根據(jù)南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)顯示，碧桂園天璽灣的預(yù)售證號(hào)為南房預(yù)字（2016）第075號(hào)，批準(zhǔn)時(shí)間是今年4月22日，總計(jì)預(yù)售面積約6.26萬(wàn)平方米，共有446套房源，截至5月4日有98套處于簽約中。
作為碧桂園在南寧的第一個(gè)項(xiàng)目，天璽灣竟不惜以違法程序取得預(yù)售證強(qiáng)行入市，這在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都是少見(jiàn)的出格行為，但這背后或許說(shuō)明項(xiàng)目面臨著急需入市銷(xiāo)售的強(qiáng)大壓力。
在碧桂園2015年年報(bào)中，南寧天璽灣項(xiàng)目預(yù)期獲得預(yù)售證的時(shí)間是今年一季度，但即便采取了違法行為，這個(gè)項(xiàng)目拿到預(yù)售證的時(shí)間也比集團(tuán)的預(yù)期晚了一個(gè)月左右，同時(shí)將近八個(gè)月才開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售幾乎是碧桂園所有項(xiàng)目平均4.3個(gè)月入市周期的兩倍。
作為三四線之王，碧桂園以郊區(qū)大盤(pán)模式起家，但受制于三四線城市的天花板效應(yīng)，他們從去年開(kāi)始極力回歸一二線城市。南寧項(xiàng)目正是碧桂園這輪回歸一二線城市的一個(gè)代表，這種體量不大的項(xiàng)目符合如今碧桂園更多追求資金滾動(dòng)、快速周轉(zhuǎn)的目的。
從2014年11月開(kāi)始，碧桂園為了更多激發(fā)員工的積極性，開(kāi)始在內(nèi)部大力推行“同心共享”的合伙人制度，這種同股同權(quán)同責(zé)同利的激勵(lì)機(jī)制有助于充分挖掘員工潛力。
“同心共享”計(jì)劃實(shí)施后，碧桂園集團(tuán)和區(qū)域管理團(tuán)隊(duì)各自設(shè)立投資公司，對(duì)每個(gè)新項(xiàng)目進(jìn)行不超過(guò)15%權(quán)益的跟投。其中碧桂園投資公司對(duì)所有的項(xiàng)目跟投比例為1%到5%，區(qū)域投資公司對(duì)自己區(qū)域的所有項(xiàng)目最高跟投不超10%。特別大體量的項(xiàng)目，設(shè)最低投資額。在整個(gè)跟投過(guò)程中，碧桂園要求區(qū)域總裁、營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目總和項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人強(qiáng)制跟投。
截至2015年底，碧桂園已有168個(gè)項(xiàng)目引入了合伙人機(jī)制，同時(shí)截至目前集團(tuán)投資公司已分三次共募集了2.42億元資金作為股本金投資。但站在碧桂園集團(tuán)的角度，他們看重的不是這些募集的資金，而是這些資金背后的個(gè)人責(zé)任和公司利益完整掛鉤。
這項(xiàng)制度的實(shí)施在調(diào)動(dòng)員工積極性的同時(shí)，也提高了碧桂園所有項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度，他們從拿地到開(kāi)盤(pán)的平均時(shí)間由過(guò)去的6.7個(gè)月縮短為4.3個(gè)月，現(xiàn)金流回正周期也由10-12個(gè)月縮短到了8.2個(gè)月。
更重要的是，實(shí)施成功的項(xiàng)目也為高管和員工帶來(lái)了豐厚的回報(bào)。去年碧桂園珠三角一位項(xiàng)目總監(jiān)，在公司新的激勵(lì)機(jī)制之下，其年薪、“同心共享”分紅、“成就共享”激勵(lì)以及其他一系列激勵(lì)機(jī)制的所得總收益高達(dá)1100萬(wàn)元，大約是其過(guò)往最高年收入的30倍。
但高激勵(lì)也伴隨著嚴(yán)厲的懲罰措施。如果項(xiàng)目效益不好，跟投團(tuán)隊(duì)也將面臨無(wú)法獲得獎(jiǎng)金，要是出現(xiàn)虧損，一定比例也需要整個(gè)團(tuán)隊(duì)承擔(dān)，甚至從員工的工資中扣除。
另外，如果跟投項(xiàng)目進(jìn)度緩慢，也將背負(fù)極大的資金壓力。據(jù)界面新聞此前了解，為了實(shí)現(xiàn)更高效的周轉(zhuǎn)，碧桂園集團(tuán)對(duì)資金的時(shí)間成本要求非常高，內(nèi)部計(jì)算的資金成本是30%。比如占用集團(tuán)一億資金一年的時(shí)間，集團(tuán)就會(huì)收取3000萬(wàn)元的成本。這意味著新項(xiàng)目不加速開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售，回款緩慢也可能導(dǎo)致項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的獎(jiǎng)金所剩無(wú)幾。
從南寧天璽灣項(xiàng)目爆出的違法行為來(lái)看，或許正是這項(xiàng)激勵(lì)制度將項(xiàng)目收益以及回款與項(xiàng)目管理層、員工收入直接掛鉤，難免使少數(shù)人迫于壓力鋌而走險(xiǎn)。新員工究竟是罪魁禍?zhǔn)祝€是替罪羊，還有待下一步核實(shí)。
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