“房地產(chǎn)市場正在尋找平衡的過程中，既不會一下子墮入‘黑鐵時代’，也不可能在‘黃金時代’駐足太久。”用財經(jīng)評論家葉檀的這句話來總結(jié)2010年的樓市，可謂恰到好處。
戛然而止的“狂歡”
2010年的日歷剛翻過幾天，南京河西一高科技住宅就打出了2.8萬元/平方米的售價。這是年初南京最具代表性的房價飛漲之例。
1月，在蘇州市舉辦的開年首場大型土地拍賣會上，開發(fā)商表現(xiàn)出極高的拿地?zé)崆椋?7幅地塊有23幅的溢價率超過了50%，最高溢價率達到245%，土地市場的高溫直接推動了部分區(qū)域的房價。
1月10日，監(jiān)管層打出調(diào)控“組合拳”，“國十一條”明確規(guī)定二套房首付調(diào)至四成以上，以抑制投資投機。不過，政策的提醒并未能拽住開發(fā)商的漲價沖動。南京城中房價沖3萬、河西房價沖2萬、江寧房價沖1萬，當(dāng)時被業(yè)界稱為“321格局”。
時至3月，南京、蘇州等省內(nèi)部分城市的房價大幅躍升，南京樓盤有單價一次性暴漲近2000元的。一慣“追漲殺跌”的投資和投機資金終于按捺不住了，無論是南京、蘇州還是無錫，隨處可見投資投機者的活躍的身影。
不過，這一場樓市狂歡，卻伴隨“史上最嚴厲的調(diào)控新政”戛然而止。4月17日，國務(wù)院出臺“新國十條”，并首次將高房價納入地方政府問責(zé)。
監(jiān)管層將遏制房價與維護穩(wěn)定等量齊觀，市場立時急轉(zhuǎn)直下。南京、蘇州、無錫等城市，樓市觀望迅即堆積。4月新政，讓傳統(tǒng)的“紅五月”變成了“黑五月”，多個城市當(dāng)月成交量創(chuàng)下3年來同期新低。
深度博弈房價漲勢收窄
然而，樓市的博弈從來都不會停止。在城鎮(zhèn)化帶來的剛性需求、現(xiàn)有民間資本投資領(lǐng)域過窄、全球化熱錢涌入與人民幣升值預(yù)期的影響下，調(diào)控下的樓市“鋸齒般”波動起伏。
6月底，兩大央企中海和保利在南京同一天推新，大獲全勝。
入夏后，各地樓市均出現(xiàn)了庫存量激增的態(tài)勢，其中南京樓市7月供需比例急升為3.38∶1。
時至8月，新政“藥力”逐漸被市場消化，南京等多地相繼出現(xiàn)“日光盤”，蘇州房價順利“破萬”。
9月，由于未見房價有實質(zhì)性下降，市場需求幾近井噴，蘇州再現(xiàn)“千人搶房”場景。
市場高熱，倒逼有形之手再次出拳?！?·29新政”應(yīng)聲而落，緊接著是“10·20加息”。房地產(chǎn)“二次調(diào)控”潑出冷水后，各地新政細則紛紛出臺，我省也順應(yīng)國策，提出了限購、限貸等調(diào)控思路，重在抑制投資投機，確保自住。與此同時，加大保障房的建設(shè)力度，以期通過“市場的歸市場、保障的歸保障”的“兩條腿”思路，讓樓市降溫。
“二次調(diào)控”后的樓市，已不復(fù)先前之勇。開發(fā)商的定價明顯趨于理性，11月南京還出現(xiàn)了有樓盤單價直降2000元的舉動。只是，大幅降價的“骨牌效應(yīng)”并未形成。樓市整體處于高位盤整狀況。
跌宕起伏中，2010年樓市成交整體下滑已是不爭的事實。以南京為例，截至到12月23日，南京今年住宅成交共47978套，尚不足去年10.06萬套的一半；二手房全年交易量為55060套，同比去年的10.5萬套也下降近五成。根據(jù)12月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年底與年初相比，南京全市58家樓盤標本的房價平均漲幅為13.7%。
南京大學(xué)城市社會學(xué)博士孟祥遠表示，調(diào)控連發(fā)的效果更多體現(xiàn)在對需求的抑制上?！半m然沒有完全控制住房價，也沒有像一些購房者預(yù)期的那樣降房價，但是，市場的瘋狂總算有所收斂了?！?/FONT>
調(diào)控是一場艱難的拉鋸戰(zhàn)
孟祥遠同時分析，當(dāng)前市場深層次的問題并沒有解決——供需不平衡和結(jié)構(gòu)性短缺未見改觀；而4月新政和9月新政雖風(fēng)風(fēng)火火，其實在執(zhí)行層面上打了折扣，一些地方政府出臺細則“雷聲大雨點小”，不少限購令成了限時搶購令，導(dǎo)致購房者的信心逐漸被消磨。
復(fù)雜的宏觀大勢之下，受流動性過剩和國際資本套利影響，今年樓市熱錢炒作成風(fēng)。國家發(fā)改委經(jīng)濟所前不久的一項調(diào)研表明，每增發(fā)100元貨幣，其中的93%會投向房產(chǎn)，只有7%的資金投向其它領(lǐng)域?？梢姡績r泡沫膨脹并未實質(zhì)性轉(zhuǎn)向。
住建部副部長仇保興日前發(fā)表署名文章也稱，房價調(diào)控難與房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失、地方政府對土地財政的依賴，以及各地經(jīng)濟發(fā)展差距還在持續(xù)擴大等因素有關(guān)。
調(diào)控雖艱，但種種信息仍表明了監(jiān)管層持續(xù)調(diào)控的決心。
“房地產(chǎn)業(yè)是重要的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，而不應(yīng)成為重要的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)?！?2月20日，國土資源部副部長贠小蘇的一席話，已被坊間視為房地產(chǎn)調(diào)控仍在向縱深挺進的信號。
孟祥遠表示，對樓市而言，久“堵”必“疏”?！巴顿Y者的投資渠道需要疏通，引導(dǎo)其不必投資房產(chǎn)；改善性需求需要滿足，在提升居住水平的同時鏟除投資盈利空間；剛需更需解決，以城鄉(xiāng)一體化、公共交通優(yōu)先，引導(dǎo)更多人出城置業(yè)；無力購房者與夾心層最值得關(guān)注，應(yīng)大力度落實廉租房、公租房，真正讓其住有所居?！倍康禺a(chǎn)市場要形成這種均衡的調(diào)控格局，任重道遠。
