臺(tái)海網(wǎng)12月19日訊（海峽導(dǎo)報(bào)記者 陳捷 吳舒遠(yuǎn) 通訊員 集法/文 陶小莫/漫畫）簽訂房屋買賣合同后，賣方以“其他共有權(quán)人不同意”為由，拒絕過戶。遭遇這種情況，買房人該如何維權(quán)？

　　近日，集美區(qū)人民法院開庭審理了這樣一起房屋買賣合同糾紛。最終，買房人李先生不但拿回了自己支付的購房款，還獲賠150萬元違約金。

遭遇

花100多萬買房 數(shù)年后卻無法過戶

　　數(shù)年前，買房人李先生與賣方小張簽訂了一份《房屋購買合同》，約定向小張購買其作為產(chǎn)權(quán)人之一的一套安置房。當(dāng)時(shí)，小張多次向李先生確認(rèn)房屋出售“已征得所有共有產(chǎn)權(quán)人同意”。于是，雙方約定，房屋總價(jià)1100000元，在產(chǎn)權(quán)辦理完后10日內(nèi)辦理過戶手續(xù)，一方違約需賠償對(duì)方違約金1500000元。

　　合同簽訂后，小張將房屋交付給李先生，李先生陸續(xù)支付購房款1030500元。后來，訟爭(zhēng)安置房于2018年4月18日辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，其中，小張占有訟爭(zhēng)房產(chǎn)1/6份額。

　　李先生要求小張辦理房屋過戶手續(xù)，小張以“其他共有權(quán)人不同意出售房屋”為由，拒絕辦理過戶手續(xù)。

　　無奈之下，李先生向集美法院提起訴訟，訴請(qǐng)房屋所有產(chǎn)權(quán)人配合辦理房屋過戶手續(xù)。該案庭審中，其他共有人明確表示不同意辦理過戶手續(xù)，李先生故向法院申請(qǐng)撤回起訴。之后，李先生另外提起本案訴訟，請(qǐng)求法院確認(rèn)雙方解除合同，并判令小張返還購房款及利息、賠償違約金1500000元及裝修費(fèi)用500000元等。

　　經(jīng)鑒定，訟爭(zhēng)房屋裝修金額為20萬余元，李先生起訴時(shí)訟爭(zhēng)房屋的市場(chǎng)價(jià)值為221萬多元。

爭(zhēng)議

150萬違約金 賣方要不要賠

　　原告李先生起訴認(rèn)為，其已依約支付了購房款1030500元，被告小張拒絕協(xié)助辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，已構(gòu)成了嚴(yán)重違約，其有權(quán)要求小張返還購房款及利息，并賠償違約金和裝修費(fèi)用。

　　面對(duì)起訴索賠，被告小張卻認(rèn)為，李先生明知合同履行過程中極有可能會(huì)面臨其他共有人不同意過戶的風(fēng)險(xiǎn)，仍堅(jiān)持向其購買房屋，李先生對(duì)其自身損失的發(fā)生存在明顯的過錯(cuò)。另外，案涉房屋總價(jià)僅為1100000元，而合同約定的違約金1500000元，不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房屋總價(jià)，而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過原告的實(shí)際損失。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，李先生依約支付了購房款1030500元，但無法辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)，故李先生主張解除《房屋購買合同》并返還所支付的1030500元購房款，于法有據(jù)，應(yīng)予支持。關(guān)于違約金，李先生的損失主要為房屋差價(jià)、裝修損失及資金占用期間的利息損失。經(jīng)鑒定，訟爭(zhēng)房屋于2018年12月的房屋價(jià)值為2219800元，因此房屋差價(jià)損失為1119800元，另裝修損失為201343.69元，再加上資金占用期間的利息損失，故雙方約定的違約金1500000元，并未過分高于因違約所造成的損失，故法院對(duì)違約金的數(shù)額予以確認(rèn)。

　　因此，法院作出一審判決，解除李先生和小張簽訂的《房屋購買合同》，要求小張返還李先生購房款1030500元并支付違約金1500000元。

法官說法

共有人拒絕過戶 買房人如何維權(quán)

　　法官說，根據(jù)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，處分共有不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，而在房屋買賣特別是涉及安置房買賣的情況下，房屋共有人較多，買受人往往因只與產(chǎn)權(quán)人之一簽訂合同，導(dǎo)致無法辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，此時(shí)，買受人可以向無權(quán)處分人主張違約責(zé)任，賠償房屋差價(jià)損失等合理損失。