地價(jià)高企聯(lián)合拿地成趨勢
融僑&陽光城的聯(lián)合體、福建高速公路融通投資公司&福州海峽置業(yè)有限公司聯(lián)合體、保利&首開&中庚、建發(fā)&三盛、融僑&首開……去年下半年，隨著福州推地速度加快，房企版的“中國合伙人”也頻頻上演。
2015年11月9日，2015-29號(hào)加洋巷舊改地塊成交樓面地價(jià)達(dá)到22584元/㎡，創(chuàng)全年最高。而這塊地的競得者，是由保利、首開、中庚三家聯(lián)合成立的福州中鼎投資有限公司。
不久后的2015年11月17日，全年的總價(jià)“地王”海峽奧體板塊320畝超大地塊的出讓金額達(dá)到51.5億元，而這塊地的最終歸屬，是融僑集團(tuán)和陽光城的聯(lián)合體。
此外，還有2015年10月9日出現(xiàn)保利&首開&中庚聯(lián)合體以及福晟&建發(fā)聯(lián)合體；12月21日出現(xiàn)建發(fā)、三盛聯(lián)合體；12月23日，禹州&福州融輝房地產(chǎn)有限公司&深圳市平嘉投資管理有限公司的聯(lián)合體，以及禹州&廈門市毅智置業(yè)有限公司的聯(lián)合體等。
而從往年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，聯(lián)合拿地雖非新鮮事，但聯(lián)合體拿地的策略畢竟是少數(shù)。
上述不愿具名的業(yè)內(nèi)人士稱，“狼多肉少”使得開發(fā)商趨向聯(lián)合拿地共同開發(fā)。房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入緩慢發(fā)展的階段，高去化高利潤的時(shí)代已經(jīng)不復(fù)存在。“這樣的市場情況，面對(duì)高企的地價(jià)，房企也擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)。”因此，聯(lián)合拿地的現(xiàn)象逐漸增多。
據(jù)悉，合作拿地首先是分擔(dān)土地成本，提高整體競價(jià)實(shí)力，在土地總價(jià)較高的情況下，以往獨(dú)立企業(yè)單一的競爭，在資金上往往壓力過大。同時(shí)，合作拿地還能分擔(dān)項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。在地價(jià)上漲、樓市中長期趨勢相對(duì)不樂觀的情況下，聯(lián)合拿地可在后續(xù)的項(xiàng)目運(yùn)作上分?jǐn)傔\(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。“合作拿地主要是基于雙方互利共贏的出發(fā)點(diǎn)的考慮，通過合作提高拿地的競價(jià)能力。”
蔡俊表示，在土拍時(shí)，房企的競爭帶動(dòng)地價(jià)上漲，拉高成本，風(fēng)險(xiǎn)就留到了最終的銷售環(huán)節(jié)。與其這樣，不如先期合作，還能大幅緩解資金壓力。
業(yè)內(nèi)人士說，福州今年土地市場大熱，不少外地大房企進(jìn)軍，也是聯(lián)合拿地增加的一個(gè)原因。本地房企對(duì)市場熟悉、品牌認(rèn)可度高、有資源優(yōu)勢，有助于央企或外地房企加快“落地”的速度。而對(duì)本地房企來說，則可借助其資金優(yōu)勢、品牌資源等。比如首開與融僑的合作就是這種情況。
樓面價(jià)太高 或造成滯銷風(fēng)險(xiǎn)
聯(lián)合拿地雖然有助于緩解拿地時(shí)的資金壓力，但也恰恰因?yàn)檫@一點(diǎn)，房企有可能出手過于豪爽，使得成本過高最終售價(jià)難以被市場接受，造成滯銷風(fēng)險(xiǎn)。
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果單個(gè)房企拿地，可能很難支撐得起高昂的費(fèi)用，高價(jià)地塊就不納入考慮。但是多家聯(lián)合后各家的負(fù)擔(dān)都相對(duì)降低，再加上考慮到住宅土地稀缺、不拿地就沒項(xiàng)目開發(fā)等因素，聯(lián)合拿地的房企反而有可能因?yàn)?ldquo;底氣足”而用力過猛。
“比如加洋巷地塊，我覺得它的起點(diǎn)太高，未來銷售會(huì)有點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)。”上述業(yè)內(nèi)人士分析，加洋巷地塊最終的成交樓面價(jià)22584元/㎡，未來銷售保本價(jià)預(yù)估就要2.7萬元/㎡。
“但是開發(fā)商不太可能保本價(jià)入市，預(yù)估也要賣到3.5萬元/㎡。”上述人士說，福州也曾有項(xiàng)目在開盤前期以保本價(jià)入市，市場接受度高賣得不錯(cuò)，后期一提價(jià)，成交量就下滑了。因此他擔(dān)心幾家房企聯(lián)手拿下的地成本過高，超出市場預(yù)期，反而成為房企資金回流的掣肘。
據(jù)東南快報(bào)記者了解，福州此前也并非無高價(jià)盤。位于東街口附近的冠城大通首璽售價(jià)就在3萬-4萬元，但是業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這個(gè)盤的銷售不盡如人意。“價(jià)格是一個(gè)因素，還有學(xué)校劃片問題和戶型設(shè)計(jì)，影響了這個(gè)項(xiàng)目的市場。”
以加洋巷地塊來看，上述人士強(qiáng)調(diào)，中心城區(qū)未來價(jià)格肯定高開高走，“開發(fā)商拿地也不乏賭市場的成分，若真的賣出3萬-4萬元/㎡的價(jià)格，只能期待成交結(jié)果了。”
部分需求或涌向二手房
“‘地王’會(huì)催生漲價(jià)和市場火爆，但不會(huì)促進(jìn)大量成交現(xiàn)象。”廖先生說，近幾年實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲軟，百姓消費(fèi)能力降低，而樓市漲價(jià)容易降價(jià)難，水漲船高難免暗藏風(fēng)險(xiǎn)。“過于看好市場盲目喊漲，萬一客戶買不起或不買賬，只會(huì)讓在售項(xiàng)目尷尬。”
蔡俊說，去年全年福州商品房成交金額在550億元左右，主要以剛需和改善需求為主。他猜測今年的銷售額將與此相去不遠(yuǎn)，但將呈現(xiàn)單價(jià)更高、持續(xù)平穩(wěn)銷售的態(tài)勢。“過去開盤就去化一大半這種場景會(huì)逐漸減少，銷售量小幅降低但趨于平穩(wěn)。”
另一不愿具名的業(yè)內(nèi)人士則表示，“地王”將提升周邊區(qū)域價(jià)值，同質(zhì)樓盤都將獲得提升。“高價(jià)地未來多數(shù)會(huì)建成高端樓盤，以賣出更高的售價(jià)，其客戶群體也偏高端。”他分析表示，對(duì)于產(chǎn)出“地王”板塊內(nèi)現(xiàn)有的中低端樓盤而言，房價(jià)確實(shí)會(huì)有所提升，但溢價(jià)空間其實(shí)并不大。
采訪中，幾位業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，今年二手房市場將會(huì)很火爆。“新房還是有它的市場存在，不過如果價(jià)格超過部分剛需客的心理預(yù)期，部分購房者可能會(huì)被擠到二手房市場上去。”因?yàn)椋績r(jià)不是由開發(fā)商成本決定的，最本質(zhì)的因素還是市場供需關(guān)系。
