在“十三五”規(guī)劃開局之年，一線城市恐慌性購(gòu)房和三四線城市高庫(kù)存并存的背景下，政策走向如何？未來(lái)樓市將發(fā)生哪些變化？正在召開的全國(guó)兩會(huì)上，房地產(chǎn)再度成為代表委員們的熱議話題。

　　關(guān)鍵詞：因城施策、棚改

　　今年的政府工作報(bào)告指出，今年樓市調(diào)控的主基調(diào)是“完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存”。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年去庫(kù)存政策將更加完善，地方將享有更多的自主權(quán)。政策或?qū)墓┬鑳啥硕嘣セ康禺a(chǎn)庫(kù)存。因城施策意味著未來(lái)地方去庫(kù)存政策將更符合自身實(shí)際需求。在全國(guó)政協(xié)委員、經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康看來(lái)，樓市現(xiàn)在是冰火兩重天，去庫(kù)存要區(qū)別對(duì)待，不是每個(gè)城市都要采取千篇一律的辦法，要根據(jù)城市特點(diǎn)設(shè)計(jì)具體方案，手段要多樣化。

　　如河北在去庫(kù)存的同時(shí)，也在嚴(yán)控環(huán)北京周邊縣市樓市，廣西、河南更注重鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房，南京在注重商辦去化的同時(shí)加大住房土地供應(yīng)等。類似廣東、重慶將去庫(kù)存年度目標(biāo)量化到各市縣等方式，也或?qū)⒈桓嗍∈行Х隆?/p>

　　中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜表示，與上年工作報(bào)告相比，今年對(duì)于房地產(chǎn)提出完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，2016年住房市場(chǎng)還將根據(jù)實(shí)際情況，有進(jìn)一步鼓勵(lì)剛性和改善性需求的稅收、信貸等相關(guān)政策出臺(tái)。

　　全國(guó)政協(xié)委員、央行副行長(zhǎng)潘功勝表示，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本特征是總量過(guò)剩、區(qū)域分化。因此，住房信貸政策調(diào)整的基本邏輯和總體基調(diào)是“因地施策”。“一是對(duì)北、上、廣、深等限購(gòu)城市進(jìn)行差別化處理，如近期兩次政策調(diào)整均將限購(gòu)城市排除在政策實(shí)施范圍之外，這些城市目前仍維持較高的最低首付比要求；二是強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)自律、商業(yè)銀行自主決策。允許各地在國(guó)家統(tǒng)一住房信貸政策基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)形勢(shì)，對(duì)轄內(nèi)個(gè)人住房貸款的最低首付比進(jìn)行自律調(diào)整。商業(yè)銀行在遵循這些政策基礎(chǔ)上，自主決策；三是強(qiáng)調(diào)宏觀審慎管理。”

　　今年的政府工作報(bào)告還指出，要“推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。今年棚戶區(qū)住房改造600萬(wàn)套，提高棚改貨幣化安置比例”，“建立租購(gòu)并舉的住房制度，把符合條件的外來(lái)人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍”。這意味著，在供應(yīng)端，我國(guó)將繼續(xù)打通存量房與保障房及租賃市場(chǎng)渠道，大力推進(jìn)棚改貨幣化安置和公租房貨幣化，完善租賃市場(chǎng)，支持商品房庫(kù)存向租賃房及公租房供應(yīng)轉(zhuǎn)化。

　　黃瑜認(rèn)為，棚改是去庫(kù)存的重要法寶。2016年，棚改貨幣化安置比例提高，公租房擴(kuò)圍將成亮點(diǎn)。中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，加大棚改支持力度，貨幣化安置將為中國(guó)樓市帶來(lái)大量需求。

　　政府工作報(bào)告將今年的棚改目標(biāo)由去年的580萬(wàn)套提升到600萬(wàn)套，同時(shí)強(qiáng)調(diào)提高棚改貨幣化安置比例。而此前中央提出各地區(qū)按照原則上不低于50％的比例確定棚改貨幣化安置目標(biāo)，這不僅為市場(chǎng)帶來(lái)大量的需求，對(duì)去庫(kù)存的重要作用也將不斷凸顯。

　　全國(guó)人大代表、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明認(rèn)為，未來(lái)戶籍制度改革對(duì)農(nóng)民工的保障措施將繼續(xù)加大，提高農(nóng)民工待遇，讓他們享受到實(shí)質(zhì)性的城鎮(zhèn)化福利和穩(wěn)定的工作居住環(huán)境。此外，信貸放松及財(cái)政補(bǔ)貼支持將吸引更多農(nóng)民工就地購(gòu)房。另外，農(nóng)民工市民化或?qū)⑸婕百?gòu)買保障房、租賃公租房，結(jié)合保障房貨幣化安置，也將進(jìn)一步促進(jìn)庫(kù)存去化。

　　易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，公租房范圍的擴(kuò)大，體現(xiàn)了政府關(guān)注低收入階層及弱勢(shì)群體的住房問(wèn)題，將持續(xù)發(fā)揮托底民生作用。同時(shí)，公租房范圍的擴(kuò)大將帶來(lái)大批對(duì)公租房源的需求，也將進(jìn)一步推動(dòng)公租房貨幣化比例擴(kuò)大。