天臺漏水，如何處理需要大伙兒共同商議，頂樓居民著急，樓下居民漠然置之；污水管堵塞，一樓居民難忍，樓上的居民卻不愿出錢……缺乏物業(yè)服務(wù)，導致老舊小區(qū)居民經(jīng)常面臨一些難題。
每平方米0.3元、0.5元、0.7元，老舊小區(qū)的物業(yè)收費標準有幾檔供選擇，這些數(shù)據(jù)顯然比商業(yè)小區(qū)低了許多，但仍能在老舊小區(qū)里引發(fā)糾紛。橫亙在物業(yè)與居民之間的最大問題，還是錢。
如何破解老舊小區(qū)管理難題？近年來，我省圍繞強化社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建，聚焦物業(yè)服務(wù)管理，建立“社區(qū)+物業(yè)+業(yè)委會+居民”多方聯(lián)動機制，探索老舊小區(qū)可持續(xù)管理模式。數(shù)據(jù)顯示，目前全省16800個住宅小區(qū)中，有物業(yè)服務(wù)的占95.92%，有承接物業(yè)服務(wù)項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)共3571家。
盤活閑置資產(chǎn)——
喚醒與更新
對老舊小區(qū)而言，缺乏物管，一方面意味著小區(qū)缺乏停車、商業(yè)、家政等運營服務(wù)；另一方面，沒有建立小區(qū)住宅專項維修資金的歸集、使用、續(xù)籌機制，維護更新難以進入良性軌道。
改造，讓我省更多老舊小區(qū)得以蛻變。老舊小區(qū)改造之后，走市場化道路，如何找到與居民需求相匹配的物業(yè)？
記者走訪時發(fā)現(xiàn)，我省不斷拓展“黨建+”基層治理模式，在社區(qū)、物業(yè)、業(yè)委會多方聯(lián)動下，通過盤活閑置資產(chǎn)，“舊巢”引入“新鳳”，既解決了資金困難，也有效提升了小區(qū)品質(zhì)。
乘坐電梯時查看公告，已成為安溪縣山水灣小區(qū)業(yè)主許金土的習慣。不久前，新的一份公告出爐，印著小區(qū)公共收益收、支、結(jié)存情況：截至去年底，尚有84個車位未銷售，收益結(jié)余1695281.22元。“去年的收益結(jié)余，將由物業(yè)行業(yè)黨委推動完成山水灣小區(qū)電梯更換事宜。”
山水灣小區(qū)的公共收益，主要來自2021年以來建成的193個立體車位。2020年8月，安溪縣物業(yè)服務(wù)行業(yè)黨委牽頭組織縣物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展促進會、山水灣小區(qū)兼合式黨支部、黨員樓長、業(yè)主委員會成員、業(yè)主代表等召開協(xié)調(diào)會，探討解決停車難問題。
“建設(shè)資金擬采用設(shè)備廠家墊資建設(shè)辦法，建成后車位專供本小區(qū)業(yè)主競拍租賃使用。投資方收益不超過20%，80%的收益歸全體業(yè)主所有。”安溪縣住建局相關(guān)負責人史建陽說。
相較山水灣小區(qū)，晉江市青陽街道永豐里小區(qū)在改造時，率先實施“改管運一體化”改造新模式，物業(yè)公司參與到設(shè)計改造、物業(yè)進駐、管養(yǎng)運營的全鏈條中。
此舉帶來了充沛的啟動資金。超300萬元投入后，小區(qū)“改面子”“建里子”的同時，還盤活永豐里小區(qū)店面，著重打造生鮮、餐飲等板塊，通過統(tǒng)租統(tǒng)管模式，改善街區(qū)環(huán)境，提升店鋪效益。
記者看到，永豐路“黨建+”鄰里中心已配套建設(shè)鄰里小食堂、黨建會客廳、鄰里市集、咖啡屋、黨群服務(wù)中心、社區(qū)網(wǎng)格服務(wù)站等，從而帶動了整條鄰里街的人氣。“出租率由之前的不足25%提升到當前的95%左右，租金也提高了60%。”愿景佳園建設(shè)有限公司負責人羅帆說，相關(guān)收益用于彌補物業(yè)運營資金不足，實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)微利、可持續(xù)、常態(tài)化運營。
晉江市青陽街道還創(chuàng)新打造“先嘗后買”服務(wù)模式，針對20多個小區(qū)居民花錢買服務(wù)意愿低的情況，設(shè)立政府物業(yè)服務(wù)應(yīng)急資金，免費為業(yè)主提供半年的專業(yè)物業(yè)服務(wù)，提升居民對物業(yè)服務(wù)的認可度。經(jīng)過一段時間的試行，很多小區(qū)業(yè)主的繳費意愿不斷提高，物業(yè)費收繳率從不到10%最高上升到70%。
記者了解到，聚焦物業(yè)服務(wù)管理突出問題，我省已先后出臺、修訂《福建省物業(yè)管理條例》《福建省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用綜合評價辦法》等，并在2015年成立了社會組織行業(yè)黨委，在設(shè)區(qū)市依托物業(yè)管理主管部門建立物業(yè)行業(yè)黨委，切實推動社區(qū)物業(yè)黨建引領(lǐng)基層治理工作走深走實，形成了合力共治小區(qū)難題的基層治理新格局。
截至去年底，我省已推動1064個無物業(yè)服務(wù)小區(qū)實現(xiàn)兜底物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)覆蓋面大幅提高。
多方聯(lián)動——
賦能與“共生”
資金問題解決后，要實現(xiàn)小區(qū)治理“管理有長效”，還需建章立制、完善機制。在此過程中，離不開小區(qū)黨組織、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、小區(qū)居民“四方聯(lián)動”。
對此，晉江市梅嶺街道梅庭社區(qū)居民深有體會。3年前，梅庭社區(qū)、瑞璟·香榭花都小區(qū)物業(yè)、業(yè)委會三方代表，多次就一件事展開探討——
5萬多平方米的地下停車庫噴涂地坪漆，錢怎么出？如何讓1236戶居民滿意？三方討論的結(jié)果是：業(yè)主每戶出400元，地產(chǎn)商出7個車位變現(xiàn)，小區(qū)公共收益再拿出一些錢。最終，事情辦了，居民也很滿意。
“往近了講，過年那陣子，‘熊孩子’在附近引燃火苗，3分鐘不到，工作人員就拿來消防器材滅火了；往遠了說，去年規(guī)定兩輪車禁入小區(qū)，居民、業(yè)委會、物業(yè)會商后選擇在外圍設(shè)置了充電樁，接下來還考慮加設(shè)雨棚，現(xiàn)在小區(qū)里是看不到一輛兩輪車咯。”瑞璟·香榭花都小區(qū)業(yè)委會主任吳敬章說。
“在社區(qū)黨總支牽頭下，小區(qū)實行交叉任職、雙向進入的‘黨建+物業(yè)’融合機制，即社區(qū)、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)交叉任職、雙向進入。”瑞璟·香榭花都小區(qū)物業(yè)總經(jīng)理席建說。具體怎么做？由社區(qū)宣傳委員擔任小區(qū)黨支部書記，物業(yè)負責人作為社區(qū)二級網(wǎng)格（小區(qū)）網(wǎng)格長，并設(shè)兩名網(wǎng)格員，同時下設(shè)三級網(wǎng)格分布，實現(xiàn)社區(qū)事務(wù)、小區(qū)工作相融合。
構(gòu)建法治化、服務(wù)型的物業(yè)管理體系，在我省并不少見。
橡樹灣是廈門市首批實行公共收益統(tǒng)一代理記賬的小區(qū)，小區(qū)將游泳池、廣告、經(jīng)營攤點等公共收益統(tǒng)一打包，委托第三方機構(gòu)進行代理記賬，改變了以往由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自己做賬的做法，讓每一筆公共收益的收取、使用都變得更加規(guī)范，且有跡可查、公開透明。
龍巖市曹溪街道乘風社區(qū)在龍地華庭小區(qū)建立起“社區(qū)+小區(qū)黨支部+物業(yè)+開發(fā)商”四方聯(lián)動的治理機制，業(yè)主公共收益來自場地租賃、臨時車位費、燈箱電梯廣告費、充電樁場地費、人防車位出租費等。目前，該小區(qū)公共收益已增長到約60萬元。
治理觸角向小區(qū)延伸，構(gòu)建起多元共治新格局，有效解決了過去“看得見的管不著，管得著的看不見”的治理難題，我省小區(qū)治理實現(xiàn)從“各唱各調(diào)”向“同頻共振”轉(zhuǎn)變。（來源：福建日報 記者 林霞）
