《瞭望》文章：房?jī)r(jià)“假跌”之后
房地產(chǎn)調(diào)控不容被地段差異帶來(lái)的房?jī)r(jià)“假跌”忽悠
文/《瞭望》新聞周刊記者來(lái)建強(qiáng)
歲末將至，今年以來(lái)從中央到地方針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了諸多空前的調(diào)控舉措，其效果到底如何？而一些城市過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)是否得到了有效抑制？
本刊記者特別進(jìn)行了深入調(diào)研，發(fā)現(xiàn)一些城市似乎已經(jīng)出現(xiàn)的降價(jià)勢(shì)頭，其實(shí)只是結(jié)構(gòu)性的“假跌”。
對(duì)于一些城市這種急于在“表面上”做文章，只求從數(shù)字上把房?jī)r(jià)降下來(lái)，期待嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控早一點(diǎn)過(guò)去的行為，采訪中專家們擔(dān)心，“將造成部分調(diào)控政策效應(yīng)‘短期化’，房?jī)r(jià)存在報(bào)復(fù)性上漲隱患”。
房?jī)r(jià)被“拉低”
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告，今年8月，福州市住宅成交均價(jià)達(dá)每平方米13826元，在全國(guó)35個(gè)主要城市中超過(guò)上海、廈門，位列第七。10月，這一價(jià)格降至11987元，排名也退居第十。
對(duì)于福州房?jī)r(jià)的速跌，業(yè)內(nèi)人士分析，與當(dāng)?shù)卣?0月中旬緊急頒布“限購(gòu)令”等調(diào)控新政有關(guān)，更與當(dāng)月成交樓盤(pán)所在區(qū)域的結(jié)構(gòu)性變化緊密相關(guān)。
本刊記者發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)下跌的10月，遠(yuǎn)離市中心的倉(cāng)山區(qū)住宅銷量驟增，而在市中心高房?jī)r(jià)區(qū)域的鼓樓區(qū)住宅銷量卻相對(duì)銳減。福州住宅銷售報(bào)告統(tǒng)計(jì)顯示，8月，倉(cāng)山區(qū)住宅銷量682套，鼓樓區(qū)住宅銷量69套，兩區(qū)比例約為10:1。10月，倉(cāng)山區(qū)住宅銷量猛增至2506套，而鼓樓區(qū)銳減為34套，比例約為73:1。目前，倉(cāng)山區(qū)新建住宅均價(jià)在每平方米1萬(wàn)元左右，鼓樓區(qū)卻逼近了2萬(wàn)元。早在10月份之前，福州市就對(duì)高價(jià)位的在建樓盤(pán)申請(qǐng)預(yù)售許可證采取了限制或暫緩發(fā)放等措施，這使“高價(jià)區(qū)”的住宅銷量立竿見(jiàn)影地跌了下來(lái)。就這樣，10月依靠“低價(jià)區(qū)”銷量的驟增，福州悄然“拉低”了房?jī)r(jià)。
據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士透露，北方一些一線城市也在采取類似辦法，即延緩市中心城區(qū)高價(jià)房入市，加大郊區(qū)低價(jià)房開(kāi)盤(pán)。
這位人士分析，今年以來(lái)，國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控令一道緊過(guò)一道，某些地方政府開(kāi)始“慌”了，擔(dān)心自己的“錢袋子”會(huì)收緊，擔(dān)心被問(wèn)責(zé)。因此，一些城市急于在“表面上”把房?jī)r(jià)降下來(lái)，期待嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控早一點(diǎn)過(guò)去。
開(kāi)發(fā)商“不急賣”
盡管在“限購(gòu)令”之下，10月份福州的住宅銷量卻并未下降，反而驟增。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士透露，雖然福州市10月10日突然出臺(tái)了“限購(gòu)令”并要求即日?qǐng)?zhí)行，但一些金融機(jī)構(gòu)將政策寬限了幾日?qǐng)?zhí)行。據(jù)福州住宅銷售報(bào)告統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，福州“限購(gòu)令”頒布后的3天內(nèi)住宅簽約量達(dá)1300多套，約等于9月同期簽約量的8倍，整整占了10月份銷量的四成。
正是由于10月份的“大豐收”，盡管進(jìn)入11月份房屋銷量驟減，但一些開(kāi)發(fā)商底氣十足，“不急賣”。本刊記者日前在福州市倉(cāng)山區(qū)一在售豪宅小區(qū)“泰禾·紅峪”采訪看到，該樓盤(pán)從去年到今年9月底已售多棟樓房，近期一些高層住宅樓已基本完工，卻因拿不到預(yù)售許可證而暫停銷售。
“以往一棟樓一開(kāi)始打地基，就能拿到預(yù)售許可證。而現(xiàn)在，我們也不知道什么時(shí)候能拿到預(yù)售許可證，許多購(gòu)房者比我們還著急?！薄疤┖獭ぜt峪”售樓中心的一位工作人員告訴記者，目前，該住宅小區(qū)均價(jià)超過(guò)每平方米1.5萬(wàn)元。
與“泰禾·紅峪”緊鄰的在售高層住宅小區(qū)“天鵝灣”26號(hào)樓還沒(méi)有正式銷售，就接近“售罄”?！拔抑约敝谶€未預(yù)售的樓盤(pán)交了預(yù)約金，無(wú)非是看到，許多新建的高檔樓盤(pán)售價(jià)不單價(jià)格沒(méi)跌，反而漲得更快。”一位不愿意透露姓名的購(gòu)房者擔(dān)憂，政策越是不讓人買房，可能越是助長(zhǎng)部分購(gòu)房者的“搶購(gòu)”心理，房?jī)r(jià)也越可能跌不下來(lái)。
2008年10月，“天鵝灣”一帶新建商品房均價(jià)僅為每平方米5000元，如今卻很難找到1萬(wàn)元以下的新房。
政策效應(yīng)“短期化”
業(yè)內(nèi)人士普遍擔(dān)心，隨著調(diào)控政策效力退去，將引發(fā)房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性上漲。
融信(福建)投資集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴本刊記者，加上此前首付款、貸款利率上調(diào)等政策影響，福建省主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量都在急劇下跌，開(kāi)發(fā)商回籠資金速度減緩?！斑@與2008年同期相似，結(jié)果卻截然不同”。
“過(guò)去，開(kāi)發(fā)商普遍缺錢，資金回籠慢，降價(jià)促銷壓力大。現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商手頭資金相對(duì)寬裕。各樓盤(pán)維持現(xiàn)價(jià)短期內(nèi)不漲主要是應(yīng)地方政府的要求”，這位負(fù)責(zé)人表示。
占地280多畝的“大衛(wèi)城”是融信(福建)投資集團(tuán)在遠(yuǎn)離福州市中心開(kāi)發(fā)的一個(gè)高級(jí)住宅區(qū)，該樓盤(pán)均價(jià)現(xiàn)已達(dá)每平方米1.2萬(wàn)元，而同一地段去年同期的商品房均價(jià)僅8000元左右?！按笮l(wèi)城”售樓部經(jīng)理周文忠告訴記者：“樓盤(pán)預(yù)售5個(gè)多月，截至目前累計(jì)銷售近900套?，F(xiàn)在，整個(gè)樓市銷量雖大幅下跌，但我們已無(wú)房可售，購(gòu)房者想買要等新房源的推出。”
周文忠說(shuō)：“近期，受‘限購(gòu)令’等政策影響，占購(gòu)房者20%的外地客戶一下子沒(méi)了，等‘限購(gòu)令’到期后，這部分外地客戶肯定會(huì)再度涌現(xiàn)?！?/P>
一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者：“與前幾年相比，今年福州城區(qū)可售房數(shù)量不足1萬(wàn)套，而往年可售房量平均在2萬(wàn)多套。供應(yīng)緊張，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲甚至大漲，將不可避免?！?/P>
地價(jià)猛漲也將逼迫房?jī)r(jià)跟漲。上述融信(福建)投資集團(tuán)負(fù)責(zé)人說(shuō)：“今年2月，融信集團(tuán)拍得福州市區(qū)一塊380多畝的地，樓面地價(jià)近每平方米9000元，該地今年11月動(dòng)工，明年預(yù)售時(shí)均價(jià)肯定要高于1.5萬(wàn)元，否則只能虧本?！?/P>
福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠認(rèn)為：“許多地方的‘限購(gòu)令’時(shí)間都太短，福州市僅限購(gòu)到今年12月底，一旦政策執(zhí)行到期，必然會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)的報(bào)復(fù)性反彈，其效果將大打折扣，這將進(jìn)一步使人們加劇對(duì)政策逆反預(yù)期的形成。”
在王阿忠看來(lái)，許多地方的一些樓市調(diào)控政策不夠嚴(yán)肅，存在“假降”現(xiàn)象。這很容易讓開(kāi)發(fā)商通過(guò)銷售不同樓盤(pán)或低端樓盤(pán)來(lái)控制市場(chǎng)價(jià)格，“制造”均價(jià)下降來(lái)蒙蔽政府，使政府以為政策達(dá)到預(yù)期目的了，從而停止調(diào)控，導(dǎo)致調(diào)控政策失去連續(xù)性。
業(yè)內(nèi)人士及專家普遍認(rèn)為，當(dāng)前應(yīng)加快房地產(chǎn)長(zhǎng)期制度建設(shè)，完善調(diào)控手段，嚴(yán)格執(zhí)行，鞏固成效。
浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授景乃權(quán)告訴記者，統(tǒng)計(jì)學(xué)意義上的房?jī)r(jià)上升或下降對(duì)老百姓而言，意義不大，真正有意義的是此輪房地產(chǎn)調(diào)控效果百姓是否滿意，保障房是否滿足了低收入家庭的需要，老百姓是否真正實(shí)現(xiàn)了“居有其所”。
景乃權(quán)說(shuō)，除房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)的影響因素外，經(jīng)濟(jì)全球化、流動(dòng)性過(guò)剩、通脹預(yù)期以及人民幣升值等外部因素對(duì)住宅需求影響越來(lái)越大。由于這些因素都不是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身能夠決定，調(diào)控時(shí)如單純依靠增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供給將不能解決房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)題。他建議，調(diào)控房地產(chǎn)要取得長(zhǎng)效，不能僅關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)局部的均衡，而應(yīng)結(jié)合其他相關(guān)市場(chǎng)特別是資本市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)進(jìn)行。
王阿忠建議，在短期內(nèi)，解決房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲的有效辦法是，堅(jiān)決杜絕開(kāi)發(fā)商將樓盤(pán)“分期開(kāi)發(fā)，階段漲價(jià)”的亂象。從長(zhǎng)期來(lái)看，政府部門必須通過(guò)在房地產(chǎn)市場(chǎng)建立長(zhǎng)效的調(diào)控機(jī)制，如落實(shí)房產(chǎn)稅征收，嚴(yán)加抑制市場(chǎng)投機(jī)行為。
王阿忠還指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的不健康發(fā)展，其根源在于地方的土地財(cái)政。因此，要從制度創(chuàng)新上徹底切斷地方政府土地財(cái)政與房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益鏈?！?/P>
