與實(shí)際成交價(jià)為什么會(huì)有差異？

　　答：抵押估價(jià)非常注重“謹(jǐn)慎原則”，因?yàn)榈盅嘿J款期限較長(zhǎng)，必須要考慮諸如未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、估價(jià)對(duì)象的建筑物折舊、周邊環(huán)境變化、變現(xiàn)能力等方面因素對(duì)估價(jià)對(duì)象所產(chǎn)生的不利影響。因此抵押估價(jià)所求取的市場(chǎng)價(jià)值一般要低于其剛剛交易的成交價(jià)。一宗房地產(chǎn)委托房產(chǎn)中介出售時(shí)，面對(duì)的是眾多的客戶，一般情況下是賣給眾多客戶中出價(jià)最高的某一客戶，因此從某個(gè)角度講，它是最高成交價(jià)；而房地產(chǎn)抵押估價(jià)一般情況下是評(píng)估剔除裝修后的市場(chǎng)平均價(jià)(有可能略低于市場(chǎng)平均價(jià))。

　　問(wèn)：涉及廈門市財(cái)政投融資項(xiàng)目，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以直接出具估價(jià)報(bào)告嗎？

　　答：根據(jù)《廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局 廈門市財(cái)政局關(guān)于廈門市財(cái)政投融資建設(shè)項(xiàng)目征地拆遷評(píng)審程序有關(guān)問(wèn)題的通知》(廈財(cái)建[2006]4號(hào))從2006年1月1日起，凡是涉及廈門市財(cái)政投融資建設(shè)項(xiàng)目征地拆遷的估價(jià)報(bào)告，其評(píng)估報(bào)告初稿應(yīng)先報(bào)市財(cái)政審核所審核后方可出具正式估價(jià)報(bào)告。

　　問(wèn)：廈門市主要采用什么方式確定拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)？

　　答：一般用公開通知或邀請(qǐng)招標(biāo)方式從符合報(bào)名條件的估價(jià)機(jī)構(gòu)在相關(guān)各方(拆遷管理部門、紀(jì)檢監(jiān)察部門、拆遷人、拆遷公司和被拆遷人代表)監(jiān)督下由被拆遷人代表隨機(jī)抽取5家(標(biāo)準(zhǔn)房和安置房)或1家(除上述兩房外)。拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可在收到評(píng)估報(bào)告15日內(nèi)要求原估價(jià)機(jī)構(gòu)復(fù)核，也可在拆遷管理部門的監(jiān)督下，從參與報(bào)名的全部估價(jià)機(jī)構(gòu)中隨機(jī)抽取1家再評(píng)估。

　　問(wèn)：拆遷估價(jià)的特點(diǎn)是什么？

　　答：相對(duì)于一般的房地產(chǎn)估價(jià)，政策性強(qiáng)、復(fù)雜多樣、難度大且糾紛多。因此，對(duì)于拆遷估價(jià)有更嚴(yán)格定義和操作程序的規(guī)定。

　　房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可通過(guò)委托評(píng)估確定。

　　拆遷估價(jià)除了具有一般房地產(chǎn)估價(jià)出具估價(jià)報(bào)告的程序外，更多了估價(jià)結(jié)果公示和解釋、復(fù)核估價(jià)和技術(shù)鑒定等3個(gè)環(huán)節(jié)工作。

　　問(wèn)：如何判斷估價(jià)機(jī)構(gòu)的拆遷估價(jià)行為是否規(guī)范？

　　答：(1)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的主體資格是否符合要求。

　　(2)是否堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則進(jìn)行拆遷估價(jià)。拆遷估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)結(jié)果是否受到人為因素的非法干預(yù)。

　　(3)是否簽訂書面拆遷估價(jià)委托合同，合同是否規(guī)范。

　　(4)是否存在轉(zhuǎn)讓或變相轉(zhuǎn)讓估價(jià)業(yè)務(wù)、與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系應(yīng)回避而不回避的現(xiàn)象。估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)回避而未回避的，其估價(jià)結(jié)果無(wú)效。

　　(5)估價(jià)機(jī)構(gòu)及其人員是否按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定的估價(jià)程序操作。

　　(6)估價(jià)結(jié)果的公示、解釋和送達(dá)拆遷當(dāng)事人是否符合要求。

　　(7)拆遷當(dāng)事人有疑問(wèn)，估價(jià)機(jī)構(gòu)是否履行解釋的義務(wù)。對(duì)于拆遷當(dāng)事人書面申請(qǐng)復(fù)核的，估價(jià)機(jī)構(gòu)是否在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)給予書面答復(fù)。

　　(8)估價(jià)機(jī)構(gòu)是否積極協(xié)助和配合估價(jià)專家委員會(huì)做好鑒定工作。

　　問(wèn)：拆遷估價(jià)管理部門如何做好拆遷估價(jià)行為的監(jiān)管？

　　答：①明確拆遷估價(jià)的主管部門及其職責(zé)；支持行業(yè)協(xié)會(huì)通過(guò)自律方式加強(qiáng)拆遷估價(jià)監(jiān)督；

　?、诔雠_(tái)拆遷估價(jià)管理辦法；

　　③不定期召開拆遷估價(jià)座談會(huì)或聯(lián)席會(huì)；

　　④加強(qiáng)拆遷估價(jià)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)；

　　⑤抽查拆遷估價(jià)報(bào)告；

　?、迖?yán)肅查處拆遷估價(jià)中的違規(guī)行為。

　　問(wèn)：不實(shí)抵押估價(jià)報(bào)告帶來(lái)哪些風(fēng)險(xiǎn)和危害？

　　不實(shí)抵押估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果一般是高估或低評(píng)抵押物價(jià)值，這將導(dǎo)致商業(yè)銀行抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)和國(guó)家契稅的流失。

　　問(wèn)：廈門市拆遷評(píng)估工作的行政監(jiān)管部門有哪些？

　　答：根據(jù)《廈門市人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)對(duì)拆遷評(píng)估工作監(jiān)督管理的通知》(廈府[2005]309號(hào))。拆遷估價(jià)行業(yè)主管為廈門市物價(jià)局，履行對(duì)拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的日常監(jiān)督管理職能。廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局為拆遷工作的行業(yè)主管部門，履行對(duì)拆遷評(píng)估行為的動(dòng)態(tài)管理職能。

　　問(wèn)：廈門市拆遷估價(jià)是如何委托的？

　　目前所有需要拆遷評(píng)估的項(xiàng)目在《廈門日?qǐng)?bào)》刊發(fā)拆遷公告中刊登的一項(xiàng)內(nèi)容，各評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)要求報(bào)名，無(wú)論是標(biāo)準(zhǔn)房、安置房、拆遷房的評(píng)估都必須在報(bào)名的評(píng)估機(jī)構(gòu)中抽簽產(chǎn)生。

　　問(wèn)：估價(jià)報(bào)告由誰(shuí)送達(dá)被拆遷人及相關(guān)使用人？

　　答：根據(jù)《<廈門市征地拆遷工作制度>的通知》(廈國(guó)土房[2004]266號(hào))，拆遷人以及拆遷實(shí)施單位應(yīng)按規(guī)定期限將評(píng)估報(bào)告、復(fù)核估價(jià)結(jié)果、專家鑒定意見送達(dá)給被拆遷人、房屋使用人。

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