世界500強(qiáng)企業(yè)租戶(hù)面積占比30%以上，辦公出租率達(dá)到80%，商業(yè)出租率約98%……在上海陸家嘴金融城，辦公體量超過(guò)20萬(wàn)平方米的中國(guó)第一高樓上海中心，表現(xiàn)出強(qiáng)勁韌性，出租率逆勢(shì)上升。
被看作城市經(jīng)濟(jì)熱度“晴雨表”的陸家嘴寫(xiě)字樓，整體出租率已創(chuàng)下年內(nèi)新高。逆勢(shì)上揚(yáng)背后，既有新經(jīng)濟(jì)、新賽道強(qiáng)勁支撐起的“基本面”，也有綠色環(huán)保、新能源等引領(lǐng)的新風(fēng)尚。小小一方天地，管窺經(jīng)濟(jì)密碼。
持續(xù)擴(kuò)租看開(kāi)放
挑高的屋頂、恒溫的室內(nèi)環(huán)境、開(kāi)闊的工作平面、合作客戶(hù)和同業(yè)的聚集……不同于傳統(tǒng)銀行總部“格子間”式樣的辦公區(qū)域劃分，法國(guó)巴黎銀行將員工的辦公區(qū)域全部打通成一個(gè)大開(kāi)間，并增設(shè)了十多個(gè)會(huì)議室和共享區(qū)域。
去年11月，法國(guó)巴黎銀行（中國(guó)）有限公司租下位于浦東陸家嘴金融城的上海中心17、18層兩個(gè)樓面，約8800平方米，并準(zhǔn)備以此為落腳點(diǎn)在中國(guó)市場(chǎng)持續(xù)“加碼投資”。
目前，這家正在申請(qǐng)券商、基金等新業(yè)務(wù)牌照的外資銀行還在準(zhǔn)備繼續(xù)擴(kuò)租。法國(guó)巴黎銀行（中國(guó)）有限公司首席執(zhí)行官兼行長(zhǎng)賴(lài)長(zhǎng)庚表示，中國(guó)是全球第二大經(jīng)濟(jì)體，中國(guó)資本市場(chǎng)已成長(zhǎng)為世界第二大市場(chǎng)，人民幣成為全球第四大支付貨幣。隨著人民幣國(guó)際化水平不斷提升，以人民幣交易為基準(zhǔn)的全球商業(yè)活動(dòng)會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。上海作為人民幣交易清算中心，無(wú)疑具有巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)。
同樣在這幾年持續(xù)擴(kuò)租的還有摩根大通。自2018年租了上海中心1個(gè)樓層，并在2019年及2020年擴(kuò)張到6個(gè)樓層后，去年摩根大通繼續(xù)新租2個(gè)樓層，辦公面積也從8000平方米擴(kuò)張到26000平方米。
摩根大通中國(guó)區(qū)首席執(zhí)行官梁治文表示：“落戶(hù)浦東、落戶(hù)中國(guó)第一高樓上海中心，讓我們緊貼中國(guó)金融市場(chǎng)的脈搏；不斷推進(jìn)自身發(fā)展，確保我們能繼續(xù)為國(guó)內(nèi)外的客戶(hù)提供最有力的支持。”
持續(xù)擴(kuò)租，正是近年來(lái)觀察中國(guó)金融市場(chǎng)開(kāi)放廣度和深度不斷提升的直觀窗口。上海中心大廈建設(shè)發(fā)展有限公司黨委書(shū)記、副總經(jīng)理嚴(yán)明認(rèn)為，中國(guó)金融市場(chǎng)開(kāi)放步伐不斷加快，外資金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)需求快速增長(zhǎng)，落地的愿望也更為迫切。近年來(lái)，西班牙桑坦德銀行、意大利圣保羅銀行、俄羅斯外貿(mào)銀行、德國(guó)巴登-符騰堡州銀行、安聯(lián)保險(xiǎn)以及勞合社等國(guó)際知名專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和咨詢(xún)企業(yè)也紛紛入駐。
“逆市”增長(zhǎng)看“韌性”
11月28日，全球化工行業(yè)頭部企業(yè)利安德巴賽爾入駐上海中心；11月21日，德碩管理咨詢(xún)有限公司位于中國(guó)的全球開(kāi)發(fā)中心也在陸家嘴這座最具地標(biāo)意義的高樓里舉行了開(kāi)業(yè)儀式。
“受到全球疫情、經(jīng)濟(jì)下行等多重因素影響，辦公及商業(yè)租賃市場(chǎng)難免受到?jīng)_擊，但上海中心招租情況近年來(lái)表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，出租率不降反升，三年連續(xù)增長(zhǎng)。”嚴(yán)明說(shuō)。
2017年，國(guó)內(nèi)第一高樓上海中心正式投入運(yùn)營(yíng)。因辦公樓起租面積超過(guò)20萬(wàn)平方米、商業(yè)面積超3萬(wàn)平方米，上海中心樓宇出租率，也一直被外界視為觀察上海經(jīng)濟(jì)熱力和活力的指標(biāo)之一。
目前，上海中心辦公出租率達(dá)到80%，商業(yè)出租率約為98%，其中世界500強(qiáng)企業(yè)租戶(hù)面積占比達(dá)30%以上。值得注意的是，從2019年初到目前，上海中心引入外資客戶(hù)數(shù)量、外資客戶(hù)租賃面積的占比分別從15%、9%，攀升至43%、41%。
“我們客戶(hù)總部遍及15個(gè)國(guó)家和地區(qū)，已形成了頗具規(guī)模的‘國(guó)際社區(qū)’。這與國(guó)家推進(jìn)高水平對(duì)外開(kāi)放，發(fā)揮外資積極作用的決心和努力分不開(kāi)，外企看好中國(guó)市場(chǎng)，特別是世界500強(qiáng)或頭部企業(yè)占比的提升，優(yōu)質(zhì)租戶(hù)持續(xù)快速擴(kuò)租。”嚴(yán)明說(shuō)。
高品質(zhì)的“國(guó)際社區(qū)”，必然也是高品質(zhì)的“文化社區(qū)”。上海中心吸引了包括觀復(fù)博物館、朵云書(shū)店旗艦店、極氪全球首家旗艦店、隱溪茶館景觀店和著名漫畫(huà)IP混知小酒館等紛紛入駐，形成了獨(dú)特的商業(yè)及文化生態(tài)。
商業(yè)運(yùn)營(yíng)的總體穩(wěn)定，不僅保持了大廈餐飲、休閑等配套服務(wù)的穩(wěn)定、有序，還實(shí)現(xiàn)了大廈商業(yè)的整體營(yíng)收增長(zhǎng)。在踐行國(guó)企擔(dān)當(dāng)、積極落實(shí)非國(guó)有租（商）戶(hù)租金減免政策、緩解部分租戶(hù)資金壓力的同時(shí)，上海中心大廈2021年商業(yè)整體營(yíng)收分別比2019年和2020年增長(zhǎng)40%和49%。
擁抱“新賽道”，迎接新風(fēng)尚
上海中心顯然是陸家嘴乃至整個(gè)上海租賃市場(chǎng)的一個(gè)縮影，也體現(xiàn)了上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新趨勢(shì)和新信號(hào)。
“眼下，陸家嘴商務(wù)樓宇的整體出租率已達(dá)到86.6%，創(chuàng)下年內(nèi)新高。”世邦魏理仕華東區(qū)研究部負(fù)責(zé)人陸燕介紹，“前三季度，上海全市商務(wù)樓宇新增需求約50萬(wàn)平方米，與2020年全年49萬(wàn)平方米相當(dāng)。上海樓宇抗風(fēng)險(xiǎn)能力和復(fù)蘇情況已超越了2020年疫情發(fā)生的初期階段。”
新經(jīng)濟(jì)、新賽道動(dòng)力強(qiáng)勁是上海樓宇租賃市場(chǎng)堅(jiān)挺的“基本面”所在。世邦魏理仕的報(bào)告顯示，2021年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需兩旺，租金止跌反彈。從行業(yè)來(lái)看，TMT和金融行業(yè)合計(jì)貢獻(xiàn)全年新租需求的45%，銀行、保險(xiǎn)、融資租賃等擴(kuò)租需求明顯，其中70%選址陸家嘴地區(qū)。盡管疫情帶來(lái)了不確定性，但專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、科技企業(yè)等擴(kuò)容意愿仍強(qiáng)烈。
“互聯(lián)網(wǎng)、新能源汽車(chē)、生物醫(yī)藥、時(shí)尚奢侈品細(xì)分產(chǎn)業(yè)甚至元宇宙已逐步成為高品質(zhì)樓宇的新客戶(hù)。新興行業(yè)進(jìn)入陸家嘴的比例正在不斷升高。”陸家嘴管理局樓宇辦副主任陳晨觀察發(fā)現(xiàn)，智能制造、數(shù)字經(jīng)濟(jì)成為新的發(fā)展方向，陸家嘴正在不斷升級(jí)增能、煥活新生。
隨著“雙碳”理念深入人心以及相關(guān)政策的不斷落地，寫(xiě)字樓市場(chǎng)也出現(xiàn)了環(huán)保綠色、新能源革命的新風(fēng)尚。陸燕透露，不少客戶(hù)正在用實(shí)際行動(dòng)擁抱ESG（環(huán)境、社會(huì)和公司治理）。他們對(duì)靈活辦公、彈性工位的設(shè)想，以及對(duì)室內(nèi)空氣質(zhì)量、綠色物流等指標(biāo)要求，正在不斷提升。世邦魏理仕的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，擁有LEED（能源與環(huán)境設(shè)計(jì)先鋒綠色建筑評(píng)價(jià)體系）認(rèn)證的樓宇，租金溢價(jià)水平要高出20%左右。
在超甲級(jí)、甲級(jí)寫(xiě)字樓加速迭代的同時(shí)，陸家嘴地區(qū)一些樓齡較高的樓宇也在加速二次更新，以降低科技創(chuàng)新企業(yè)入駐的成本。“針對(duì)一些樓齡超過(guò)20年的寫(xiě)字樓，我們引導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行局部改造，吸引科技型、創(chuàng)新型企業(yè)入駐，受到市場(chǎng)歡迎。寶鋼大廈、嘉興大廈等樓宇內(nèi)新近改造的部分樓層，都實(shí)現(xiàn)了100%的出租率。”陳晨說(shuō)。
數(shù)據(jù)顯示，目前陸家嘴金融城共有商辦樓宇285幢，超甲級(jí)和甲級(jí)寫(xiě)字樓超過(guò)50幢。其中，稅收“億元樓”數(shù)量達(dá)到113幢，國(guó)金中心則是浦東新區(qū)首棟“百億樓”。
（本報(bào)記者姚玉潔、桑彤）
